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Location meublée et imposition de la plus-value : ce qu’il faut savoir

Date de MAJ :

Didier Attard
Fondateur Perspectives Conseils
6 min
Comment allez-vous être imposé sur la plus-value de votre location meublée ?

Forts d’une expérience de 25 ans dans le domaine de la location meublée, nous faisons un constat très simple. Il s’agit de la meilleure façon de louer votre bien immobilier en évitant une taxation confiscatoire (entre 47% et 80% dans le cadre de revenus locatifs en location nue).

Toutefois, et nous l’évoquions brièvement dans nos articles consacrés au passage de la location nue à la location meublée et au statut LMNP au statut LMP obligatoire, le locatif meublé a une incidence sur le calcul du taux d’imposition de votre plus-value immobilière.

Table des matières

Différence entre plus-value des particuliers et des professionnels

Avant tout, il est important de faire la différence entre la plus-value immobilière des particuliers et celle des professionnels.

La plus-value immobilière des particuliers

Vous pouvez être exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière, en cas de cession de votre résidence principale ou dans d’autres situations spécifiques. Pour les autres biens immobiliers, la plus-value bénéficie d’abattement à partir de la 5éme année de détention. Elle est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Vous disposez du simulateur des notaires pour tester votre situation.

À partir du moment où votre bien immobilier a fait l’objet d’une utilisation privée (résidence principale ou secondaire) et/ou d’une location nue et/ou d’une location meublée non professionnelle (Cf. Loi finance 2020) : aucune inquiétude ! Vous êtes soumis à la plus-value immobilière des particuliers.

Par ailleurs, la transmission à titre gratuit (donation, succession), la sortie d’actif, la cessation d’activité d’un LMNP n’entraînent pas d’imposition au titre de la plus-value immobilière des particuliers.

La plus-value immobilière des professionnels

Cette plus-value concerne les locations meublées professionnelles, à savoir les personnes qui perçoivent :

  • Des recettes annuelles provenant de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal supérieures à 23 000 € par an ;
  • ET les recettes doivent être supérieures au montant des autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, autres BIC ou BNC, pensions de retraite).

En cas de mutation d’un bien immobilier par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de LMP et de LMNP, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable au jour de la cession.

La mutation du bien immobilier peut concerner la cession, la sortie de l’actif de l’activité, la cessation d’activité, l’apport à une société ou la transmission à titre gratuit (donation et succession) …

Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière ?

La plus-value à court terme est taxée à l’impôt sur le revenu (barème progressif à votre taux marginal d’imposition) et aux cotisations sociales applicables à votre situation (SSI ou régime général). Vous avez la possibilité d’appliquer le 1 de l’article 39 quaterdecies du CGI pour le calcul de l’impôt sur le revenu (répartition sur 3 ans).

La plus-value à long terme est taxée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8% et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Exonération de la plus-value selon le chiffre d’affaires (Art. 151 septies du CGI)

Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle ou totale de votre plus-value, sous conditions :

  • Exercer une activité professionnelle depuis au moins 5 ans, de manière continue ou discontinue, quel que soit le régime d’imposition (réel ou micro) et le mode d’exploitation (EI ou société relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes) ;
  • Avoir un chiffre d’affaires (recettes) moyen HT (des deux dernières années) inférieur à 90 000 € pour une exonération totale, et, entre 90 000 et 126 000 € pour une exonération partielle.

Cette exonération ne s’applique par sur les cotisations sociales de la plus-value à court terme (art L1316 du Code de la sécurité sociale).

Remarques sur l’exonération de la plus-value selon le chiffre d’affaires

Remarque 1 : Les recettes s’apprécient en totalisant l’ensemble des recettes réalisées par la contribuable à titre individuel (en direct ou à travers une société à l’IR) et relevant de la même catégorie d’imposition.

Remarque 2 : Quand les époux détiennent l’entreprise en communauté ou en indivision, ils sont présumés exploiter une seule et même entreprise. Il n’y a pas d’exploitation distincte. Dans ce cas, il faut prendre l’intégralité des recettes de l’activité pour chacun des époux.

Remarque 3 :  La durée de 5 ans est liée à la période d’activité sous le statut de LMP, et non de la durée de détention de l’immeuble. En cas de possession de plusieurs biens immobiliers, vous pouvez bénéficier de cette exonération, même en cas de cession d’un bien immobilier détenu depuis moins de 5 ans.

Remarque 4 : Le seuil de 90 000 € est relevé à 250 000 € lorsque vous exercez une activité de meublés de tourisme classés avec réalisation de 3 des 4 prestations de services prévues à l’article 261D du CGI.

Exonération de la plus-value selon la durée de détention (Art. 151 septies B du CGI)

Afin de bénéficier de cette exonération, vous devez exercer une activité professionnelle de manière continue ou discontinue, quel que soit le régime d’imposition (réel ou micro), quel que soit le mode d’exploitation (EI ou société relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes)

Par ailleurs, les biens immobiliers doivent être inscrits à l’actif immobilisé et affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

Si vous remplissez les conditions, la plus-value est réduite d’un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L’exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention.

