Marché immobilier : quelles tendances pour 2024 ?

Analyse du marché immobilier sur l’année 2023

Suite à une période post-Covid très dynamique, le marché immobilier a connu cette année 2023 un ralentissement. Quels sont les signes et les conséquences ?

La note de conjoncture des Notaires de France d’Octobre 2023, nous fournit un premier constat. Trois indicateurs sont au rouge pour cette année 2023.

1/ Entre octobre 2022 et octobre 2023, le nombre de transactions ont baissé de 15 % pour descendre sous la barre des 1 000 000 de transactions, 977 000 pour être exact. Un record historique est prévu pour la fin de l’année 2023 avec une baisse de 20% des transactions.

2/ L’inflation a préoccupé les Français en cette année. Elle a atteint son pic en octobre 2022 avec 6,2% et est encore en novembre 2023 sur un an de 3,4%.

3/ Nous avons également vu les taux d’intérêts augmentés chaque mois en 2023. En l’espace de deux années, les taux sont passés d’environ 1 % à presque 5 % pour cette fin d’année.

Les conséquences d’un marché immobilier souffrant

– Les régions les plus concernées par le ralentissement des ventes sont situées dans l’Ouest et le Nord du pays.

– Les villes les plus impactées sont : Lyon (-4,1%), Nantes (-4,1%), Paris et sa banlieue (-3% sur 6 mois).

– Les logements neufs ont eu moins la côte : les ventes en neuf ont diminué de 30,8%. Ce secteur est touché par la hausse du coût des matériaux de construction liés à l’inflation et également lié à l’augmentation des taux d’intérêts pour les acheteurs. Les promoteurs n’ont pas eu le choix d’abandonner les projets.

– Les logements en locations : les locataires ont également subi cette année l’effondrement du marché. En effet, le taux de rotation des locations s’est réduit de 18%. L’accès à la propriété étant devenu plus difficile, les locataires s’inscrivent dans la durée dans leur logement.  L’offre se fait donc rare dans certaines villes et les loyers ont augmenté de 3,2%.

Le sujet des passoires thermiques

Nous avons également commencé à entendre parler des passoires thermiques.

Malgré les débats et le discours de Bruno Le Maire du mardi 26 septembre 2023 dans un entretien au Parisien qui estime que l’inflation a changé la donne : « je considère que tout ce qui a été décidé avant la hausse des taux [d’intérêt] mérite d’être regardé à nouveau à l’aune de cette crise. Ce qui était possible lorsque l’argent était disponible devient impossible avec des taux aussi élevés. Il faut être très pragmatique et regarder si on peut décaler les calendriers », les interdictions sont toujours d’actualités.

En 2023, la location a été interdite lors d’un renouvellement de bail pour les logements dits G+ et le gel des loyers des logements G et F est entrée en vigueur depuis le 25 août 2023.

Quelles prévisions immobilières pour l’année 2024 ?

Vous vous attendiez à de bonnes nouvelles ? Malheureusement, nous ne pouvons rien vous assurer, mais nous sommes plus optimistes que la moyenne !

Le volume des transactions immobilières devrait encore baisser pour atteindre 800 000 transactions en septembre 2024.

En revanche, pour le secteur bancaire, l’orage semble être passé. Les agences bancaires ont pu reconstituer leur marge et certaines conditions pour obtenir un crédit vont être assouplies (Art Les Echos -12/2023). Pour le taux d’intérêt, la hausse semble finie et une baisse des taux est à prévoir pour 2024, entre 0.5 et 1.5%. Par contre, nous ne pensons pas qu’une baisse du prix de l’immobilier intervienne en 2024, en raison du manque d’offre de vente sur le marché immobilier, sauf peut-être sur les « passoires thermiques » et dans certaines régions.

Pour le marché du neuf, le Gouvernement à prévu le rachat des logements non vendus auprès des promoteurs.

Vous devez également prévoir un changement de fiscalité sur les investissements locatifs :

• La fin du dispositif de réduction d’impôt Pinel est prévue pour 2024 ;
• La refonte de la fiscalité des locations meublées de tourisme est également prévue.

Pour les passoires thermiques classées G, il ne reste plus qu’une année jusqu’au 1^er janvier 2025 pour effectuer une rénovation pour ne pas être interdit de location suite à un renouvellement de bail.

Nos conseils d’experts sur le marché immobilier

Ne vous posez pas la question : est-ce le moment d’investir ?

Mais plutôt avez-vous une capacité d’endettement qui vous le permet ? Si oui, l’année 2024 sera une année d’opportunité. Soyez prêt. Pour cela, notre équipe est disponible pour vous accompagner dans vos projets d’investissements.

– Dans vos investissements locatifs, privilégier la location meublée.

Pourquoi ne pas investir dans une passoire thermique ?

Depuis l’année 2021, c’est le même constat chaque année la part des ventes de logements classés F ou G est en constante augmentation. Selon les Notaires de France, au 2^ème trimestre 2021, 10% des logements vendus étaient des passoires. Au 2^ème trimestre 2023, la part est d’environ 17 %. Actuellement, près d’une vente sur cinq est une passoire.

C’est un marché d’opportunité, mais il faut être patient, bien négocier le prix, sans être dicté par ses émotions, et signer un contrat de prêt négociable (sans frais) pour ajuster le crédit lorsque la baisse des taux sera significative.

Pourquoi les Français se ruent les passoires thermiques ?

Pour une simple raison, leur prix. Pour un bien équivalent, selon une étude des Notaires des France, il vaudrait 292 000 € avec une étiquette A-B et seulement 145 000 € pour une étiquette F. C’est pourquoi, il faut réfléchir à investir dans ce type de bien. C’est même la démarche à privilégier pour les primo-accédants.

Par contre, il faut être vigilant. En effet, du fait de la Loi Climat et Résilience, il est nécessaire d’effectuer des travaux de rénovation. Ces travaux peuvent avoir un coût même si de multiples aides existent. L’accompagnement dans ce type de projet est essentiel.

Faites-vous accompagner pour 2024 par Perspectives Conseils

Pour conclure, l’année 2023 a connu l’effondrement du marché immobilier. Mais cela ne veut pas dire que l’année 2024 ne va pas pouvoir vous permettre d’investir dans votre future résidence principale ou dans votre investissement locatif. Tout est une question d’accompagnement dans vos démarches. Toute l’équipe Perspectives Conseils est à votre écoute pour vous apporter les expertises nécessaires sur vos investissements immobiliers (location meublée, SCI…).