IS (Impôt Société) ou IR (Impôt Revenu), que choisir pour votre SCI ?

Introduction : choix d’imposition de votre SCI selon l’enrichissement immobilier

Le choix de l’imposition à l’IS ou l’IR de votre SCI dépend de votre capacité d’enrichissement immobilier. L’enrichissement immobilier a deux sources :

• Le revenu régulier annuel (loyers perçus), fiscalisé tous les ans. Dans ce cas, il est préférable d’être dans une SCI à l’IS ;
• Le revenu exceptionnel (cession du bien immobilier), fiscalisé à la sortie. Dans ce cas, il est préférable d’être dans une SCI à l’IR.

Pour faire votre choix, vous devez faire des calculs dans les deux situations. La somme des revenus réguliers annuels net d’impôt actualisés, à un taux à définir, au jour de la cession du bien immobilier, auquel vous rajoutez le revenu exceptionnel net d’impôt, au même jour et après liquidation de la SCI… Pas simple !

Les paramètres de calcul de votre enrichissement immobilier

À l’intérieur de l’équation ci-dessus, tous les paramètres évoluent :

• Revalorisation des loyers, selon la réglementation et le marché ;
• Evolution du prix de l’immobilier ;
• Changement de la fiscalité sur tous les revenus et de façon contradictoire, par rapport aux paramètres ayant servis à votre prise de décision (par exemple récemment, le PFU pour la SCI à l’IS) ;
• Evolution de la tranche marginale d’imposition du foyer (TMI) ;
• Coût du portage immobilier en fonction de la réglementation (ex : loi sur les passoires thermiques) et de l’environnement sociétal, afin de conserver le revenu régulier annuel ;
• Taux de l’Inflation ;
• Taux du marché bancaire ;

Les éléments singuliers de votre dossier SCI

Mais la réalité est encore plus complexe, et ne se limite pas à des « mathématiques ». Nous faisons ici référence à quelques éléments personnels de votre dossier.

• Capacité d’endettement du porteur de projet ;
• Sa capacité à payer l’impôt, à court terme ;
• Quel type de contrat locatif (habitation nue, habitation meublée, bien immobilier professionnel…) ;
• Investissement court, moyen ou long terme ;
• Transfert de propriété à terme ou pas, dans le cadre d’un démembrement aux enfants aux conjoints, aux concubins;
• Et bien d’autres encore !

Imposition de la SCI : une question simple sans réponse simple

Vous venez avec une question simple et nous vous amenons sur le fait qu’il n’existe pas de réponse simple. Lisez la suite, elle pourra vous aider !

Après vous avoir fait un rapide rappel de la fiscalité de la SCI à l’IR et à l’IS, nous reviendrons sur plusieurs éléments de prise de décision.

Et, pour celles et ceux qui veulent faire des « mathématiques », n’hésitez pas à nous contacter pour tester nos simulateurs. C’est loin d’être inutile. Cela permet dans un contexte donné de faire un choix et de figer les paramètres de la prise de décision. Quelques années plus tard, vous aimerez (et nous aussi !) les connaître pour faire ou pas évoluer les choses.

SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : avantages & inconvénients

Pour comprendre la fiscalité de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), vous devez prendre deux paramètres en compte : le revenu annuel (point faible de la SCI à l’IR) et la plus-value immobilière (point fort).

Le revenu annuel

Le revenu annuel est taxé directement auprès du porteur de parts de la SCI dans la catégorie des revenus fonciers (pour les associés personnes physiques). Il est soumis au barème progressif de l’IR (11% à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), auxquels il faut ajouter la CEHR (3 ou 4%).

Toutes les charges ne sont pas déductibles, notamment : frais acquisition, rémunération du gérant, travaux de construction, etc. Aucun amortissement des biens immobiliers n’est donc possible.

Pour résumé, la taxation est comprise entre 47,2% (TMI à 30%) et 66,2 % du revenu annuel, sur une base imposable forte. Cette taxation est lourde.

C’est le point faible de la SCI à l’IR. C’est pourquoi, l’option à l’IS est devenue une option à calculer.

La plus-value immobilière

Dans le cadre d’une SCI à l’IR, la plus-value immobilière est taxée sous le régime de la plus-value immobilière des particuliers. La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré de 22,5% (frais acquisition et de travaux forfaitaires). Cette plus-value bénéficie d’abattements selon la durée de détention (sur 22 ans pour l’IR et sur 30 ans pour les prélèvements sociaux, à compter de la cinquième année de détention). Vous trouverez plus de détails sur le site du service public.

La plus-value immobilière d’une SCI imposable à l’impôt sur le revenu est taxée au taux de l’IR (19%) et des prélèvements sociaux (17,2%). Si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire, comprise entre 2 et 6%, s’applique. Plus de détails ici.

En cas de cession des parts de la SCI, le régime fiscal est identique.

Pour résumé, ce régime est très favorable pour les détentions longues (+ de 20 ans). Par contre, il entraine une taxation de 44,2% pour les « belles » plus-values réalisées dans un délai de 5 ans.

C’est le point fort de la SCI à l’IR.

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : avantages et inconvénients

Idem, pour comprendre la fiscalité de la SCI soumise à l’impôt sur la société (IS), nous prendrons les paramètres du revenu annuel et de la plus-value immobilière.

Le revenu annuel

Le revenu annuel dans le cadre d’une SCI à l’IS est taxé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous allez pouvoir bénéficier de l’amortissement immobilier lors de l’acquisition, et aussi lors de la réalisation de travaux. Les frais d’acquisition et la rémunération du gérant sont déductibles.

