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Le démembrement de propriété : des opportunités à ne pas manquer !

Date de MAJ :

George Picarra
Associé Perspectives Conseils
8 min
Démembrement de propriété : quels avantages et pourquoi s'y intéresser ?

Le démembrement de la propriété est une notion juridique qui divise les droits de propriété en deux : l’usufruit et la nue-propriété. Ce qui va suivre explore les caractéristiques et les implications du démembrement de la propriété, et vous permet de comprendre les avantages à le faire.

Le démembrement peut s’appliquer à un immeuble, un meuble, un portefeuille de valeurs mobilières, un contrat de capitalisation… Mais nous allons ici nous concentrer uniquement sur les biens immobiliers qui sont la principale opportunité de cette opération. Un guide signé Perspectives Conseils, votre expert en gestion de patrimoine immobilier.

Table des matières

Définition exacte du démembrement de la propriété

Le droit de la propriété pour un bien immobilier se décompose en trois droits :

  1. L’abusus : le droit d’en abuser, c’est-à-dire de vendre
  2. L’usus : le droit d’en user, c’est-à-dire de l’utiliser
  3. Le fructus : le droit d’en retirer les fruits, c’est-à-dire un revenu

La détention de tous les droits est communément connue sous le nom de Pleine Propriété.

Le démembrement de la propriété est une division des droits de propriété en deux parties distinctes :

  • La détention de l’abusus uniquement est la nue-propriété, on est propriétaire sans en jouir.
  • L’usus et le fructus ne peuvent être dissociés. Par exemple pour un bien immobilier : soit on y habite (usus), soit on le met en location et on perçoit des loyers (fructus). Ces deux droits sont donc attachés et on parle d’usufruit.

De manière générale, le nu-propriétaire possède les murs et l’usufruitier détient l’occupation des murs.

Mise en place du démembrement de propriété

Le démembrement peut être légal, par une succession par exemple, ou conventionnel, c’est-à-dire né d’un contrat.

Le plus souvent, le notaire est l’interlocuteur privilégié pour le mettre en place.

Fin du démembrement de propriété

Une notion importante du démembrement est le caractère temporaire de celui-ci. Un démembrement ne peut pas avoir une durée infinie. L’usufruit peut être temporaire, pour une période déterminée, ou viager, s’étendant sur la durée de vie de l’usufruitier.

Il prendra fin notamment au décès de l’usufruitier (sauf donation ou transmission de l’usufruit par testament), à l’expiration du contrat d’usufruit, en cas de fusion entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, sur décision de justice (abus de droit de jouissance) ou en cas de destruction du bien démembré.

Le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit à la fin de l’usufruit viager ou de l’usufruit temporaire, on parle alors de remembrement, une formalité qui s’effectue sans formalité ni frais supplémentaires (sauf quelques cas spécifiques).

Les droits et obligations de l’usufruitier

Dans les relations entre usufruitier et nu-propriétaire, les deux parties doivent coopérer et s’entendre sur l’utilisation et l’entretien du bien, en respectant les droits et les limites de chaque partie.

Les droits de l’usufruitier

Être usufruitier d’un bien immobilier confère des droits :

  • Droit d’usage : L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus, comme la location d’un bien immobilier ou la perception des intérêts d’un compte bancaire.
  • Droit de jouissance : L’usufruitier peut habiter le bien, le mettre à disposition d’autres personnes ou le laisser inoccupé, dans la mesure où cela n’entrave pas les droits du nu-propriétaire.
  • Le droit de céder son usufruit

Les obligations de l’usufruitier

Mais être usufruitier confère aussi des obligations :

  • L’usufruitier doit entretenir le bien immobilier, les frais d’entretien et de réparation courants sont à sa charge.
  • Les principales obligations fiscales restent à sa charge :

– Impôts locaux : Taxe foncière et Taxe d’habitation mais une convention peut mettre la Taxe foncière à la charge du nu-propriétaire

– Impôt sur la fortune immobilière (IFI) par principe partagé

– Impôt sur les revenus (notamment locatifs)

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Au même titre que l’usufruitier, le nu-propriétaire dispose également de droits et se confronte à des obligations. Récapitulatif ci-dessous.

Les droits rattachés à la nue-propriété

Être nu-propriétaire confère également des droits :

  • Droit de disposer : Le nu-propriétaire a le droit de vendre ou de céder sa nue-propriété à un tiers, mais ne peut pas perturber les droits de l’usufruitier sur le bien.
  • Droit de représentation aux assemblées de copropriété : sauf accord entre les deux parties, c’est le nu-propriétaire qui prendra part aux décisions
  • Attente de la pleine propriété : Le nu-propriétaire attend la fin de l’usufruit pour devenir pleinement propriétaire du bien et jouir de tous les droits associés.

