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Requalification d’activité de marchand de biens : êtes-vous concerné ?

Date de MAJ :

Didier Attard
Fondateur Perspectives Conseils
7 min
Requalification de votre activité de gestion immobilière en tant que marchand de biens, ça veut dire quoi ?

Conscient de l’exercer et après une lecture attentive du fonctionnement de l’activité de marchand de biens, vous avez agi pour vous mettre en conformité et optimiser financièrement votre activité.

Conscient de l’importance d’être accompagné, vous avez fait appel à un expert-comptable, copilote de votre aventure. Chez Perspectives Conseils, nous accompagnons les chefs d’entreprise depuis 30 ans, avec une prédisposition pour l’immobilier (SCI, location meublée, marchand de biens, SCCV…)

Toutefois dans certains cas, des investisseurs sont requalifiés par l’administration fiscale, comme des marchands de biens, sans avoir sécuriser l’environnement juridique, fiscale et réglementaire de cette activité. Cette situation peut avoir des conséquences extrêmement dommageables. Surtout ne jouer pas avec le feu et comme dit l’adage : « le diable est dans les détails ».

Après un rappel rapide des textes légaux et des critères de la jurisprudence, nous allons évoquer quelques situations pratiques et condamnations avec leur impact financier. Pour vous éviter le pire !

Table des matières

Activité de marchand de biens : qu’est-ce que c’est exactement ?

Les marchands de biens sont des commerçants qui achètent des immeubles de tous types (appartements, maisons, immeubles résidentiels ou non, terrains constructibles ou non, fonds de commerce, droits au bail, pas de porte, actions ou parts de sociétés immobilières, etc.) pour leur propre compte et qui les revendent, en l’état ou après des opérations de rénovation, avec l’intention de réaliser un bénéfice.

Selon les opérations réalisées, le marchand de biens est soumis à une réglementation différente.

L’Insee classe l’activité sous le code APE 68.10Z « Activités des marchands de biens immobiliers ».

 

Critères de l’activité de marchand de biens

En premier, le caractère habituel des opérations, c’est-à-dire réaliser plusieurs opérations sans que le législateur ait déterminé un nombre précis d’opérations à réaliser annuellement (caractère habituel).

Cette notion a fait l’objet de nombreux commentaires, notamment jurisprudentiel. Malgré cela, elle est loin d’être évidente, étant très subjective.

Le Conseil d’État a précisé qu’elle s’apprécie en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence. À cet égard, la circonstance qu’au cours d’une année aucune vente n’ait été réalisée par une société ne suffit pas à écarter la requalification en marchand de biens la vente (CE 18 mars 2020).

En second, l’intention spéculative lors de l’acquisition, à savoir l’intention de revendre au jour de l’acquisition et non à la date de leur cession.

Cette intention spéculative résulte d’un faisceau d’indices : Court délai séparant les acquisitions des cessions, montant des bénéfices réalisés, nombre et fréquence des opérations d’achat revente, profession du vendeur…

Ces deux critères permettent de distinguer la profession de marchand de biens des opérations de gestion patrimoniale. La charge de la preuve incombe à l’administration fiscale.

Précisions : Les biens reçus par donation ou succession ne sont pas considérés comme susceptibles de spéculation, et sont donc exclus de l’activité de marchand de biens.

 

Conséquences d’une requalification en opération de marchands de biens

En cas de gestion de votre patrimoine privé, la vente sera soumise au régime de la plus-value immobilière des particuliers, bénéficiant d’un abattement pour durée de détention. Cette base sera imposée au taux de 19%, majoré des prélèvements sociaux de 17,2%. Pour vous familiariser avec ces bases fiscales, référez-vous à notre sujet sur le choix de l’IS ou l’IR dans le cadre d’une activité immobilière.

En cas de requalification de la vente en opération de marchand de biens :

  • Soit le détenteur du bien immobilier est une personne physique, la plus-value (sans abattement) sera soumise au barème de l’impôt sur le revenu (TMI), majoré des prélèvements sociaux ;
  • Soit le détenteur du bien immobilier est une SCI, la plus-value (sans abattement) sera soumise à l’impôt sur les sociétés et, éventuellement à l’impôt de distribution (PFU de 30%).