Le résultat comptable BIC sera soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% (jusqu’à 42 500 €), puis 25% au-delà. S’il est distribué aux associés, il sera taxé au PFU de 30%.

Dans la pratique, deux situations vont se rencontrer :

• L’amortissement va générer un résultat comptable BIC proche de 0 ;
• S’il n’y a pas de résultat comptable, il ne pourra pas y avoir de distribution taxable.

Pour résumé, la taxation est comprise entre 40,5% et 47,5% du revenu annuel, sur une base imposable faible.

Le revenu annuel est donc le point fort de la SCI à l’IS.

La plus-value immobilière

La plus-value immobilière est taxée sous le régime des plus-values à l’impôt sur les sociétés. La plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (VNC). Cette VNC est égale au prix d’acquisition, minoré de tous les amortissements pratiqués depuis l’origine.

La plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% (jusqu’à 42 500 €), puis 25% au-delà. Si elle est distribuée aux associés, elle sera taxée au PFU de 30%.

En cas de cession des parts de la SCI, le régime fiscal est celui du régime des plus-values mobilières, avec une imposition au PFU de 30% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement.

Pour résumé, en cas de détention longue (+ 15 ans), ce régime est très pénalisant par rapport au régime des plus-values immobilières des particuliers.

C’est le point faible de la SCI à l’IS.

Exemple pratique pour illustrer la complexité de l’IS et l’IR pour une SCI

Données de base de notre exemple

Acquisition d’un bien immobilier de 500 000 € avec des frais d’acquisition de 37 500 €, par un prêt bancaire de 500 000 € à 1,5% sur 17 ans. L’investisseur est soumis à une TMI (Tranche Marginale Imposition) de 30%. Le montant du loyer brut annuel est de 40 000 €. Les charges sont estimées à 8 000 € par an. Nous ne supposons aucune revalorisation du loyer et des charges. Le bien immobilier est vendu 650 000 Euros, au bout de 20 ans.

Synthèse de l’enrichissement

Comme indiqué en introduction, l’écart est faible en valeur au bout de 20 ans. La modification des paramètres peut changer le point d’équilibre. Il faut donc effectuer une analyse, au cas par cas, pour effectuer la bonne option.

6 points qui peuvent faire basculer votre choix entre IS ou IR

1/ Dans certaines situations, la SCI à l’IS n’est pas une option, elle est obligatoire car l’investisseur immobilier n’a pas les moyens de payer l’impôt sur le revenu. Il doit donc utiliser l’IS pour retarder le paiement de l’impôt au moment de perception du prix de vente de l’immeuble. Dans l’exemple, l’investisseur doit payer 225 286 € d’impôt sur 17 ans, soit 13 252 € par an. Peut-il le faire ?

2/ Lorsque l’investisseur a les moyens de supporter le paiement de l’impôt sur le revenu foncier et qu’il escompte une plus-value-importante au bout de 20 ans, il doit préférer la SCI à l’IR. Dans l’exemple, on constate un écart très important sur la ligne « cash net sur la plus-value de cession distribuée ». En effet, 40% du prix de cession sont taxés dans le cas de la SCI à l’IS. Si le prix de cession avait été de 1M€, l’écart en faveur de la SCI à l’IR aurait été très favorable.

3/ Dans notre exemple, on considère que la plus-value de cession est distribuée, avec une taxation au PFU de 30%. Supposons que, suite à la cession, la SCI à l’IS réinvestie dans un support immobilier ou mobilier (contrat de capitalisation par exemple). Elle économise alors 148 500 € de PFU non versé. La SCI à l’IS devient gagnante en cours de vie et lors de la cession.

4/ Si vous avez démembré les parts de la SCI et que vous conservez la SCI très longtemps au sein de la cellule familiale, le coût de la cession (impôt sur la plus-value) ou de distribution (PFU) n’existe pas. Alors là, la SCI à l’IS s’impose.

5/ Pour un investisseur avec des ressources limitées, cherchant à se préparer une retraite complémentaire, le but n’est pas de savoir quelle option (IR ou IS) permet de gagner le plus dans 20 ou 30 ans. Le but est de pouvoir faire l’opération et de générer des revenus à la retraite. Par conséquent, celui qui décide entre IR et IS peut être le banquier qui finance l’opération !

6/ Si l’on raisonne en financier, prenons pour mesure le taux de rentabilité interne, à savoir la prise en compte des flux et du temps. Quel devrait être le taux d’intérêt d’un placement financier sur lequel le même effort d’épargne serait réalisé qui permettrait d’escompter le même capital net au terme de la période de 20 ans (cession du bien immobilier). Pour la SCI à l’IR, le TRI est de 7,2%. Pour la SCI à l’IS, le taux est de 11,3%. La SCI à l’IS est encore gagnante.

Pour résumé, aucune conclusion globale n’est possible. Une analyse, au cas par cas, nous semble utile. Mais la SCI à l’IS a pour avantage MAJEUR de différer le paiement de l’impôt au moment de la vente de l’immeuble. Quand les associés ont l’argent pour payer.

Perspectives Conseils, votre partenaire immobilier pour vous guider

Il est possible d’avoir les avantages de la SCI à l’IR à la sortie (plus-value des particuliers) et de la SCI à l’IS en cours de vie. Il s’agit de la location meublée, notamment à travers la SARL de Famille. Mais ce n’est pas l’eldorado (mais pas loin quand même pour certains), il y a là aussi des règles et contraintes à respecter. Soyez prudent !

En tant que partenaire de votre patrimoine immobilier, nous restons à votre écoute pour discuter de l’ensemble de ces sujets.