Devenir marchand de biens immobiliers : comment ça marche ?

La réglementation de l’activité de Marchand de bien immobilier

Les marchands de biens sont des commerçants qui achètent des immeubles de tous types pour leur propre compte et qui les revendent, en l’état ou après des opérations de rénovation, avec l’intention de réaliser un bénéfice.

Cette activité ne requiert aucun diplôme obligatoire, aucune qualification professionnelle. Il ne s’agit pas d’une activité réglementée. Vous n’avez pas besoin d’une carte professionnelle (agent immobilier) ou d’une garantie financière (administrateur de biens).

Vous avez juste besoin de constituer une société qui vous confère la qualité de commerçant. Et comme pour toutes activités, vous allez devoir choisir votre statut social, souscrire des assurances et choisir un expert-comptable.

Devenir marchand de biens : les prérequis

Même sans réglementation imposée, pour vous lancer dans l’activité immobilière et devenir marchand de biens, il est indispensable d’avoir :

• Des compétences techniques en matière de construction, de rénovation et/ou de solides partenaires dans la construction, fiables et compétents ;
• Une vraie connaissance des règles d’urbanismes (cadastre, PLU, permis de construire ou d’aménager) et/ou de vous appuyer sur un notaire ou des avocats en droits immobilier, disponibles et vigilants ;
• Un apport financier personnel, l’accès à des partenaires privés (famille, amis, partenaires…) ayant du capital à investir, et un bon contact avec une banque pour porter l’opération avec votre caution personnelle, bien entendu ! Les banques financent très peu les marchands de biens, et généralement par l’intermédiaire d’un service spécialisé. En moyenne, les banques demandent un apport financier d’au moins 30% pour financer l’opération d’achat/revente ;
• Potentiellement, une relation forte et de confiance avec des sociétés de portages d’opérations de marchand de biens. Un partenaire souvent indispensable, en cas de refus bancaire. C’est la seule solution pour pouvoir faire ! Cela aura un coût élevé, mais la société de portages d’opérations apporte les finances et son expertise métier (une piste à ne pas négliger !) ;
• De solides qualités de négociateur et du temps : la réussite d’une opération se fait à l’achat, et dans les coûts de construction/rénovation. Rarement à la vente !
• Et surtout, ne pas avoir d’aversion aux risques. Sinon, passer votre chemin, la charge psychologique sera trop forte !

Ne pas oublier également que cette activité commerciale n’est pas possible pour les fonctionnaires, à temps complet ou partiel, avec ou sans autorisation hiérarchique.

Fiscalité des Marchands de biens : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Votre activité est imposable dans la catégorie des BIC au régime réel normal. Par contre, vous avez le choix entre l’impôt sur le revenu à travers une entreprise individuelle ou une EURL, éventuellement d’une SARL de famille ou l’impôt sur les sociétés.

Au plan pratique, nous vous recommandons de choisir l’impôt sur les sociétés (IS). En effet, la fiscalité est moins forte, avec une taxation à hauteur de 15% jusqu’à 42 500 € et 25% au-delà, contre 30 % à 49 % au barème progressif de l’impôt sur le revenu (avec CEHR), auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cet écart d’imposition se réduit en cas de distribution des dividendes, taxables au PFU de 30%. Pour plus de détails, je vous invite à lire notre article « SCI IR ou IR : que choisir ? » sur la partie fiscalité IR et IS.

Toutefois, lorsque l’on commence une activité de marchand de biens, les premiers gains ne sont pas distribués, mais utilisés pour réinvestir dans les projets suivants. Il est donc essentiel de réduire la fiscalité initiale, d’où le choix de l’impôt sur les sociétés.

Si votre activité de marchand de biens devient très rentable, et pour éviter l’impôt de distribution, vous pourrez envisager la création d’une holding patrimoniale. C’est un point à étudier. Mais, après réalisation de votre première opération réussie, il faut éviter les frais fixes trop tôt !

Point d’attention : l’activité de marchands de biens n’est pas permise sous le statut d’autoentrepreneur. Donc pas de régime Micro-fiscal.

Le statut juridique de votre activité de marchands de bien

C’est une décision à prendre selon la situation personnelle de l’investisseur : SARL, SAS ou SCI ?

La SAS est la forme juridique à privilégier pour au moins trois raisons :

• Permet d’aménager les statuts (ou un pacte entre actionnaires) entre le porteur de projet et les investisseurs ;
• Évite l’inscription à l’URSSAF du ou des gérants, ce qui est le cas pour une SARL en général ;
• Évite de payer des charges sociales sur les distributions de dividendes.

La SARL est à envisager si, en dehors de cette activité de marchand de biens, vous n’avez aucune activité rémunérée (salarié, professions libérales, commerçants…) et que vous n’êtes pas retraité. Dans ce cas, le statut de gérant majoritaire de la SARL vous donnera tous les avantages sociaux du statut de Travailleur Non-Salariés (TNS), avec la possibilité d’accéder aux contrats de prévoyance, dits contrats Madelin.

Éviter la SCI, éventuellement une SCI à l’IS, mais ce n’est pas la même logique. L’activité de marchand de biens est effectuée sur un cycle à court terme (moins de 5 ans). Il s’agit d’une activité commerciale pure, et non civile (gestion d’un patrimoine).

La SCI a une responsabilité indéfinie entre associés, et non limité au capital social (même si cette limitation est vite contournée par la caution bancaire), elle n’est donc pas adaptée.

Droits d’enregistrement réduits

Un marchand de biens s’acquitte des droits d’enregistrement au taux réduit de 0,715% au moment de l’acquisition, à condition de s’engager à revendre le bien dans un délai de cinq ans à compter de la date d’acquisition. Bel avantage !

Toutefois, il faut s’assurer que cet engagement soit pris dans l’acte notarié. Sinon, il sera trop tard.

Si vous n’avez pas cédé le bien dans un délai de 5 ans, vous devrez payer les droits d’enregistrement au taux normal de 5,80%.

Assurances de l’activité de Marchand de biens

Comme tout professionnel, le marchand de biens doit s’assurer en responsabilité civile professionnelle (RCP) pour se garantir des fautes commises dans l’exercice de son activité.

L’assurance CNR est obligatoire pour certains professionnels de la construction (promoteurs, marchands de biens, lotisseurs…) mais également pour les personnes physiques ou morales qui souhaitent revendre le bien construit dans les dix ans de la construction et qui seraient donc redevables de la responsabilité décennale à l’égard de l’acquéreur.

Cette assurance CNR obligatoire (L’article L. 111-27 du Code de la construction et de l’habitat) est souscrite en complément de l’assurance dommage ouvrage. Elle a pour but de garantir le constructeur non réalisateur de son obligation d’assurance décennale conformément à la loi « dite Spinetta ».

Lorsque la personne qui fait construire a l’intention de revendre dans le délai de dix ans, le notaire demandera cette assurance CNR dans un but de sécurité juridique.

Le marchand de biens doit également souscrire une garantie d’achèvement des travaux, constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou par une entreprise d’assurance agréée à cet effet. Elle court pendant un an et engage l’entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par l’acquéreur, soit par réserves à la réception, soit par voie de notification écrite postérieurement à celle-ci.

Perspectives Conseils, partenaire de la gestion de votre patrimoine immobilier

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