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Du statut de LMNP au statut LMP obligatoire : ce qu’il faut savoir

Didier Attard
Fondateur - Dirigeant Perspectives Conseils
5 min
Loi finance 2020, statut LMNP et LMP, location meublée : ce que vous devez savoir absolument !

Comme déjà évoqué dans notre article sur le choix de votre régime fiscal en location meublée, que nous avions complété à travers notre webinar, l’activité de location meublé est une vrai opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Même si ce dispositif semble en apparence simple, vous vous devez d’être vigilant et d’être accompagné par un professionnel. Depuis la loi finance 2020, la frontière entre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) est mince. Et les répercussions fiscales et sociales importantes.

Ce guide Perspectives Conseils a pour but de vous prévenir du risque d’un passage d’un statut à l’autre, et des conséquences sur votre fiscalité. À lire absolument !

Table des matières

Retrait du critère RCS et loi finance 2020 : plus le choix du statut LMP

Par la loi de finance 2020, le législateur a mis à jour l’article 155 du CGI en retirant le critère d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) dans les conditions cumulatives définissant le statut fiscal professionnel du LMP.

Avant cette loi, pour être loueur meublé professionnel, vous deviez vous inscrire au RCS. Par conséquent, vous pouviez sécuriser votre environnement fiscal tant que vous n’y étiez pas inscrit.

Mais, à compter de cette réforme, la bascule du régime de location meublée non professionnel (LMNP) vers professionnel (LMP) n’est plus un choix, et dépend de deux critères.

Les critères de bascule entre le statut LMNP et LMP

Ainsi, est qualifié de loueur en meublé professionnel, la personne qui perçoit :

  • Des recettes annuelles provenant dès l’activité par l’ensemble du foyer fiscal supérieures à 23 000 euros par an;
  • ET les recettes doivent être supérieures au montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ou BNC, pensions de retraite).

Il est facile de suivre le premier critère. Par contre, le deuxième critère est plus pernicieux, plus dangereux. Il doit être surveiller.

Les conséquences du changement de statut LMNP vers LMP

Vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif de ce qui diffère d’un statut à l’autre. Avec une nette différence sur les cotisations URSSAF, et sur le régime de la plus-value, en particulier.

LMP LMNP
Imputation des déficits de l’activité de location meublée
Déficit généré imputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Si insuffisant, reporté sur le revenu global des 6 années suivantes.
Déficit généré imputable pendant 10 ans sur les revenus de même nature (soit les bénéfices des revenus en qualité de LMNP).
Régime social et cotisations
Forfait minimum obligatoire y compris en l’absence de bénéfice : 1 145 €

Cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés

Prélèvements sociaux 17,2 % des revenus imposables
En cas de vente du bien loué meublé
Par défaut, régime des plus-values professionnelles, décomposé en 2 plus-values : plus-value court terme (détention du bien depuis moins de 2 ans ou amortissements) et plus-value à long terme dans les autres cas.

Fiscalité sur la plus-value à court terme :
impôt sur le revenu + cotisations socialesFiscalité sur la plus-value à long terme :
12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 %

Plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans)

  • Impôt sur la plus-value : 19 % + prélèvements sociaux : 17,2 %
  • Taxe supplémentaire en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €
  • Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée

À noter : exonération totale ou partielle possible de la plus-value professionnelle au bout de 5 ans d’activité aux conditions suivants :

  • Si les recettes sont inférieures à 90 000 €
  • Exonération partielle si les recettes sont inférieures à 126 000 €

Quelques cas concrets d’un basculement du statut LMNP au statut LMP

Les changements de situation au cours d’une vie peuvent amener des conséquences fiscales dont il vaut mieux se prémunir dans le cadre de la location meublée. Voici 2 exemples : l’un, dans le cas d’un départ à la retraite, l’autre, dans le cas d’une mise au chômage (ou d’un congé parental).

Départ à la retraite

Vous êtes en activité avec un revenu de 60 000 € annuel. Vous avez basé votre stratégie retraite sur la location meublée, notamment par la vente d’un bien pour récupérer du capital et profiter de la vie de retraité. Vous détenez les biens depuis longtemps (plus de 25 ans).

Mais, vous n’anticipez pas. Vous partez à la retraite. Vous percevez une pension de retraite de 40 000 € annuels alors que vos recettes de location meublé sont de 45 000 € annuels. Dès lors, vous basculez du statut de LMNP vers un statut de LM.

Conséquence lors de la vente : Vous devez une plus-value professionnelle (minimum de 30% sur le prix de vente ou presque) alors que vous auriez pu bénéficier de l’exonération de la plus-value des particuliers. L’addition sera très douloureuse !

Notre conseil : Vendre avant le départ à la retraite Ou vendre après un délai de 5 ans pour bénéficier de l’exonération sur l’IR (si recettes inférieures à 90 000 €), mais pas sur les prélèvements sociaux.

Mise au chômage (ou congé parental)

Vous êtes en activité avec un revenu de 80 000 € annuels. Vous êtes licencié. Vos indemnités de Pôle emploi sont de 48 000 € alors que les recettes de location meublée sont de 50 000 €. Dès lors, vous basculez du statut de LMNP vers un statut de LMP.

Votre situation ne vous permet pas de retrouver un emploi rapidement et vous décidez de vendre un bien. Les conséquences seront identiques (voir ci-dessus).

Perspectives Conseils pour accompagner votre activité de loueur en meublé

Comme vous pouvez le constater, toute situation personnelle et professionnelle de rupture (retraite, chômage, divorce, décès du conjoint…) peut entraîner le basculement du régime de LMNP vers le statut de LMP avec des conséquences financières aggravant la situation de rupture !

La loi de finance 2020 a accentué l’insécurité fiscale du contribuable et il ne faudra pas compter sur la bienveillance de l’administration fiscale. Pour votre activité de loueur en meublé, mieux vaut se faire accompagner par le cabinet Perspectives Conseils pour faire les bons choix, au bon moment.

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