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Les médias ne sont pas toujours nos amis. Ils polluent la réflexion partout et pour tous. Et c’est pire avec les réseaux sociaux. Trop d’informations, trop de superficialités, un manque de compétences, de réflexion et de recul. C’est le danger de notre monde : les « fake news », sous toutes ses formes.
Cette critique nous concerne nous aussi ! Quand nous pensons nous soigner avec un tuto ? Ou par un soi-disant expert sur Instagram ? Ou parce que le Docteur Cymes nous donne un conseil ? Le mieux est quand même la consultation privée avec une personne diplômée, recommandée, qui vous donne un conseil spécifique, adapté à votre cas. Mais cela ne nous empêche pas de nous renseigner avant et de préparer notre réflexion, et nos questions.
Sur le marché immobilier, les médias agissent sur nos peurs et agitent en boucle leur slogan : « la hausse des taux d’intérêts provoque l’effondrement du marché immobilier. Tous les acteurs de l’immobilier sont touchés ». Cette communication accentue la crise !
Mais il y a une autre façon de communiquer et d’agir, voyons en quoi il existe bel et bien des opportunités dans le marché immobilier en cette fin 2024.
Le marché immobilier est « grippé » pour de multiples raisons : fluctuations des tendances démographiques, mobilité de la population, durcissement des règles d’urbanisme, effondrement de la confiance sur l’avenir, crainte écologique, pessimisme macro-économique, risques géopolitiques… le tout amplifié par le haut-parleur médiatique !
Ces incertitudes et ce contexte ont détruit la confiance. Nous allons tenter de vous redonner de la confiance.
En effet, les indicateurs de prises de décision du marché immobilier ont évolué et ils sont favorables :
Aussi, et sans changer notre avis par rapport à notre précédent sujet sur les tendances du marché immobilier en 2024, nous sommes convaincus que le moment est opportun à l’acquisition d’un bien immobilier. À la condition de bien choisir le lieu (zone où l’activité économique est soutenue et les revenus de la population sont en hausse), par une négociation du prix (et donc sans laisser l’émotionnel dicter l’acquisition) et en acceptant de pratiquer vous-même les travaux de rénovation (ou via un artisan, bien entendu !), négociés sur le prix du vendeur.
Vous gagnez 100. Vous avez un loyer de 25. Vous décidez d’acheter un bien. La mensualité sera de 35 (taux de 5%). Elle devrait être de 30 (taux de 2,5%). Il ne s’agit pas de chiffres au hasard, mais des données statistiques moyennes.
Mais, dix ans plus tard, votre loyer sera de 32 (avec une revalorisation des loyers de 2%, un minimum), soit environ le montant de la mensualité de crédit. Après cette date, votre mensualité d’emprunt restera fixe, alors que le loyer continuera à augmenter. Sans aucune maîtrise pour vous.
Au vu de l’inflation actuelle, de la conjoncture économique et macro-économique, de votre capacité à acheter dans de bonnes conditions, sans décaler l’achat dans le temps, la bascule sera peut-être en 7, 8 ans ! Cette démarche d’acquisition va donc augmenter votre pouvoir d’achat à terme. Et plus le terme sera loin, plus grande sera l’augmentation. Demandez à vos parents … à la retraite …. Sans loyers à payer … Ah ! oui, ils vont râler sur la taxe foncière …. qui ne représente qu’entre 5% et 15% du montant du loyer qu’ils devraient payer !
C’est à ce moment qu’il faudra leur parler de votre besoin d’un apport personnel pour améliorer l’acceptation du prêt, les conditions de crédit et aussi les ratios de notre exemple. C’est, à cet instant, que les parents, qui peuvent et veulent, doivent aider pour sécuriser « la vie » de leurs enfants ! C’est là, s’ils leur « restent du jus après les études », qu’ils doivent vous aider eux ou leurs propres parents, à travers le mécanisme des transmissions intergénérationnelles !
N’oubliez pas, en étant propriétaire, vous aurez aussi la sécurité de votre logement, d’en trouver un, d’en avoir un ! Demander à celles et ceux qui recherchent aujourd’hui, un vrai casse-tête. Vous aurez aussi une plus-value sur le prix de votre acquisition … exonérée d’impôts et de charges sociales, s’il s’agit de votre résidence principale. Cas unique !