Les obligations rattachées à la nue-propriété

L’obligation la plus importante concerne l’entretien du patrimoine immobilier, le nu-propriétaire conserve les réparations essentielles liées à la solidité du bâtiment.

Si ces travaux d’entretien ne sont pas réalisés, l’usufruitier peut prendre le relais et exiger un dédommagement à l’extinction de l’usufruit.

Quels avantages à réaliser un démembrement de la propriété ?

Pour des raisons de fiscalité, de protection du conjoint restant ou dans le cadre d’un achat d’un local commercial… Les avantages d’un démembrement de propriété sont nombreux. Les voici !

Les avantages fiscaux du démembrement de propriété

Ce type d’opération est principalement mis en œuvre dans le cadre de donation ou de succession.

Le démembrement permet de d’obtenir une décote sur les droits de donation. Le montant de la donation ne concernant que la nue-propriété, elle sera moins importante que si la pleine propriété était donnée, ce qui fait baisser les droits de donation. L’usufruit étant conservé, cela permet de conserver des revenus mais également l’imposition de ces revenus.

Les calculs de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété se font selon un barème fixé légalement selon l’âge de l’usufruitier. Concrètement, plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. A l’inverse, un usufruitier âgé verra la valeur de la nue-propriété s’envoler, l’extinction de l’usufruit et donc le remembrement étant proche. Le simulateur du service public vous permet de faire une estimation de cette valeur.

Ainsi, des parents qui souhaitent transmettre un bien immobilier peuvent l’anticiper avec un coût réduit. Le bien est transmis avec une plus-value potentielle qui ne sera pas imposable puisque la donation a été faite non pas à la valeur au moment du décès, mais à la valeur au moment de la donation.

De plus, le bien étant préalablement donné n’entre plus dans la base d’imposition de la succession.

De plus, la nue-propriété n’entre pas dans le calcul du patrimoine soumis à l’IFI et donc fait baisser l’impôt à payer.

Le démembrement croisé : protection du conjoint restant

Cette opération est principalement conseillée aux couples pacsés ou non mariés afin de se protéger mutuellement.

La mise en place du démembrement croisé sur la résidence principale ou secondaire, mais aussi sur des investissements immobiliers, le tout acquis en indivision, voir en Société civile immobilière peut permettre de protéger son conjoint en cas décès.

Pour cela, il faut que le 1er conjoint détienne 50% en nue-propriété, et les autres 50% en usufruit. Le 2ème conjoint détient lui l’usufruit de la part détenue en nue-propriété par le 1er conjoint, et la nue-propriété de la part détenue par le 1er conjoint en usufruit. Ils détiennent ainsi chacun 50% du tout.

En cas de décès d’un des conjoints, l’usufruit du conjoint décédé s’éteint et revient au conjoint restant. Ainsi, le conjoint restant détiendra 50% en pleine propriété, et les 50% restants en usufruit, et dispose donc de l’intégralité du droit de jouissance du bien immobilier : il peut restant dans le bien immobilier sans que cela soit remis en cause par la succession.

La nue-propriété du conjoint décédé rentre par contre dans la succession, mais n’a très peu de valeur et est donc difficile à vendre, de plus elle ne peut impacter la jouissance du bien par le conjoint restant.

Le démembrement temporaire

Le démembrement temporaire est principalement utilisé par les entreprises pour acquérir leurs locaux professionnels.

Le démembrement est fixé pour une durée limitée au moment de l’acquisition, la nue-propriété est souvent acquise par une SCI distincte de la société d’exploitation, et la société d’exploitation acquiert l’usufruit.

Ainsi le montant du financement du local est divisé entre la SCI et la société d’exploitation.

De plus, la société d’exploitation ne paie pas de loyer pendant toute la durée de l’usufruit mais en paie le financement, c’est une immobilisation amortissable pour elle.

A l’extinction de l’usufruit, la SCI récupère la pleine propriété du bien immobilier et un bail de location est mis en place pour que la société d’exploitation puisse continuer à jouir du local.

Perspectives Conseils pour vous accompagner sur votre démembrement de propriété

Le démembrement de la propriété offre des opportunités à ne pas négliger pour transmettre à coût réduit principalement. C’est une stratégie qui s’anticipe dans l’idéal.

Perspectives Conseils vous accompagne dans votre stratégie de démembrement de propriété en collaboration avec notre Notaire partenaire ou avec votre notaire de famille.

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