Location meublée : fin d’une époque et d’une niche fiscale ?

Le statut LMNP, de moins en moins intéressant ?

La députée du Finistère, Annaig le Meur, a présenté un rapport « visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif », au mois de Mai 2024, à la demande d’Elisabeth Borne, et confirmé par Gabriel Attal.

Nous vous invitons à lire l’introduction du rapport. C’est court, précis et explique très bien le but de cette réforme. Elle devrait trouver le consensus de toute la classe politique, de la gauche à la droite. Cette réforme incite à une amélioration accrue du régime Loc’Avantages, dans un marché immobilier bien meilleur que celui annoncé par les médias ! Oui, les conditions d’achat d’un bien immobilier sont là, alors foncez !

Mais vous pouvez aussi consulter ce rapport dans sa globalité pour ceux que cela intéresse.

Voici résumé les propositions de ce rapport, dans la lignée des débats à l’Assemblée Nationale à l’automne 2023 :

• La disparition du régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et l’imposition des revenus des LMNP actuels dans la catégorie des revenus fonciers en location nue. Il pourrait donc y avoir une forme de fusion du régime LMNP et revenu foncier. À l’avenir, location nue et location meublée pourraient être imposées de manière identique. Les locations meublées comme les locations nues dépendront désormais du régime des revenus fonciers avec, dans ce cas, suppression de la déduction des amortissements du bien immobilier pour les LMNP. Néanmoins, un régime de transition pourrait être envisagé pour lisser l’augmentation d’impôt des propriétaires bailleurs qui perdraient la possibilité d’amortir leur immeuble.
• La modification du régime fiscal des plus-values immobilières afin de majorer la plus-value taxable du montant des amortissements effectués par les LMNP actuels. Dans son rapport, la députée suggère la « révision du calcul des plus-values lors de la cession de logements en meublé avec prise en compte des amortissements déjà déduits dans le prix de revient de l’immeuble ».
• Le maintien du régime fiscal de la Location Meublée Professionnelle (LMP) sans grande modification sauf peut-être le seuil d’accès qui pourrait être augmenté à 30 000 € et une légère modification dans le mode de calcul du seuil de 50% des revenus (pour mémoire, deux critères pour être LMP : + 23 000€ de recettes annuelles et des recettes de location meublée qui dépassent les autres revenus imposables).

Ce projet de réforme met fin aux amortissements pour les LMNP, sur leurs futurs revenus, mais également sur le passé par un retraitement des amortissements, lors du calcul de la plus-value immobilière.

Il s’agit d’un tsunami fiscal pour les propriétaires bailleurs qui vont voir leur impôt sur le revenu, leur plus-value immobilière et parfois leurs prélèvements sociaux augmenter de manière conséquente. Les rendements vont chuter pour les propriétaires bailleurs désendettés, mais elle peut générer des cash-flows négatifs (flux de trésorerie) pour certains investisseurs. Dans tous les cas, cette nouvelle donnée va les amener à revoir la gestion de leur actif.

Location meublée saisonnière et application de la TVA, c’est fait ?

Le Conseil d’Etat a manifesté, dans un avis de juillet 2023, son inquiétude de l’égalité devant l’impôt
entre la location meublée saisonnière et un hôtel. Totalement légitime !

L’administration fiscale a tenu compte de cet avis et a modifié les conditions d’assujettissement des locations meublées saisonnières à la TVA. Cela va avoir des conséquences significatives et va modifier le modèle économique de nombreux contribuables. D’autant plus, que les locations saisonnières sont déjà impactées par la réforme de la loi de finance 2024.

Est-ce que cette doctrine fiscale ne pourrait-elle pas aussi remettre en cause les avantages du régime de la location meublée pour les locations saisonnières ? Bien sûr que oui !

Il serait trop long ici d’évoquer les modifications d’appréciations de l’article 261D du CGI qui définit les conditions d’exonération à la TVA, selon la nouvelle mouture.

Mais, juste un constat clair, toutes les locations de moins d’une semaine devront être soumises à la TVA au taux de 10%… Si vous ne pouvez pas bénéficier de la franchise en base de TVA… Donc si vous faites plus de 91 900 € de chiffre d’affaires par an.

Alors, que faire de votre location meublée dans cet avenir incertain ?

Pour les loueurs en meublés saisonniers, il faut mesurer les impacts de ces changements pour 2024.

Pour les autres loueurs en meublé, il ne faut pas bouger et attendre les nouvelles règles du jeu. Pour ceux en cours d’investissement immobilier locatif, il faut s’interroger : dois-je investir dans le marché immobilier ? Dois-je le faire en direct ou à travers de l’immobilier de rendement papier ?

Si votre choix est posé sur l’investissement immobilier, vous devrez faire l’arbitrage, selon votre situation, entre la location meublée et la SCI à l’IS. Oui, nous avons une conviction : il faut refuser la taxation immédiate lourde du revenu foncier de 47% (au minimum), dans la majorité des cas.

La SCI à l’IS devient la bonne solution de départ, sauf circonstances personnelles particulières. Mais il faut mesurer les conséquences de ce choix sur le long terme et comprendre la notion d’amortissement de sa location meublée dès le départ.

Perspectives Conseils pour faire les bons choix immobiliers

Nous mettons à votre service notre expertise et notre expérience en matière de gestion de patrimoine immobilier. Nous vous accompagnons pour :

• Mesurer l’impact de cette réforme à court terme (impôt sur le revenu et prélèvement sociaux) et à long terme (plus-value immobilière) ;
• Trouver des solutions ou des stratégies alternatives ;
• Changer vos déclarations et la gestion administrative et comptable ;
• Echanger avec l’administration fiscale ;
• Muter votre activité vers le dispositif Loc’Avantages ou une SCI à l’IS ;
• Ne pas paniquer, rester lucide et … relativiser ! Tout problème a sa solution !

En un mot, ne restez pas seul, faites vous accompagner par Perspectives Conseils.