Au regard de la TVA, ces opérations d’achat/revente entrent dans son champ d’application. Il faut alors définir si la TVA s’applique ou pas à l’opération.

Les conséquences financières sont donc dramatiques. D’autant plus, que ce redressement fiscal arrive quelques années après la vente, et que par conséquent, le prix de vente a pu être consommé ou réinvesti dans un actif non liquide.

 

Exemples et cas de requalification en marchand de biens

Voici une liste non exhaustive d’exemples de requalification en activité de marchand biens, pour vous situez selon votre propre situation :

Exemple 1 :

La cession de 18 appartements par une SCI est considérée comme une opération économique soumise à TVA lorsque le contribuable a fait des démarches similaires à un professionnel. L’assujettissement à l’IS est rejeté à défaut d’intention spéculative au moment de l’acquisition, le contribuable reste soumis au régime des BIC.

Exemple 2 :

À la qualité de marchand de biens la personne qui sur une période de trois ans a acheté 2 biens immobiliers les a restaurés et les a revendus par lots.

Exemple 3 :

Sur une période de 10 ans, 5 opérations ont été réalisées, 4 ont été réalisées au profit des membres de la famille. Outre ces opérations, de nombreuses ventes ont été réalisées au profit d’une société sœur (qui a inscrit les immeubles à son actif immobilisé) : ces opérations démontrent leur caractère patrimonial. Il ne s’agit donc pas d’opérations de marchands de biens.

Exemple 4 :

La Cour administrative d’appel a pu retenir la qualification de marchand de biens pour une SCI qui invoquait une activité de gestion du patrimoine privé alors que :

  • 4 opérations d’achat et de revente réalisée par une SCI sur une période de deux ans, permettant ainsi d’établir le caractère habituel de l’activité.
  • La revente des immeubles avait systématiquement fait apparaitre une plus-value de cession qualifiant l’intention spéculative
  • La SCI n’était pas en mesure de démontrer que les cessions avaient été entreprises pour faire face à des difficultés financières
  • Le gérant, associé à 99 % de la SCI avait par ailleurs une activité de marchand de bien.

La Cour confirme que l’activité de la SCI répond à un objet commercial de marchand de bien. Cette décision entraîne le passage de la société à l’IS et soumet les opérations à la TVA.

Exemple 5 :

Un particulier avait acheté à sa mère les 4/5 d’un terrain en vue d’y construire un immeuble conjointement avec elle. Il s’était réservé la copropriété de 14 appartements et les avait donnés immédiatement en location. 4 ans après, ces logements étaient vendus à des personnes autres que les locataires. Le juge considéra que les locations consenties pendant plusieurs années montraient que l’objectif recherché n’était pas un profit de nature commerciale mais l’acquisition de ressources régulières sous forme de revenus fonciers. La qualité de marchand de biens n’a pas été retenue.

Exemple 6 :

Les opérations peuvent également intervenir en raison d’ordre familial. Ne peut être considéré comme marchand de biens, le particulier qui change régulièrement de résidence principale, même si à chaque opération, il réalise des profits subsistants.

Exemple 7 :

L’investisseur peut connaître des difficultés dans le cadre de son activité professionnelle. Il peut faire valoir que les cessions ont été destinées à faire face à cette situation, même si elles sont intervenues peu de temps après les acquisitions. Ainsi, la requalification est tombée dans le cas d’un dirigeant dont l’entreprise rencontrait des difficultés de trésorerie (CE 13 juin 1979 n°11713).

 

Perspectives Conseils, partenaire de votre gestion immobilière

La requalification en activité de marchand de biens est pleine de nuances. L’avis d’un expert est toujours le bienvenu. Perspectives Conseils reste à vous écoute pour vous accompagner dans votre démarche, répondre à vos questions. Vous pouvez compter sur nous pour vous accompagner au fil des années pour tenir votre comptabilité, optimiser votre fiscalité, vous assurer une couverture sociale adéquate et éviter les situations de crise. Contactez-nous pour en discuter !

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