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Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ?

Date de MAJ :

19/02/2024
Didier Attard
Fondateur - Dirigeant Perspectives Conseils
5 min
Qu'est-ce que l'amortissement immobilier ?

Première chose à savoir, l’amortissement immobilier est l’avantage MAJEUR de la location meublée professionnelle ou non professionnelle. Il est lié au régime Bénéfice Industriel et Commerciaux (BIC). Vous constaterez dans l’exemple à suivre qu’il explique à lui seul l’avantage fiscal. L’amortissement est un principe comptable qui a vocation à tenir compte de la dépréciation économique d’un bien. C’est une notion qui existe dans tous les comptes annuels : le restaurateur pour sa cuisine, l’artisan pour son camion et son matériel, le prestataire de services pour ses ordinateurs et chez le loueur en meublé pour son bien immobilier et son mobilier.

Table des matières

L’amortissement, qu’est-ce que c’est ?

Notre propos n’est pas de vous former sur la technicité de l’amortissement d’un bien immobilier. Il s’agit de vous sensibiliser à la puissance de cet outil et vous donner une grille de lecture, de compréhension et de choix.

Dans une activité économique, on distingue les biens consommables dans l’année et ceux qui vont servir sur plusieurs exercices, dit outils de production.

Cet outil de production est immobilisé à l’actif du bilan et déprécié au fur et à mesure de son usure, de sa perte de valeur. Par exemple, pour un plombier, il achète un camion 20 000 €. On ne passera pas la charge de 20 000 € l’année d’acquisition. Mais elle sera répartie sur 4 ou 5 ans. C’est le principe de l’amortissement.

L’amortissement dans le cadre de la location meublée

Dans le cas de la location meublée, l’outil de production est le bien immobilier, le mobilier et les travaux réalisés au cours de l’exploitation de ce bien. Cet ensemble va se déprécier comptablement sur une période de 5 ans (mobilier) à 80 ans (pour certains composants de l’immeuble). Cela va créer une charge comptable et fiscale déductible sans sortie de trésorerie.

Si vous souhaitez plus de précisions sur la technicité et les durées d’amortissements de votre bien immobilier, il faut comprendre les notions de composants comptables et accepter l’incertitude de la règle comptable sur la répartition entre les composants et leur durée de dépréciation. Pour aller plus loin, lisez notre sujet sur l’amortissement en SCI.

Soyons clair : le camion du plombier aura une cote argus proche de 0 au bout de 5 ans. Ce ne sera pas le cas de votre bien immobilier ! Mais les règles comptables ne font pas de différence dans le traitement comptable et fiscal de la dépréciation de ces deux outils de production.

Le terrain non considéré dans l’amortissement

Le terrain n’est pas un actif amortissable. Il ne se déprécie pas. L’administration fiscale est à l’affût au sujet de la détermination de la quote-part du terrain sur l’ensemble immobilier. La moyenne est de 20% au niveau national, allant vers 30% pour les grandes villes, voire 40% sur certains secteurs de Paris.

Conseil de l’expert : Ne soyez pas trop agressif sur la part du terrain, c’est facilement identifiable à la lecture des comptes annuels par l’administration fiscale. Cela peut l’inciter à effectuer une analyse complète de votre statut de location meublée, voir de votre déclaration d’impôt sur le revenu personnel ! Il y a des redressements fréquents sur ce sujet.

L’amortissement immobilier permet la réduction d’impôt

Les amortissements déduits du résultat de l’activité, tout comme les autres charges déductibles, réduisent le résultat imposable, et font donc réaliser des économies d’impôts, comme le montre cette analyse comparative entre la location nue et meublée.

Actualité : Vous entendez, peut-être, dans les médias que le statut de location meublée est dans le viseur du législateur. C’est exact. Mais il n’est nullement question d’une remise en cause du principe de l’amortissement, qui est une règle comptable et non fiscale.

L’amortissement immobilier pour les statuts LMP et LMNP

Les amortissements peuvent permettre de gommer le bénéfice, mais également de générer un déficit. Dans ce cas, il y a une divergence de traitement entre les statuts LMP et LMNP :

  • LMP : ce déficit est directement reportable sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limite de montant ;
  • LMNP : ce déficit n’est pas imputable sur les autres revenus du foyer fiscal. Il est imputable sur les revenus de LMNP pendant 10 ans.

Particularités : Le montant du déficit, correspondant aux amortissements, est stocké dans le cadre de l’article 39C du CGI. Il est applicable en LMP et LMNP. Il est reportable à vie. C’est un avantage de plus !

Conseil de l’expert : Cet article 39C du CGI est technique. Il n’est souvent pas maitrisé, y compris par mes confrères. C’est pourtant très important, et il faut bien le gérer, surtout lors de la mutation entre LMP et LMNP, ou lors de la cession du bien immobilier.

Date d’acquisition, revente… Quels impacts ?

Il est possible d’amortir un logement quelle que soit sa date d’acquisition ou d’entrée dans le patrimoine du loueur.

Mais, à partir de quand, puis-je amortir ?

Par ailleurs, pour les LMNP, amortir un logement meublé n’a aucun impact sur la plus-value en cas de revente. Ce n’est pas la valeur du bien amorti qui sera prise en compte pour le calcul de la plus-value mais le prix d’achat.

Votre amortissement immobilier avec Perspectives Conseils

La pratique de l’amortissement amène à faire des choix, pas toujours simples, mais aux enjeux conséquents.

Comment déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ? Quelle part du terrain dans l’ensemble immobilier ? Quelle durée d’amortissement choisir ? Dois-je inclure les frais d’acquisition dans la valeur de l’ensemble immobilier ou les déduire selon l’année d’acquisition ?

Perspectives Conseils a l’expérience et le recul nécessaire pour vous aider à faire ces choix et de vous les expliquer pour tous les aspects de l’amortissement de votre location meublée.

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