Domiciliation entreprise sur le lieu de résidence principale : limites et risques

Domiciliation de l’exploitant individuel, locataire de sa résidence principale : le cas simple

L’exploitant individuel (unique dirigeant de son entreprise individuelle) peut tout à fait domicilier son activité à l’adresse de sa résidence principale.

Dès lors, le bail d’habitation (ou mixte) sera signé entre le propriétaire et le locataire. Bien sûr, l’identité est la même entre l’exploitant et le locataire. Les quittances seront établies en votre nom et le loyer payé à une tierce personne.

Dans ce cas, le loyer peut être ventilé pour déterminer la fraction de loyer correspondant à l’utilisation de la résidence principale pour l’exercice de l’activité professionnelle.

Seule cette fraction de loyer pourra être déduite du résultat d’exploitation de l’entreprise. Si c’est votre cas, vous devrez procéder de la même façon pour tous vos frais qui peuvent être considérés à la fois comme des charges d’exploitation et des frais personnels.

Dans le cadre d’une profession libérale, le principe de déduction d’une charge suppose un mouvement financier (décaissement). La seule imputation comptable ne suffit pas. Il faut donc effectuer un virement du compte professionnel vers le compte personnel de l’exploitant-locataire.

Domiciliation d’une société ou d’un mandataire social : des cas plus compliqués

Vous êtes exploitant (entreprise individuelle, profession libérale…) et propriétaire de votre résidence principale. Ou bien vous êtes mandataire social (gérant, président…) d’une société (à l’IR ou à l’IS) et propriétaire ou locataire du lieu de domiciliation de la société ? Vous aurez les mêmes règles. Quelles sont-elles ?

Domiciliation d’une société au lieu de résidence principale

La société domiciliée au lieu de résidence principale peut déduire de son bénéfice le loyer qu’elle paie en exécution du contrat de bail. Elle peut également déduire les dépenses accessoires mises à sa charge par le contrat de bail. Toutefois, le montant total des dépenses, ainsi déduites, ne doit pas être excessif par rapport à la valeur locative réelle de la résidence principale.

La CFE (Cotisation foncière des entreprises) est due par la société.

Domiciliation en tant que propriétaire de la résidence principale et locataire-mandataire social

La domiciliation en tant que locataire-mandataire social si vous êtes propriétaire de la résidence principale a quelques conséquences. Voici ce qu’il faut savoir.

Montant du loyer déduit de l’activité professionnelle

Le montant du loyer déduit de l’activité professionnelle devra faire l’objet d’une imposition au regard de son impôt sur le revenu personnel dans la catégorie des revenus fonciers (si vous êtes propriétaire), dans la catégorie des BNC (si vous êtes locataire-mandataire social).

Régime micro-foncier et abattement de 30%

Vous pourrez bénéficier du régime micro-foncier dans la limite de loyers maximum pour le foyer fiscal de 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 30% forfaitaire.

Cession de la résidence principale et plus-value

En cas de cession de sa résidence principale, la plus-value est taxable selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Or, la résidence principale bénéficie d’une exonération totale sur cette plus-value. Cette exonération ne pourra pas s’appliquer sur la quote-part de l’habitation louée à titre professionnel. C’est extrêmement pénalisant. Mais cette situation s’analyse au jour de la vente, et non sur la durée de détention du bien (régime des biens migrants).  Elle peut donc être éviter. C’est une question de choix du propriétaire.

Taxe d’habitation

La taxe habitation sera due, sur l’intégralité de la valeur cadastrale de la résidence principale, sans restriction.

Inscrire la résidence principale à l’actif des comptes annuels

Il existe une autre possibilité pour le propriétaire. Celle d’inscrire tout ou partie de sa résidence principale à l’actif de ces comptes annuels. Cette possibilité est très désavantageuse, nous vous la déconseillons fortement !

Néanmoins, il y a une mesure de tolérance. Vous pouvez refacturer la quote-part des frais du local à votre activité professionnelle. Mais vous devez tenir un décompte précis avec tous les justificatifs et effectuer une répartition justifiable (surface utilisée…)

Qui dit loyer pour domiciliation de son entreprise, dit bail obligatoire ?

Le bail d’habitation, mixte ou commercial n’est pas obligatoirement écrit. Il peut être verbal. Le paiement d’un loyer est une preuve de l’existence d’un bail.

Cependant et y compris s’il n’est pas rédigé, il faut respecter toutes les situations liées à l’existence d’un bail. En voici quelques-unes :

• L’exploitant (ou la société) ne doit pas recevoir de la clientèle et ne doit pas exercer son activité, à proprement parler, à son domicile, sauf les activités administratives. Dans le cas contraire, il s’agit d’un changement d’usage du bien immobilier. Nous sommes, ici dans le cadre d’une domiciliation et non d’un lieu d’activité professionnelle.
• Dans le cas d’une copropriété, vous devez notifier par écrit l’intention de domicilier votre activité au bailleur et au syndicat de copropriété (Art L. 123-11-1 du Code de commerce).
• Si vous êtes locataire, vous n’avez pas le droit de sous-louer votre local sans accord préalable du propriétaire. Il pourrait obtenir la résiliation du bail pour ce motif, voire des dommages et intérêts.

Perspectives Conseils pour faire le bon choix de domiciliation de votre entreprise

Nous l’avons vu, la domiciliation (et non l’exercice d’une activité professionnelle) est donc permise au lieu de votre résidence principale (et non secondaire), mais dans le respect de certaines règles.

Chez Perspectives Conseils, vous informer des risques liés à votre activité est notre mission d’expert-comptable. Vous aidez à faire des choix aussi ! Alors, n’hésitez pas à nous interroger pour que l’on avance ensemble sur la gestion de votre activité.