Enfin, votre salaire va évoluer dans le temps, selon un rythme proche de celui du loyer, alors qu’une échéance d’emprunt restera fixe. En cas de forte hausse de l’inflation, votre pouvoir d’achat ne sera pas « mangé » par votre loyer ! Pour un salaire de 150, dans dix ans, votre échéance de crédit ne représentera plus que 20% de votre salaire et, que 15% pour 200 (à 10 ans ou plus tard). C’est fondamental de comprendre ce point.
Au vu de ces éléments, et il s’agit d’une conviction forte, si vous n’avez pas prévu de bouger de lieu de vie pendant minimum 8 à 10 ans, il est préférable d’acquérir sa résidence principale, plutôt que de payer un loyer et effectuer une épargne mensuelle.
Pour l’investisseur immobilier, tous les arguments, vus ci-dessus, ne changent pas. Mais il va falloir tenir compte d’autres paramètres : la gestion du locataire, la contrainte de la réglementation et la fiscalité !
En ce qui concerne le locataire, vous avez deux soucis : la vacance (d’où la nécessité de bien choisir le lieu !) et l’impayé (prendre une assurance privée ou pouvoir bénéficier du dispositif Visale). Vous pouvez aussi passer par le dispositif Loc’Avantages et les dispositifs liés.
En ce qui concerne la réglementation, il faut économiser tous les ans une partie du loyer perçu pour faire face aux contraintes réglementaires … et aux travaux, notamment dans le cadre de la loi sur les passoires thermiques.
Enfin, pour la fiscalité, il existe deux charges : l’une fixe et déconnectée de la rentabilité (la taxe foncière et l’IFI) et l’autre proportionnelle aux revenus, avec des niveaux de taxation différents selon la catégorie de revenus : revenu en location meublée, revenus fonciers ou revenus à travers une SCI à l’IS. Chez perspectives Conseils, notre expertise peut vous aider à effectuer le bon choix.
En tant qu’investisseur immobilier, voici la réalité : blocage des loyers, coût des assurances emprunteurs, charges locatives, travaux, taxe foncière, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux … L’ensemble consomment, très souvent 100% des loyers. Et en plus, vous devez gérer, avec beaucoup de tracas pour aucun gain ! La vraie question, le vrai blocage à l’achat immobilier est là ! Pas sur le taux du crédit.
Mais, l’investissement immobilier a un double revenu, l’un immédiat le loyer (comme le salarié qui perçoit son salaire), et l’autre différé, la plus-value sur le bien immobilier (la retraite). Dans l’immobilier (et aussi pour le salarié !), peut-on encore espérer sur une rentabilité différée (une retraite) ? Nous n’avons pas de réponse à cette question.
Aussi, la réflexion d’un investisseur est de comparer avec d’autres classes d’actifs, au regard de la rentabilité nette immédiate et à terme, la qualité de votre investissement. Chez Perspective Patrimoine, nous pouvons vous accompagner dans cette démarche.
Chez Perspectives Conseils, nous avons la conviction que la solution Loc’Avantages, par une fiscalité avantageuse et une gestion déléguée, améliore la rentabilité immédiate et la tranquillité de l’investisseur. C’est une solution qui pourrait être un deal sociétal gagnant-gagnant entre les locataires, les propriétaires et la société. Mais vous devez pouvoir compter sur la présence d’un État gestionnaire et … efficace !
Nous mettons à votre service notre expertise et notre expérience en matière de gestion de patrimoine immobilier. Nous vous accompagnons pour :
En un mot, ne restez pas seul, faites vous accompagner par Perspectives Conseils.
Aide à la création d’entreprise, comptabilité et fiscalité, optimisation du statut de dirigeant, conseils en gestion d’entreprise et de patrimoine … Nous accompagnons les entrepreneurs et entrepreneuses tout au long de l’année pour la réussite de leur activité.
Nos prestations fonctionnent au forfait ou par missions ponctuelles, selon la nature de votre besoin et l’intérêt de notre collaboration.
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