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Location meublée : quels changements avec la Loi de finances ?

Date de MAJ :

Didier Attard
Fondateur Perspectives Conseils
7 min
Location meublée et loi de finances 2024 : quels changements notables ?

Comme nous l’indiquons régulièrement dans nos articles et dans nos échanges avec nos clients et prospects, le dispositif de la location meublée est un régime « généreux » fiscalement et contribue grandement à un transfert des actifs immobiliers, fiscalisés au régime foncier, vers ce dispositif.

C’est notre rôle de conseil de vous en informer, de trouver les actifs à la meilleure rentabilité nette (charges sociales) de net (impôts). Par contre, ce dispositif de la location meublée n’est pas simple. Il peut même devenir extrêmement complexe, selon les situations.

Revenons sur les échanges en cours autour de la Loi de finances 2024 et essayons de nous projeter de manière lucide, pragmatique et citoyenne sur l’avenir de la location meublée.

Table des matières

La location meublée depuis septembre 2023

Au mois de septembre 2023, le rapport du Conseil des prélèvements obligatoires et le rapport de la mission d’information sur la fiscalité du patrimoine dénoncent le caractère « généreux » du régime de la location meublée.

Ces rapports ont ouvert le débat dans le cadre de la loi de finances pour 2024, adoptée fin 2023. Après de très nombreux échanges, le législateur a « accouché » d’une mesurette, mal rédigée et générant une incertitude juridique, et de surcroît rétroactive (applicable sur les revenus 2023 !).

Les Assemblées (National et Sénat) repoussent le changement de la fiscalité sur l’immobilier à un nouveau projet de loi sur l’immobilier en 2024, plus global. Affaire à suivre…

Devant l’incertitude de la loi de finances 2024, un nouveau projet de loi est adopté fin janvier 2024 (en première lecture à l’Assemblée Nationale) pour corriger le « bug » et rajouter un point évoqué, lors des débats de l’automne 2023, et non inclus dans la loi de finances 2024. Nous en sommes là.

La « mesurette » à propos la location meublée de la loi de finances 2024

Sous l’appellation de la location meublée, la majorité des situations concernent les locations meublées à usage de résidence principal, bail mobilité OU au profit de l’exploitation d’une résidence de tourisme, sénior, étudiante. Elles ne sont pas concernées par la loi.

La modification de la loi de finances 2024 ne concerne que les activités de meublé de tourisme, déjà soumises à une réglementation spécifique.

En tant que citoyen, est-il anormal de supprimer un abattement forfaitaire de 71% pour un propriétaire effectuant des locations de courte durée, soit 13,7% de fiscalité, pour une personne en TMI à 30% ? Alors que le propriétaire, qui loue dans un schéma classique (plus solidaire, plus responsable) de bail d’habitation, devra payer 47,2% d’impôts ? Ne doit-il pas y avoir une justice fiscale ? Ne faut-il pas trouver un juste milieu ? Le projet sur l’immobilier en 2024 y répondra peut-être…

En attendant, nous nous dirigeons vers une limitation du régime du micro-BIC pour les activités de location meublée de tourisme classé ou pas. Voici un récapitulatif en tableau.

CatégoriesAbattementSeuil CA N-1Seuil CA N-2
Chambres d’hôtes71%188 700 €188 700 €
Meublés de tourisme non classés30%15 000 €15 000 €
Meublés de tourisme classés en zone non tendues92%15 000 €188 700 €
Meublés de tourisme classés autres71%188 700 €188 700 €

 

Quelles sont les conséquences de la Loi de finances sur la location meublée ?

Vous faites de la location de courte durée dans une grande ville, une région touristique ou une zone tendue. Vous êtes en danger ! Ne prenez pas la situation à la légère !

Seule cette situation entraîne des conséquences : Vous avez fait plus de 15 000 € de CA en 2021 et 2022, vous n’êtes plus éligible au régime micro-BIC. Vous devez donc passer au régime réel de plein droit pour la déclaration de vos revenus 2023.

Vous devez avoir un numéro Siret lié à votre activité de location meublée. C’est aussi le cas en micro-BIC, mais peu de loueurs en font la demande. Pour le régime réel, c’est indispensable pour télétransmettre la liasse fiscale N°2031 à l’administration fiscale, avant le 2 mai 2024 ! Je vous invite à lire notre article sur les formalités d’immatriculation en location meublée.

Vous devez mesurer l’incidence de ce changement sur :

Nos conseils vis-à-vis de ces changements

L’administration fiscale (BOI-BIC-CHAMP-40-20) a indiqué, le 16 février 2024 que « Toutefois, afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, il est admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions antérieures à loi de finances pour 2024 ». Sic !

Une fois que le cadre législatif sera plus clair (septembre 2024), vous aurez le temps de réfléchir à la meilleure stratégie pour l’avenir. Pour l’année 2024, pour ceux qui ont mis en place une stratégie d’optimisation liée au JO de Paris 2024, il va falloir se poser et réfléchir à la fiscalisation des revenus.

L’avenir de la location meublée

La force du régime fiscal de cette activité de location meublée est qu’elle puisse sa source dans la réglementation comptable, à savoir l’amortissement de l’outil de production.

Par conséquent, ce régime BIC au réel sera toujours efficace pour réduire la pression fiscale en cours d’exploitation pour les revenus les plus hauts (TMI supérieur à 30%) par rapport à l’imposition aux revenus fonciers. Par contre, le législateur peut durcir la fiscalité à la sortie sur la plus-value immobilière par la réintégration de l’amortissement pratiqué. Cela serait même légitime au regard d’un principe fiscal de base : Impossible de déduire deux fois une même dépense ! Or, de notre point de vue, la location meublée le permet à ce jour !

L’autre risque est le durcissement des procédures de contrôle et de redressements fiscaux liées à la complexité et à la réglementation de cette activité, très largement méconnue par les loueurs en meublé. Les actions rapides, et pas assez réfléchies, vont être à l’origine de nombreuses déconvenues pour les investisseurs ! Notre pratique quotidienne chez Perspectives Conseils nous permet de l’affirmer.

Alternative à la location meublée et point de vue de Perspectives Conseils

Le régime de la location meublée pourrait être concurrencé par le mécanisme fiscal : Loc’Avantages. Il est très peu connu des propriétaires, et absolument pas promu par les professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine. Cela ne leur rapporte rien ! Il répond aux discours sur la solidarité, la responsabilité, l’engagement écologique. Il permet de se dégager de la gestion au quotidien et de traiter le placement immobilier comme un placement financier. Alors, je pose la question au 4% de propriétaires de biens immobiliers locatif en France, qui détiennent 70% du parc immobilier locatif. Du Discours aux actes ! Si oui, nous sommes à vos côtés pour vous accompagner.

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