Comment optimiser sa SCI ? Les points de vigilance à connaître

Fondamentaux à connaître sur la SCI

Au cours de ces derniers mois, nous vous avons donné de nombreux conseils sur les fondamentaux à connaître pour votre (future) SCI. Nous vous les rappelons ici :

• Pourquoi créer une SCI ?
• Comment faire le choix entre une SCI à l’IS ou à l’IR ?
• Comment et pourquoi faut-il amortir dans une SCI à l’IS ? 
• Pourquoi éviter de mettre votre résidence principale ou secondaire dans une SCI ?
• Comment transmettre par une SCI sans payer de droits de succession ?
• Qu’est-ce que l’OBO immobilier ?
• Faut-il tenir une comptabilité dans une SCI ?

Nous vous invitons à prendre connaissance de ces sujets avant de vous lancer dans les points de vigilance qui vont suivre. Il s’agit naturellement de la prochaine étape.

Mise à la disposition gratuite d’un bien immobilier dans une SCI : précautions & risques

Sauf cas particulier, nous déconseillons la détention de la résidence principale (et de la résidence secondaire) par l’intermédiaire d’une SCI. Cette situation aboutie, dans la pratique, à la mise à disposition gratuite du bien immobilier. Mais ce n’est pas la seule situation.

Vigilance sur le plan juridique

Sur le plan juridique, c’est légal, mais cette démarche ne peut être décidée seul par le gérant. Elle doit être approuvée par la collectivité des associés, dans le respect des conditions de majorité prévues par les statuts de la SCI (d’où l’importance de la qualité de la rédaction des statuts et de la réflexion en amont de la constitution). Il est important d’effectuer les choses dans la parfaite exécution des règles de convocation, de présence…, notamment si le gérant associé est le bénéficiaire du logement.

Par contre, dans cette situation, le locataire n’a pas de bail et ne bénéficie pas des protections habituelles liées à un bail d’habitation (notamment le régime primaire de l’Art 215, al 3, du code civil au logement de la famille. Il est donc préférable d’établir un bail définissant les conditions d’occupations et la nature des charges à payer par le locataire.

Vigilance sur le plan fiscal

Sur le plan fiscal, cette situation est différente selon la nature de l’imposition de la SCI.

Pour une SCI à l’IR :

• Soit il s’agit d’un local d’habitation, il faut établir une déclaration fiscale (N°2072) sans aucun élément chiffré (ni recette, ni dépense). (Art 15 du CGI)
• Soit il s’agit d’un local non affecté à l’habitation, il faut alors indiquer dans la déclaration N°2072 des recettes à hauteur de la valeur locative de marché et déduire les charges au regard des règles des revenus fonciers (Art 30 du CGI).

Pour une SCI à l’IS (ou si l’un des associés est une société relevant de l’IS) :

• Il s’agit d’une situation similaire à celle de la SCI à l’IR pour un local non affecté à l’habitation (voir ci-dessus). Dans cette situation, la société est tenue d’intégrer dans son chiffre d’affaires, les revenus fictifs à hauteur de la valeur locative du bien.

Une réglementation locative plus contraignante en SCI

Nous attirons votre attention sur un point parmi d’autres de la réglementation locative.

En cas de location nue par une SCI, la durée minimum du bail est alors de 6 ans avec reconduction tacite, et non plus de 3 ans comme pour un bailleur personne physique (ou une société civile familiale – constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus).

De plus, la SCI encourt des sanctions en cas de non-respect de ses obligations (congé frauduleux, demande de documents interdits) pouvant être de 15 000 €, voire 30 000 € dans certains cas, contre 3 000 € à 6 000 € pour un bailleur personne physique.

SCI à l’IR et plus-value immobilière des particuliers : non systématique

Une SCI à l’IR ne sera pas systématiquement imposée sur la plus-value immobilière des particuliers. Pour s’appliquer, il faut que la SCI soit à prépondérance immobilière, à savoir que l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à sa propre exploitation.

Les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation (exemple : local dans lequel l’activité industrielle et commerciale est effectuée).

Voici quelques exemples d’immeubles non affectés à sa propre exploitation :

• Immeuble de rapport (immeuble donné en location nue, meublée à des tiers), considéré comme un placement de capitaux ;
• Immeuble en stock immobilier (Société civile de Construction-Vente ou Activité de marchand de biens).

Si la SCI n’est pas à prépondérance immobilière, le régime applicable sur la plus-value est celui des plus-values sur valeurs mobilières (Art 150-0 A du CGI) avec une imposition au prélèvement forfaire unique (PFU) de 30% OU possibilité d’une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec abattements pour durée de détention, auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux.

La SCI comme option pour réduire l’impôt sur la plus-value

En cas de cession d’un bien immobilier (ou de parts de SCI) dans une SCI à l’IR, le régime applicable est celui de la plus-value immobilière des particuliers. Vous pouvez bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention, à compter de la sixième année. Pour plus de détail, le site du service public est bien renseigné.

Lors d’un achat en direct, le point de départ de ce délai est la date d’acquisition du bien immobilier. Par contre, dans la cadre d’une SCI, ce régime est également applicable, mais le point de départ est la date de souscription ou d’acquisition des parts de la SCI (et non la date d’acquisition de l’immeuble).

Exemple : création de la SCI en 2000. Achat du bien immobilier en 2017. Cession en 2022. Les associés pourront bénéficier d’un abattement pour durée de détention de 100%. En cas d’acquisition en direct, aucun abattement.

SCI ou SC Patrimoniale, quelle différence ?

Pour illustrer au mieux la différence entre SCI et SC patrimoniale, le  point de départ est l’article 1845 du code civil qui donne une définition à la société civile. « Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. »

Par conséquent, une SCI est une société civile, dont l’objet social a limité l’activité à la seule activité immobilière. Il n’appartient qu’à vous d’étendre le champ de l’activité (parties abordées ci-après) en modifiant l’objet social de la façon suivante :

« – L’acquisition, la propriété, l’échange ainsi que la location, l’administration et la gérance de tous biens immobiliers, mobiliers, créances et placements tels que les valeurs mobilières, les titres, les droits sociaux, les contrats de capitalisations, et autres produits financiers portant intérêt ;

– L’emprunt, le cautionnement simple ou hypothécaire nécessaire à la réalisation de l’objet social ;

– La réalisation de toutes opérations immobilières et financières, l’emploi de fonds et valeurs, la prise de participations directes ou indirectes dans toutes entreprises ;

–  Et généralement toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement à l’objet social, pourvu qu’elles ne modifient pas le caractère civil de la société. »

De cette façon, vous serez en possession d’une Holding Patrimoniale. La seule mise en garde est de ne pas effectuer des actes commerciaux, afin d’éviter l’imposition de cette société à l’impôt sur les sociétés, sauf si vous l’avez décidé et murement réfléchi.

Perspectives Conseils pour conseiller l’optimisation de votre SCI avec vigilance

La SCI est souvent un outil remarquable pour la gestion de son patrimoine privé immobilier ou mobilier (SC patrimoniale). Elle est simple de fonctionnement, et avec des contraintes, en apparence réduites ! Mais, en période de crise (contrôle de l’administration fiscale, litige avec un tiers, conflit entre associés, notamment après une succession, divorce …), vous constaterez que la simplicité était du laxisme, de la négligence …. Et cela peut vous coûter chère ! Aussi, soyez entouré de conseils (Expert-comptable, Notaire et Avocats) à l’écoute et disponible.