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Nous avons déjà introduit le sujet des marchands de biens, mais nous n’avons pas traité le sujet de la TVA. C’est le point le plus complexe de ce régime avec des incidences financières non négligeables.
Vous ne pouvez pas commencer votre activité sans une parfaite connaissance des règles de la TVA immobilière. Il ne faut pas compter uniquement sur votre notaire ou sur votre expert-comptable. Vous devez comprendre le fonctionnement car votre rentabilité en dépend. C’est donc au cœur de votre métier. Ce guide a pour but de vous aider.
Avant de commencer, nous vous rappelons que certaines personnes exercent une activité de marchand de biens, sans le savoir. Dans ce cas, le redressement de l’administration fiscale se porte sur la TVA (selon les principes expliqués ci-après) et sur l’impôt sur les sociétés.
Il existe plusieurs cas en matière de régime de TVA applicable aux marchands de biens.
Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.
Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, mais aussi sur les travaux et sur les dépenses affectées à l’entreprise, portant l’opération. Cette déduction est faite tout au long de l’opération, année après année.
De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.
L’activité d’un marchand de biens peut aussi porter sur de l’achat-revente de terrains à bâtir. Cette opération est soumise de plein droit à la TVA.
Néanmoins, le marchand de biens peut opter pour la TVA sur marge, mais de manière très restrictive, depuis les Arrêts du Conseil d’Etat (27/03/2020 N°428234 et 1/07/2020 N°431641). Il faut pour cela réunir les deux conditions suivantes :
Dès lors que le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut :
La TVA sur le prix total de la revente permet de déduire la TVA payée en amont (lors de l’acquisition du bien immobilier par le marchand de biens), chose impossible avec l’option pour la TVA sur marge, dont nous vous expliquons la démarche ci-après.
Précision : Il y a rénovation lourde lorsque les travaux rendent à l’état neuf :
Le marchand de biens doit donc bien étudier le dossier en amont pour savoir s’il sera imposable ou non à la TVA sur le prix de vente intégral, partiellement (TVA sur marge) ou pas du tout ! En cas de travaux importants, il faut être très professionnel. Les enjeux l’imposent.
Mise en garde : La pire pour un marchand de biens est de se placer en régime fiscal de la rénovation légère, à savoir pas de TVA sur le prix de revente (par exemple pour un prix de 300 000 €) et que l’administration fiscale considère qu’il s’agit en fait d’une rénovation lourde (le redressement TVA est alors de la TVA en dedans du prix de vente, soit 50 000 €, et il reste donc plus que 250 000 € au marchand de biens).
En cas d’option pour la TVA sur marge, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens.
La marge est constituée par la différence entre (CGI art. 268) :
Pour déterminer la base d’imposition qui est réputée toutes taxes comprises (TTC), il y a donc lieu de procéder à un calcul « en dedans » selon la formule suivante :
Marge taxable = (montant payé par le cessionnaire + charges augmentatives − prix d’achat) / (100 + taux applicable à l’opération) / 100
Le second terme de la différence (qui correspond au prix d’achat et aux charges qui s’y ajoutent) ne comprend que les dépenses sur lesquelles aucun droit à déduction n’a pu être exercé. Les frais et honoraires exposés à l’occasion de l’acquisition ne sont pas à inclure dans le prix d’achat dès lors qu’ils sont grevés de TVA et que cette taxe est déductible dans les conditions de droit commun (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 270). C’est également le cas pour les travaux, qui ne sont donc pas compris dans ce second terme de la différence.
Ainsi, si des droits à déduction ouverts au moment de l’acquisition n’ont pas été exercés à l’époque, ils ne pourront pas être inclus dans le second terme de calcul de la marge. Ils ne pourront être pris en compte que par la voie d’une rectification par le contribuable des déclarations de TVA qu’il a déposée si le délai de reprise est encore ouvert.
La marge ainsi calculée peut se révéler nulle ou négative. La base d’imposition sera alors prise pour zéro (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 300).
Précision : Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur ceux-ci. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA. La TVA déductible réduira le montant de la TVA à payer sur la vente.
Bon à savoir : le marchand de biens peut bénéficier de la TVA aux taux intermédiaire de 10% sur les travaux, à condition de respecter les conditions de ce dispositif (https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F23568). N’ayant aucune certitude de récupérer la TVA sur les travaux, sauf analyse précise préalable, il doit optimiser sa rentabilité en réduisant le coût de la TVA. C’est appréciable aussi, au regard de la trésorerie investie dans l’opération. Eviter de faire l’avance !
Oui, prenons le cas d’un marchand de biens qui commercialise des commerces ou bureaux. Après travaux, il a la possibilité de formaliser dans l’acte de revente, une option à la TVA sur marge. Cette option est intéressante car elle va lui permettre de récupérer la TVA sur les travaux, sur les honoraires et tous les frais généraux.
Pour autant, le prix de vente sera négocié sur une base HT puisque l’acheteur pourra récupérer la TVA, à condition qu’elle figure de manière précise dans l’acte notarié avec le taux applicable et la base. L’acquéreur paiera aussi les droits d’enregistrements de 5,08%.
Non, en cas de cession du bien immobilier pour un particulier (local habitation), l’acquéreur ne va pas souhaiter payer la TVA (qu’il ne récupérera pas) et va demander à bénéficier du régime d’exonération de la TVA. Cet élément sera pris en compte dans la négociation immobilière.
Dans ce cas, le marchand de bien n’opte pas pour la TVA sur marge. Il aura des activités économiques à 100% exonérées de TVA. Il ne pourra donc récupérer aucune TVA déductible sur l’intégralité de ces dépenses.
Exemple : Un marchand de bien achète un bien immobilier à 100 000 € (sans TVA), puis il dépense 240 000 € de frais et travaux TTC. Il revend 460 000 €. La base de la TVA sur la marge est de 360 000 €, soit une TVA à payer de 60 000 €, mais il aura déduit 40 000 € de TVA déductible sur les frais et travaux.
En pratique : Le marchand de bien qui réalise des travaux sur un immeuble achevé de plus de 5 ans n’est pas en droit de déduire la TVA facturée sur les travaux. La raison est simple, au moment de la réalisation des travaux, ceux-ci sont affectés à une opération exonérée à la TVA. Ce n’est que si le cédant opte pour soumettre la vente à la TVA qu’il pourra déduire la TVA afférente aux travaux réalisés. Autrement dit, le droit à déduction naît lors de la cession de l’immeuble si le cédant opte à la TVA.
Si vous envisagez de démarrer une activité de marchand de biens, on ne peut que vous encourager à bien valider avec un spécialiste comment seront imposées les plus-values, si la revente sera soumise ou pas à la TVA et réfléchir à la structure à mettre en place pour exercer cette activité. Pour cela, Perspectives Conseils vous propose ses services d’expert en patrimoine immobilier. Contactez-nous pour en discuter !
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