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Investissement locatif : comment choisir son assurance PNO ?

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Article invité
5 min
Comment choisir votre assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?

Opter pour une assurance propriétaire non occupant quand on détient un logement ou un local commercial destiné à être loué, c’est protéger son bien, à long terme, et se parer contre d’éventuels sinistres. Qu’il soit vide ou occupé, le logement est soumis à certains risques qui ne sont pas forcément couverts par l’assurance du locataire, d’où la nécessité pour le propriétaire de bien garantir son investissement locatif.

Assurance propriétaire non occupant : définition, garanties, options, conditions, on vous livre tous les conseils pratiques pour bien choisir.

Table des matières

L’assurance Propriétaire Non Occupant : qu’est-ce que c’est ?

Comme son nom l’indique, l’assurance propriétaire non occupant est pensée pour protéger le bien qui n’est pas habité par son propriétaire. Le plus souvent, il s’agit d’un logement qui est mis en location meublée (ou non), qu’il soit vide ou occupé.

La PNO n’est obligatoire que lorsque le bien est situé dans une copropriété, conformément à l’article 9-1 de la loi Alur. En monopropriété, le logement est couvert par l’assurance habitation du locataire. Cela étant, le locataire opte parfois pour un minimum de garanties afin de ne pas avoir à supporter un coût trop élevé pour la cotisation d’assurance. Une assurance PNO est donc une protection supplémentaire au cas où le logement subisse un sinistre pour lequel il n’est pas assuré.
D’autre part, l’assurance PNO protège le bien dans le cas où un dommage se produit lors d’une période de vacance du bail, entre deux locataires.

Quelles sont les garanties d’une assurance PNO ?

De base, une assurance PNO comprend une sorte de multirisques habitation et une responsabilité civile étendue.
En effet, quand on souscrit une garantie PNO, on couvre la propriété en question contre les dommages liés à un incendie, un dégât des eaux, un événement climatique, ou contre les pertes liées au vol ou au vandalisme.
L’assurance PNO permet aussi de couvrir le propriétaire en cas de problèmes liés à un vice de construction tout comme à un défaut d’entretien, ces dommages n’étant pas pris en charge par l’assurance habitation du locataire.
L’assurance PNO est également une garantie responsabilité civile en cas de préjudice matériel, si, par exemple, le logement d’un voisin est endommagé à cause de la vétusté du bien ou bien encore si quelqu’un se blesse sur la propriété à cause d’un équipement non conforme. Dans ces situations, les indemnités et/ou frais médicaux sont pris en charge par l’assureur.

La plupart des assureurs proposent des options diverses pour étendre encore plus largement l’assurance PNO. La garantie loyers impayés (GLI), par exemple, permet d’indemniser le bailleur si le locataire ne règle pas le loyer ou bien s’il dégrade le logement. Dans la continuité, la garantie « perte de revenus » est très utile si, après un sinistre, le logement n’est plus habitable pendant un certain temps. L’assurance protection juridique peut aussi être pertinente dans ce sens où elle couvre les frais de procédure liés aux litiges de la propriété (problèmes de bail, de voisinage…) ou aux troubles de jouissance (le locataire détourne le logement pour un usage commercial, par exemple).

A quoi faut-il faire attention quand on souscrit une assurance PNO ?

On le sait : quand on signe un contrat d’assurance, on s’engage, généralement, pour une durée minimale d’un an, il est donc nécessaire d’être bien attentif à toutes les clauses. Chaque compagnie a ses spécificités mais les conditions ci-dessous se retrouvent fréquemment.

  • Les exclusions de garantie : il s’agit des situations dans lesquelles l’assurance PNO ne pourra pas être déclenchée. Exemples : le logement subi des dommages en raison de l’exercice d’une activité professionnelle non déclarée dans le bail, des dégâts sont générés par des animaux sauvages…
  • Franchise : c’est le montant qui est à la charge du propriétaire avant que l’assurance ne commence à rembourser. La franchise peut être fixée sur une somme forfaitaire quelle que soit la situation ou ne s’appliquer qu’à certains cas de figure (franchise pour le vol en % de la valeur assurée, par exemple).
  • Délai de carence : c’est la période, en début de contrat, pendant laquelle si un sinistre survient, l’assureur n’intervient pas. Le plus fréquemment ce délai est d’un mois mais cela peut, bien sûr, varier et pour certaines garanties, il peut être étendu (le délai de carence est souvent plus important pour les cas de vol, par exemple).
  • Plafond d’indemnisation : c’est le montant maximum que l’assureur paiera en cas de sinistre. Plus ces sommes sont élevées, plus la cotisation est onéreuse. C’est un choix à faire sachant qu’en cas de sinistre important si les plafonds sont bas, les sommes restant à la charge du propriétaire peuvent être colossales.

Où se renseigner pour choisir sa PNO ?

De très nombreuses compagnies offrent une assurance PNO et des packages avec plus ou moins d’options, il n’est pas évident de s’y retrouver et de savoir quel contrat conviendrait le mieux.

Bien sûr, il est possible de se rendre dans une agence d’une compagnie d’assurance pour parler de ses contrats. L’avantage, c’est que l’agent général connaît très bien ses produits et pourra vous orienter vers celui qui serait le plus adéquat pour vous, l’inconvénient, c’est que vous n’aurez pas accès à la concurrence. On peut aussi se tourner vers un courtier qui, lui, travaille avec différents assureurs et offre un portefeuille plus varié. Le courtier est aussi utile pour négocier les tarifs avec la compagnie sollicitée. Enfin, s’en remettre aux avis clients de contrats d’assurance est aussi une très bonne idée quand on cherche une information impartiale et transparente. En effet, les consommateurs livrent leur avis en toute franchise en mentionnant les aspects positifs et négatifs d’un contrat ou d’une compagnie sans aucune contrepartie.

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