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Forts d’une expérience de 25 ans dans le domaine de la location meublée, nous faisons un constat très simple. Il s’agit de la meilleure façon de louer votre bien immobilier en évitant une taxation confiscatoire : entre 47 % et 80 % dans le cadre de revenus locatifs en location nue. Toutefois, comme nous l’évoquions dans nos articles consacrés au passage de la location nue à la location meublée et au statut LMNP au statut LMP obligatoire, le locatif meublé a une incidence directe sur le calcul du taux d’imposition de votre plus-value immobilière et cette incidence a profondément changé depuis février 2025.
Avant d’entrer dans le détail des règles applicables, il est indispensable de comprendre dans quel régime vous vous situez. Le régime de la plus-value n’est pas le même selon que vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP), et les conséquences fiscales peuvent être radicalement différentes.
La plus-value immobilière des particuliers s’applique dès lors que votre bien a fait l’objet d’une utilisation privée (résidence principale ou secondaire) et/ou d’une location nue et/ou d’une location meublée non professionnelle. Dans ce cadre, la plus-value bénéficie d’abattements progressifs à partir de la cinquième année de détention, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans de détention et une exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans. Les transmissions à titre gratuit (donation et succession) n’entraînent aucune imposition au titre de cette plus-value, ce qui en fait un levier de transmission patrimoniale puissant.
La plus-value immobilière des professionnels concerne les loueurs en meublé professionnels (LMP), c’est-à-dire les personnes dont les recettes annuelles tirées de la location meublée par le foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros ET supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC, pensions de retraite). Dès lors qu’un contribuable a eu alternativement la qualité de LMP et de LMNP, c’est le régime applicable au jour de la cession qui détermine le régime de plus-value applicable.
C’est la réforme la plus structurante pour les propriétaires en location meublée depuis la création du statut LMNP. L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a modifié l’article 150 VB du CGI en introduisant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel.
Avant cette réforme, le régime réel LMNP offrait un double avantage fiscal rare en droit français. Pendant la location, l’investisseur déduisait les amortissements du bien et du mobilier de son résultat imposable, réduisant fortement (voire annulant) son impôt sur les revenus locatifs. À la revente, ces amortissements n’étaient jamais repris dans le calcul de la plus-value : le prix d’acquisition retenu était le prix d’achat historique, sans aucune correction. C’est précisément ce mécanisme que la réforme de 2025 supprime.
Le nouveau mécanisme est le suivant : lors de la cession, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute est diminué du montant des amortissements admis en déduction du résultat imposable pendant toute la période de location meublée. En clair, plus vous avez amorti votre bien, plus le prix d’acquisition retenu sera faible — et plus la plus-value imposable sera élevée.
Voici un exemple concret pour mesurer l’impact. Un bien acquis 250 000 euros, amorti à hauteur de 80 000 euros sur dix ans, revendu 350 000 euros. Avant la réforme, la plus-value brute était de 350 000 – 250 000 = 100 000 euros. Depuis le 15 février 2025, la plus-value brute est de 350 000 – (250 000 – 80 000) = 180 000 euros. Sur ces 80 000 euros supplémentaires soumis à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), l’imposition complémentaire peut dépasser 29 000 euros.
Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur cette plus-value réintégrée. La détention longue reste donc pertinente : exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale IR et prélèvements sociaux à 30 ans. Mais pour les détenteurs de moins de 22 ans, le coût fiscal à la sortie a été significativement alourdi.
Cette réforme ne s’applique pas à tous les LMNP. Seuls les loueurs ayant pratiqué des amortissements au régime réel sont concernés. Le régime micro-BIC n’est pas touché : la plus-value y reste calculée comme celle d’un particulier, sans réintégration. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) bénéficient d’une exception et échappent également à cette mesure. Enfin, les cessions à titre gratuit (donation et succession) ne sont pas visées par la réintégration : seules les ventes à titre onéreux sont concernées.
Pour un LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers. Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 % avant application des abattements pour durée de détention.
Pour un LMP, la plus-value relève du régime des professionnels. La plus-value à court terme (correspondant aux amortissements déduits) est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal, et aux cotisations sociales de votre régime. La plus-value à long terme est quant à elle taxée à 12,8 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Il est possible d’appliquer l’article 39 quaterdecies du CGI pour répartir l’imposition de la plus-value à court terme sur trois ans, ce qui peut atténuer significativement l’impact sur votre taux marginal d’imposition l’année de la cession.
Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale de leur plus-value professionnelle, sous deux conditions cumulatives : exercer l’activité depuis au moins cinq ans de manière continue ou discontinue, et disposer d’un chiffre d’affaires moyen HT des deux dernières années inférieur à certains seuils.
En dessous de 90 000 euros, l’exonération est totale. Entre 90 000 et 126 000 euros, l’exonération est partielle et dégressive. Au-delà de 126 000 euros, aucune exonération n’est possible dans ce cadre.
Quelques précisions importantes sur ce dispositif. Les recettes s’apprécient en totalisant l’ensemble des recettes réalisées par le contribuable à titre individuel, en direct ou à travers une société à l’IR, relevant de la même catégorie d’imposition. Lorsque les époux détiennent le bien en communauté ou en indivision, ils sont présumés exploiter une seule entreprise : l’intégralité des recettes est retenue pour chacun d’eux. La durée de cinq ans est liée à la période d’activité sous le statut LMP, et non à la durée de détention du bien, vous pouvez bénéficier de cette exonération même en cas de cession d’un bien détenu depuis moins de cinq ans, si vous exercez l’activité depuis au moins cinq ans.
À noter : le seuil de 90 000 euros est relevé à 250 000 euros lorsque vous exercez une activité de meublés de tourisme classés avec réalisation d’au moins trois des quatre prestations de services prévues à l’article 261D du CGI. Cette exonération ne s’applique pas sur les cotisations sociales afférentes à la plus-value à court terme.
Ce dispositif concerne exclusivement les plus-values à long terme des LMP. Pour en bénéficier, les biens immobiliers doivent être inscrits à l’actif immobilisé et affectés à l’exploitation. L’abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, ce qui conduit à une exonération totale après 15 ans de détention.
Ce mécanisme est cumulable avec le régime de l’article 151 septies présenté ci-dessus, ce qui peut ouvrir des situations d’optimisation significatives selon votre chiffre d’affaires et votre durée de détention. Une analyse préalable s’impose systématiquement.
Indépendamment de la réforme sur les plus-values, la loi Le Meur entrée en vigueur au 1er janvier 2025 a considérablement réduit les avantages du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés. Le plafond de recettes est désormais fixé à 15 000 euros avec un abattement forfaitaire de seulement 30 %. Pour la très grande majorité des investisseurs, le régime réel (qui permet la déduction des charges et des amortissements) est redevenu plus avantageux. Mais avec la réintégration des amortissements à la revente, ce choix doit désormais être raisonné en intégrant l’horizon de cession dès le départ.
Vous l’avez compris, la fiscalité de la location meublée n’accepte ni l’imprécision ni l’improvisation et encore moins depuis les réformes de 2025. Réintégration des amortissements dans la plus-value, refonte des abattements micro-BIC, durcissement des conditions para-hôtelières : chaque décision (continuer à louer, céder, transmettre) mérite une analyse précise et individualisée avant d’être prise.
En tant qu’expert en location meublée depuis 25 ans, chez Perspectives Conseils nous accompagnons les loueurs dans l’évaluation de l’impact de ces réformes sur leur situation personnelle, l’optimisation du régime fiscal applicable et la stratégie de cession ou de transmission de leur patrimoine. Parce que dans la location meublée, les détails font toute la différence et c’est précisément notre métier.
Aide à la création d’entreprise, comptabilité et fiscalité, optimisation du statut de dirigeant, conseils en gestion d’entreprise et de patrimoine … Nous accompagnons les entrepreneurs et entrepreneuses tout au long de l’année pour la réussite de leur activité.
Nos prestations fonctionnent au forfait ou par missions ponctuelles, selon la nature de votre besoin et l’intérêt de notre collaboration.
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14 réponses
Bonjour, article tres interessant car il est tres important d’informer toute personne qui se lance dans la location meublée des impactes sur la fiscalité et surtout en cas de revente et de plus-value. Nos clients proprietaires de location meublée recherchent souvent un accompagnement à ce sujet car il n’est pas tout le temps simple de comprendre le fonctionnement. Au plaisir d’échanger avec vous sur ce sujet. Merci et à bientot L’équipe a1realestate.paris
Bonjour l’équipe a1realestate.paris,
Merci pour votre retour,
En effet, un bon accompagnement est recommandé pour les propriétaires de location meublée.
