Partager
cet article

Se projeter

LMP et plus-value : conséquences d’un bien privé devenu professionnel

Date de MAJ :

Didier Attard
Fondateur Perspectives Conseils
6 min
BANNIERE_1280_720px_LMP-et-plus-value-consequences-du-passage-dun-bien-prive-en-professionnel-perspectives-conseils

Nous vous avons déjà abordé le sujet de la location meublée et du régime de la plus-value immobilière.

Aujourd’hui, nous allons vous voir un cas plus spécifique : le régime des biens migrants (Art 151 Sexies du CGI). Celui-ci vise exclusivement les biens immobiliers qui sont successivement passés d’un « patrimoine privé » (location nue ou jouissance privée) à un « patrimoine professionnel » (location en meublée LMP ou LMNP).

Un guide signé Perspectives Conseils.

Table des matières

Le régime des biens migrants, qu’est-ce que c’est ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et celui-ci n’a pas été inscrit à l’actif dès son acquisition car vous l’avez loué nu ou utilisé à titre privé avant la mise en location meublée. En cas de cession avec le statut de LMP (au jour de la cession), c’est le régime des biens migrants pour le calcul de plus-value qui sera appliqué.

Le calcul tient compte de la plus-value immobilière des particuliers et de la plus-value immobilière des professionnels.

La Plus-value des particuliers

C’est la plus-value entre la date d’acquisition et la mise en location meublée (inscription à l’actif).

Si le bien n’est pas encore pas vendu mais seulement sorti du bilan (fin de l’activité meublée), la plus-value immobilière des particuliers ne sera appliquée qu’au moment de la vente du bien. Dans ce cas, on ajoutera la période antérieure à l’inscription et la période postérieure à la sortie du bilan pour calculer l’abattement.

C’est logique, puisque lors de l’inscription d’un actif au bilan d’une activité de location meublée, il n’y a aucune imposition. Elle reste « en suspens » !

Nous vous rappelons que cette inscription à l’actif du bilan de l’activité de location meublée se fait, non pas à la valeur de l’acquisition du bien immobilier, mais à sa valeur vénale !

Plus-value professionnelle

C’est la plus-value constatée entre la mise en location meublée (inscription à l’actif) et la cession du bien immobilier.

Il s’agit de l’intégralité de la période de location meublée, en LMP ou en LMNP.

Quel régime de plus-value est le plus opportun en cas de cession du bien ?

Avant tout, il faut anticiper et faire des calculs pour être certains que la cession du bien immobilier est opportune.

Dans certains cas, il faudra anticiper la cession préalable d’un bien immobilier pour éviter d’être LMP au moment de la vente. Notamment lors d’un départ à la retraite ou d’une perte de revenu connue, à titre d’exemples .

Dans d’autres cas, il faudra décaler la cession à la vente pour bénéficier de mesures d’exonération sur le calcul de la plus-value professionnelle.

Enfin, la préparation à la transmission peut aussi être un moyen d’optimiser la sortie, par un apport, ou par une cession couplée à un réaménagement de ses actifs patrimoniaux.

Chez Perspectives Conseils, nous vous accompagnons dans cette démarche de réflexion et d’optimisation de votre location meublée.

Quelques exemples de mutations du régime de la plus-value

Deux exemples qui pourraient vous aider à mieux comprendre les conséquences d’une plus-value immobilière comprise dans le régime des biens migrants.

Variante 1 d’une reprise de votre patrimoine privé avant cession

Monsieur X achète un bien immobilier en 1990 pour un usage privé (résidence secondaire). Au début de l’année 2005, il perd son emploi et décide de mettre en location meublée sa résidence secondaire. Il devient donc LMP.

Début 2009, il retrouve un emploi et stoppe son activité de location meublée la même année. Il vend le bien au cours de l’année 2022.

Dans ce cas, il est LMP au jour de la reprise dans son patrimoine privé. Il devra appliquer le régime des biens migrants et s’acquitter de deux plus-values.

Pour la plus-value des particuliers, l’abattement pour durée de détention se fera sur la période 1990 à 2004, puis 2009 à 2022.

Pour la plus-value professionnelle, il ne pourra bénéficier d’aucune exonération (activité de LMP de moins de 4 ans). Il devra payer la plus-value l’année du retrait du bilan du bien immobilier.

Variante 2 d’une reprise de votre patrimoine privé avant cession

Reprenons la même situation, mais Monsieur X décide de continuer la location meublée de sa résidence secondaire de façon saisonnière en 2009. Il devient LMNP, suite à sa reprise d’activité salariale. En 2015, il décide d’arrêter son activité de LMNP.

Dans ce cas, pas d’application du régime des biens migrants, il ne sera redevable que de la plus-value des particuliers.

Perspectives Conseils vous accompagne pour votre location meublée

Nous espérons que vous y voyez plus clair sur ce régime spécifique des biens migrants. Si tel n’est pas le cas, nous nous tenons à votre disposition !

En tant qu’expert en location meublée, notre devoir est de vous conseiller sur les choix qui s’offrent à vous selon votre situation et vos besoins. Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner dans votre activité de loueur en meublé : C’est notre métier. Chez Perspectives Conseils, on s’occupe de tout !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ces articles peuvent vous intéresser
VOUS CONSEILLER

Perspectives Conseils est un cabinet d’expertise comptable et de conseils aux entreprises et dirigeants.

Aide à la création d’entreprise, comptabilité et fiscalité, optimisation du statut de dirigeant, conseils en gestion d’entreprise et de patrimoine … Nous accompagnons les entrepreneurs et entrepreneuses tout au long de l’année pour la réussite de leur activité.

Nos prestations fonctionnent au forfait ou par missions ponctuelles, selon la nature de votre besoin et l’intérêt de notre collaboration.

Présents pour chaque étape de votre vie de dirigeant
Pour aller plus loin

Partager
cet article

Perspectives Conseils expertise-comptable et conseils aux dirigeants
Perspectives conseils votre conseiller expert dans la création d'entreprise
Merci pour votre confiance !

Votre demande a été prise en compte. Vous serez contacté(e) d’ici 48H par votre conseiller