Cette exonération ne concerne que les plus-values à long terme. Par contre, elle est cumulable avec le régime de l’Art.151 septies (vu ci-dessus). Il peut y avoir des situations d’optimisation. Soyez vigilant !

Perspectives Conseils vous accompagne pour votre location meublée

Vous l’avez compris, même si l’activité de location meublée est un bon point pour votre patrimoine, elle n’accepte pas l’imprécision et encore moins l’amateurisme. C’est également le cas au sujet de la plus-value immobilière. Les nombreux échanges que nous avons avec nos clients nous montrent les conséquences d’une gestion « non anticipée » des risques et d’une méconnaissance des « règles du jeu ».

En tant qu’expert en location meublée, notre devoir est de vous éclairer sur les conséquences des mutations de vos biens immobiliers au cours de votre existence. Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner dans votre activité de loueur en meublé : C’est notre métier. Chez Perspectives Conseils, on s’occupe de tout !

10 réponses

  1. Bonjour, article tres interessant car il est tres important d’informer toute personne qui se lance dans la location meublée des impactes sur la fiscalité et surtout en cas de revente et de plus-value. Nos clients proprietaires de location meublée recherchent souvent un accompagnement à ce sujet car il n’est pas tout le temps simple de comprendre le fonctionnement. Au plaisir d’échanger avec vous sur ce sujet. Merci et à bientot L’équipe a1realestate.paris

    1. Bonjour l’équipe a1realestate.paris,

      Merci pour votre retour,
      En effet, un bon accompagnement est recommandé pour les propriétaires de location meublée.
      Au plaisir d’échanger avec vous également, n’hésitez pas à me recontacter via mon adresse mail pour en discuter : didier@perspectives-conseils.com

      Cordialement

  2. Bonjour, lorsqu’un particulier cède sa résidence principale, il est exonéré de plus-value. Dans le cas où un particulier loue sous le régime LMNP (régime du réel) une partie de sa résidence principale, est-il exonéré totalement de plus-value lorsqu’il cédera sa résidence ou y aurait-il un prorata ?
    Bien cordialement.

    1. En principe, application d’un prorata, avec d’autre complications si vous êtes loueur en meublé professionnel. Mais il faut savoir être malin !

  3. Merci pour cet article.
    Il soulève 2 questions sur l’exonération de la taxation des plus-values à court terme en LMP (article 151 septies).
    1. L’exonération porte-t-Elle également sur les cotisations sociales si on remplit les conditions (revenu <90k€) ou juste sur la taxation à l’IR des plus values court terme?
    2. Pour porter le seul de 90k€ a 250k€, suffit-il d’avoir dans le portefeuille un bien avec services parahoteliers gere par un tiers (ex Resideetudes) ou faut-il assurer la gestion soi-même (ménage, petits déjeuners…)?

    1. Bonjour et merci pour votre commentaire intéressant et détaillé.
      Nous vous avons fait un e-mail dans lequel nous vous proposons des créneaux pour échanger à ce sujet avec notre expert.
      Bien à vous,
      Perspectives Conseils

    2. bonjour, de mon point de vue, le chiffre d’affaires à prendre en compte est constitué de l’ensemble du CA des locations para hotellières. Quelles soient gérées par un tiers en direct par vous même ne changent absolument rien : le CA doit être globalisé.

      1. Bonjour,
        Vous avez entièrement raison. Qu’importe le gestionnaire du local ? Par contre, il faut distinguer le CA para-hôtelier par rapport au CA Classique pour l’application des limites de l’article 151 Septies. Nous nous expliquons : ce n’est pas parce que vous avez 10 KE de CA en para-hôtelier que vous bénéficiez de la limite de 250K€ sur l’intégralité de vos revenus de locations meublées. Il faut raisonner par catégorie.
        L’équipe Perspectives Conseils

  4. Bonjour,
    je loue ma résidence principale en LMNP deux mois d’été par an. Aujourd’hui, j’envisage la vente de ma résidence principale. Je m’interroge sur la fiscalité qui sera appliquée à la plus value lors de cette vente.

    L’administration considèrera-t-elle cette cession comme la vente de la résidence principale, avec, à la clé, l’exonération totale de la plus value? Ou analysera-t-elle cette vente comme la cession d’un bien donné en location meublée dont la plus value est taxable après un abattement en fonction de la durée de détention?

    Je vous remercie de m’éclairer sur ce point.
    Bien cordialement, JM Combeau

    1. Bonjour,
      Merci pour votre commentaire !
      Si vous êtes imposé au regard du micro-BIC, vous pourrez bénéficier de l’exonération au regard de la résidence principale. Par contre, si vous êtes au réel avec un numéro Siret, les choses se compliquent…
      Ne surtout pas hésiter à nous contacter via le formulaire dédié pour que nous en discutions : https://perspectives-conseils.com/location-meuble/
      L’équipe Perspectives Conseils

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