Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?

L’amortissement, qu’est-ce que c’est ?

Notre propos n’est pas de vous former sur la technicité de l’amortissement d’un bien immobilier. Il s’agit de vous sensibiliser à la puissance de cet outil et vous donner une grille de lecture, de compréhension et de choix.

Dans une activité économique, on distingue les biens consommables dans l’année et ceux qui vont servir sur plusieurs exercices, dit outils de production.

Cet outil de production est immobilisé à l’actif du bilan et déprécié au fur et à mesure de son usure, de sa perte de valeur. Par exemple, pour un plombier, il achète un camion 20 000 €. On ne passera pas la charge de 20 000 € l’année d’acquisition. Mais elle sera répartie sur 4 ou 5 ans. C’est le principe de l’amortissement.

L’amortissement dans le cadre de la location meublée

Dans le cas de location meublée, l’outil de production est le bien immobilier, le mobilier et les travaux réalisés au cours de l’exploitation de ce bien. Cet ensemble va se déprécier comptablement sur une période de 5 ans (mobilier) à 50 ans (pour certains composants de l’immeuble). Cela va créer une charge comptable et fiscale déductible sans sortie de trésorerie.

Convenons-en : cité plus haut, le camion du plombier aura une cote argus proche de 0 au bout de 5 ans. Ce ne sera pas le cas de votre bien immobilier ! Mais les règles comptables ne distinguent pas de différence dans le traitement de la dépréciation de ces deux outils de production.

Le terrain non considéré dans l’amortissement

Le terrain n’est pas un actif amortissable. Il ne se déprécie pas. L’administration fiscale est à l’affût au sujet de la détermination de la quote-part du terrain sur l’ensemble immobilier. La moyenne est de 20% au niveau national, allant vers 30% pour les grandes villes, voire 40% sur certains secteurs de Paris.

L’amortissement immobilier permet la réduction d’impôt

Les amortissements déduits du résultat de l’activité, tout comme les autres charges déductibles, réduisent le résultat imposable, et font donc réaliser des économies d’impôts, comme le montre cette analyse comparative entre la location nue et meublée.

L’amortissement immobilier pour les statuts LMP et LMNP

Les amortissements peuvent permettre de gommer le bénéfice, mais également de générer un déficit. Dans ce cas, il y a une divergence de traitement entre les statuts LMP et LMNP :

• LMP : ce déficit est directement reportable sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limite de montant ;
• LMNP : ce déficit, lié aux amortissements, est stocké dans le cadre de l’article 39 C du CGI. Il sera suivi sur la liasse fiscale de l’activité de location meublé et pourra être utilisé lors de la réalisation de bénéfice ultérieur. Rien n’est perdu !

Date d’acquisition, revente… Quels impacts ?

Il est possible d’amortir un logement quelle que soit sa date d’acquisition ou d’entrée dans le patrimoine du loueur. C’est la date du début d’activité ou de souscription au régime du BIC au réel qui marque le départ du calcul pour amortir le logement, sans perte de l’antériorité. Ce n’est pas le cas dans une SCI à l’IR qui bascule à l’IS ! Encore un détail en faveur de la location en meublé.

Par ailleurs, pour les LMNP, amortir un logement meublé n’a aucun impact sur la plus-value en cas de revente. Ce n’est pas la valeur du bien amorti qui sera prise en compte pour le calcul de la plus-value mais le prix d’achat.

Votre amortissement immobilier avec Perspectives Conseils

La pratique de l’amortissement amène à faire des choix, pas toujours simples, mais aux enjeux conséquents.

Comment déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ? Quelle part du terrain dans l’ensemble immobilier ? Quelle durée d’amortissement choisir ? Dois-je inclure les frais d’acquisition dans la valeur de l’ensemble immobilier ou les déduire selon l’année d’acquisition ?

Perspectives Conseils a l’expérience et le recul nécessaire pour vous aider à faire ces choix et de vous les expliquer pour tous les aspects de l’amortissement de votre location meublée.