Au plaisir d’échanger avec vous également, n’hésitez pas à me recontacter via mon adresse mail pour en discuter : didier@perspectives-conseils.com
Cordialement
Bonjour, lorsqu’un particulier cède sa résidence principale, il est exonéré de plus-value. Dans le cas où un particulier loue sous le régime LMNP (régime du réel) une partie de sa résidence principale, est-il exonéré totalement de plus-value lorsqu’il cédera sa résidence ou y aurait-il un prorata ?
Bien cordialement.
En principe, application d’un prorata, avec d’autre complications si vous êtes loueur en meublé professionnel. Mais il faut savoir être malin !
Merci pour cet article.
Il soulève 2 questions sur l’exonération de la taxation des plus-values à court terme en LMP (article 151 septies).
1. L’exonération porte-t-Elle également sur les cotisations sociales si on remplit les conditions (revenu <90k€) ou juste sur la taxation à l’IR des plus values court terme?
2. Pour porter le seul de 90k€ a 250k€, suffit-il d’avoir dans le portefeuille un bien avec services parahoteliers gere par un tiers (ex Resideetudes) ou faut-il assurer la gestion soi-même (ménage, petits déjeuners…)?
Bonjour et merci pour votre commentaire intéressant et détaillé.
Nous vous avons fait un e-mail dans lequel nous vous proposons des créneaux pour échanger à ce sujet avec notre expert.
Bien à vous,
Perspectives Conseils
bonjour, de mon point de vue, le chiffre d’affaires à prendre en compte est constitué de l’ensemble du CA des locations para hotellières. Quelles soient gérées par un tiers en direct par vous même ne changent absolument rien : le CA doit être globalisé.
Bonjour,
Vous avez entièrement raison. Qu’importe le gestionnaire du local ? Par contre, il faut distinguer le CA para-hôtelier par rapport au CA Classique pour l’application des limites de l’article 151 Septies. Nous nous expliquons : ce n’est pas parce que vous avez 10 KE de CA en para-hôtelier que vous bénéficiez de la limite de 250K€ sur l’intégralité de vos revenus de locations meublées. Il faut raisonner par catégorie.
L’équipe Perspectives Conseils
Bonjour,
je loue ma résidence principale en LMNP deux mois d’été par an. Aujourd’hui, j’envisage la vente de ma résidence principale. Je m’interroge sur la fiscalité qui sera appliquée à la plus value lors de cette vente.
L’administration considèrera-t-elle cette cession comme la vente de la résidence principale, avec, à la clé, l’exonération totale de la plus value? Ou analysera-t-elle cette vente comme la cession d’un bien donné en location meublée dont la plus value est taxable après un abattement en fonction de la durée de détention?
Je vous remercie de m’éclairer sur ce point.
Bien cordialement, JM Combeau
Bonjour,
Merci pour votre commentaire !
Si vous êtes imposé au regard du micro-BIC, vous pourrez bénéficier de l’exonération au regard de la résidence principale. Par contre, si vous êtes au réel avec un numéro Siret, les choses se compliquent…
Ne surtout pas hésiter à nous contacter via le formulaire dédié pour que nous en discutions : https://perspectives-conseils.com/location-meuble/
L’équipe Perspectives Conseils
Bonjour, on lit trop souvent dans les analyses du LMP que la valeur sur la quelle se base le calcul de l’impôt sur la plus value est le prix de vente -( le prix d’acquisition – amortissement). En fait, c’est prix de vente – ( valeur de l’actif à l’entrée dans le LMP – amortissement).
Imaginez le prix de vente – un prix d’achat qui date de 25 ans alors qu’il est en LMP seulement depuis 1 an ou 2. La nuance change tout.
Bonjour Jean-Louis,
Entièrement d’accord !
L’équipe Perspectives Conseils.
Bonjour,
Nous venons d’acheter une maison secondaire que l’on va louer en lmnp.
En sachant que d’ici 10 ou 15 ans elle deviendra notre maison principale.
Comment cela se passera t’il lorsque nous stopperons le lmnp, quelle imposition et à quel moment.
Bonjour !
Le statut LMNP (versus LMP) sera important ici, l’arrêt d’activité en LMNP ne crée pas d’imposition, à condition de ne pas revendre le bien immobilier juste après l’avoir passé en résidence principale, et que la législation ne bouge pas d’ici la vente ! Il est vivement recommandé d’être bien suivi sur ces opérations, contactez-nous !
L’équipe Perspectives Conseils