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Afin de bien comprendre le sujet, il faut le repositionner dans le temps. En septembre dernier, nous parlions de fin d’une niche fiscale. En effet, le rapport Le Meur reste la base du travail alimentant les débats sur ce sujet aussi bien dans les deux assemblées, qu’auprès des gouvernements successifs. Nous rappelons que ce rapport « vise à remédier aux déséquilibres du marché immobilier ». En tant que citoyen, nous ne pouvons que nous en réjouir au vu des effets délétères du manque de logement sur la natalité de notre pays, le moral de notre jeunesse, l’iniquité intergénérationnelle… Mais le sujet n’est pas là, même s’il me semble plus important que la suite.
Les récentes discussions sur la location meublée ont abouti aux changements que nous vous détaillons ci-après.
Cette Loi de finance avait donné naissance à une « mesurette » qui ne concernait que les locations meublées de tourisme, et même pas toutes ! L’article 7 de la loi du 19 novembre 2024 (Loi Le Meur) :
Cette mesure est très limitée. Elle ne concerne que peu de personnes. Mais pour celles-ci, il faut bien réfléchir aux conséquences de ce choix ou de cette nouvelle contrainte (réel de plein droit) pour 2025 … donc aujourd’hui ! Vous ne devez pas attendre la déclaration en mai 2026 et effectuer des simulations. Chez Perspectives Conseils, nous pouvons vous y aider. Cette démarche sera certainement l’occasion d’effectuer un audit plus approfondi de votre situation personnelle, au regard de votre activité de location meublée, voire de manière plus large de votre gestion patrimoniale.
Après son rapport, la députée du Finistère, Annaïg Le Meur a pu faire voter une loi, bien moins ambitieuse que ses recommandations. Elle a indiqué, à l’issue de cette loi, que « les mesures adoptées n’étaient pas satisfaisantes ». Le combat continu, avec un nouveau changement dans la loi de finance 2025 (voir ci-dessous) et d’autres évolutions en 2025, sans aucun doute !
Pour autant, cette loi durcit les règles relatives aux déclarations et autorisations préalables à l’activité de meublé et de meublé de tourisme, par la modification de l’article L 324-1 du code du tourisme notamment. Elle impose :
Le principal changement est l’entrée dans ce périmètre des locations de résidences principales, avec des conditions différentes selon les mairies. Vous trouverez ci-dessous une synthèse.
Mais le mieux est de se rendre à votre mairie pour connaître les nouvelles règles du jeu, leurs dates d’application ET d’éviter de tomber sous le coup de sanctions, qui ont doublé sous l’effet de la loi Le Meur, comme l’indique le tableau ci-dessous.
Sans surprise, le régime fiscal avantageux de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est modifié sur un point essentiel : l’amortissement, l’avantage principal de ce dispositif de la location meublée. Le régime en place permettait en effet l’amortissement « fictif » et, purement fiscal, en s’appuyant sur la comptabilité (dépréciation de l’outil de production), sans avoir d’impact sur le calcul de la plus-value fiscale final. Double bénéfice !
Fin de ce cadeau, la Loi de finance 2025 prévoit que les amortissements pratiqués soient intégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cela va augmenter votre imposition au moment de la cession (ou pas. Et, oui, ou pas ! C’est du cas par cas.), y compris pour les micro-BIC. Cette loi s’appliquera immédiatement, mais comme toujours en France, il y aura des exceptions (logements situés dans les résidences étudiantes et seniors notamment).
Nous tenons à remercier le législateur, en tant que conseillers indépendants. Cette situation va générer des interrogations, des besoins de conseils et il est totalement impossible d’avoir un conseil applicable à tous. L’application de cette réforme sera une gestion au cas par cas, dans un environnement patrimonial complet à prendre impérativement en compte. Chez Perspectives Conseils, nous pouvons vous accompagner dans des études personnalisées.
En effet, quel sera l’impact de cette réforme pour vous aujourd’hui, dans 5 ans ou dans 10 ans ? Ne faut-il pas éviter de payer d’impôt par une transmission anticipée ou pas ? N’est-il pas opportun de devenir LMP (par action ou omission) et bénéficier des article 151 septies et septies B ? Des problématiques potentielles que seul un expert en location meublée peut élucider.
Vous l’aurez compris, même si les changements concernant l’activité de location meublée ne sont pas radicaux, ils peuvent d’ores et déjà impacter votre situation personnelle.
En fonction des cas, il pourrait être plus judicieux de basculer vers un autre régime fiscal mais avant de prendre une quelconque décision, une étude détaillée et experte doit être réalisée.
Perspectives Conseils, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans la location meublée, vous propose un audit de votre activité dès maintenant. Contactez-nous pour en savoir plus !
Aide à la création d’entreprise, comptabilité et fiscalité, optimisation du statut de dirigeant, conseils en gestion d’entreprise et de patrimoine … Nous accompagnons les entrepreneurs et entrepreneuses tout au long de l’année pour la réussite de leur activité.
Nos prestations fonctionnent au forfait ou par missions ponctuelles, selon la nature de votre besoin et l’intérêt de notre collaboration.
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