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Passer de la location nue à la location meublée : le guide

Didier Attard
Dirigeant - fondateur Perspectives Conseils
6 min
Passer de la location nue à la location meublée : avantages, démarches, amortissement... Le guide Perspectives Conseils !

Cette stratégie s’adresse aux particuliers, détenteurs d’un patrimoine immobilier loué nu, fortement fiscalisés, qui souhaitent réduire leur imposition, sans se séparer de leurs actifs. Comme nous l’avons déjà évoqué, « il n’y a pas photo » entre la fiscalité sur la location nue et sur la location meublée. Nous vous invitons notre article consacré à l’amortissement immobilier, et l’exemple que nous proposons.

Ici, nous ne nous intéresserons pas à la location saisonnière. L’objectif de cet article est de vous expliquer les raisons pour lesquelles vous devriez passer de la location nue à la location meublée. Et ensuite, de vous expliquer comment.

Table des matières

L’attrait du régime de location meublée est son dispositif fiscal très intéressant, mais il faut pouvoir remplir des conditions de forme pour y accéder.

Les avantages

Ce régime de la location meublée par rapport au régime de la location nue a aussi des avantages économiques, financiers et juridiques :

  • Loyer potentiellement plus élevé qu’en cas de location nue,
  • Durée du bail plus court, intéressant notamment en cas de mutation à l’étranger, avant de le louer à un tiers à court terme, mais surtout pas dans l’attente de sa vente !
  • Possibilité de vendre le bien sans que le locataire ne bénéficie d’un droit de préemption ;
  • Pas de risque à la taxe PUMA, notamment pour les non-résidents ;
  • Déduction des frais d’acquisitions (droits d’enregistrement, frais notaires et agences immobilières) ;
  • Et, bien entendu, meilleur rendement net d’impôt en cours de vie et aussi lors de la cession du bien immobilier dans certaines situations identifiées.

Les inconvénients

Mais le régime de la location meublée a également des inconvénients :

  • Location régie par de nombreuses règles complexes ;
  • Turnover des locataires plus importants ;
  • Zone géographique propice à la location meublée ? Délai de mise en location ?
  • Nécessité de se faire accompagner par un expert-comptable pour la gestion comptable et fiscale, mais surtout pour le conseil et réduire les zones de risques ;
  • Charges plus nombreuses : CFE, frais de comptabilité, renouvellement du mobilier plus fréquent, cotisations sociales possibles…

Les avantages et les inconvénients sont à considérer selon votre propre situation personnelle, stricto sensu. Mais dans l’ensemble, vous aurez généralement plus d’avantages à faire de la location meublée que de la location nue. Maintenant, intéressons-nous à comment passer d’un régime à l’autre.

Comment passer de la location nue à la location meublée ?

Voici les étapes pour effectuer le passage de la location nue à la location meublée :

  1. Déclaration d’activité au greffe du tribunal de commerce, via le formulaire, P0i ;
  2. Lettre d’option au régime réel d’imposition ;
  3. Meubler le logement conformément à la liste du décret du 31 juillet 2015.

Par ailleurs, l’usage à titre de résidence principale en meublé ne modifie par l’usage d’habitation (pas d’autorisation ni de déclaration à la Mairie et pas de contradiction avec le règlement de copropriété).

Comme vous pouvez le constater, la transformation de la location nue à meublée est relativement simple. Toutefois, vous devez être vigilant et connaître les incidences de ce changement avant de vous lancer définitivement.

De la location nue à la location meublée, quelles incidences ?

La transformation de votre bien en location nue à la location meublée entraîne son lot de changements, ou non. Il nous semble nécessaire de vous en informer avant une quelconque décision.

Pas de conséquence sur le régime fiscal

Le passage d’un bien loué nu en location meublée ne génère ni plus-value, ni droit d’enregistrement de mutation puisque la transformation du mode de location s’effectue sans changement de propriétaire, ni de régime fiscal : Impôt sur le revenu. On ne change que de catégorie d’impôt : Revenu foncier vers BIC (Bénéfice industriel et commerciaux). Il n’y a donc aucune conséquence fiscale comme le confirme l’article 202 ter du CGI.

Les conséquences sur la plus-value

Avant toute transformation de location nue vers la location meublée, il faut prendre le temps de mesurer l’impact de ce changement sur le calcul de la plus-value à court, moyen et long terme. Chaque situation amène une réponse différente. Seule une étude au cas par cas par un expert de la location meublée peut éviter un choix douloureux.

Par exemple, si vous détenez le bien immobilier depuis longtemps et s’il s’agit de votre résidence principale, le transfert vers une location meublée peut être une source d’imposition alors que vous pouviez être exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. L’exonération possible dans le cadre de l’article 151 septies de la LMP ne porte que sur l’impôt sur le revenu, et non sur les prélèvements sociaux.

C’est donc un point d’étude préalable incontournable. Cette étude permet aussi d’envisager la cession d’un bien immobilier, purgé de taxation sur la plus-value, vers une SARL de Famille, voire vers une SCI à l’IS. Cela permet de conserver le bien dans votre patrimoine tout en préparant la transmission, sans réduire ses ressources immédiates.

Remise en cause du déficit foncier de la location nue

En effet, l’imputation sur le revenu global nécessite que le contribuable loue l’immeuble en revenu foncier (et conserve les titres de la SCI, le cas échéant) jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. Or, l’affectation du logement à la location meublée constitue une rupture de la location nue.

L’amortissement immobilier

Lors du changement du bail, le bien est inscrit au bilan pour sa valeur vénale au jour du début de l’activité de location meublée (et non pour son prix d’acquisition).
La base et la date de début de l’amortissement sont fixées au jour du début de l’activité de location meublée (et non à la date et au prix d’acquisition d’origine).

Demander une étude à Perspectives Conseils pour faire le bon choix

Ce passage de la location nue à la location meublée doit être réfléchi, étudié avec des scénarii à tiroir et des options. Ce changement est souvent le fruit d’une réflexion patrimoniale plus globale et d’une stratégie de transmission. Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner dans votre optimisation patrimoniale.

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