
SCI à l’IS et location meublée : comment fonctionne l’amortissement ?
Comment mettre en place un amortissement immobilier en SCI ou en location meublée ? Comment se calcule-t-il et quel choix faire ?
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L’exercice de l’activité de location meublée peut s’exercer sous la forme sociétale. Mais le choix est limité à la SARL de famille (SARL familiale) ou EURL de famille afin de rester sous le régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux), et d’être imposé sur le revenu (IR) de la location meublée. Dans le cas contraire, vous perdrez de nombreux avantages ! Soyez donc vigilant, encore plus que lors de l’exploitation à titre individuel.
Alors, la SARL de famille la location meublée, comment ça marche ? Découvrez le guide de Perspectives Conseils.
Elle est constituée d’associés ayant tous entre eux un lien familial direct : Parents, enfants, petits-enfants, frères ou sœurs, conjoints mariés ou pacsés. Des liens familiaux comme oncles ou tantes et neveux et nièces, cousins germains, beau-frère et belle-sœur… ne sont donc pas autorisés pour constituer une SARL de famille.
Le régime dit « de famille » est une option nécessitant l’accord de tous les associés. Cette option doit être formalisée dans les statuts, ou dans un procès-verbal de l’assemblée des associés. Il faut également la mentionner dans le formulaire M0. Il s’agit de l’option de l’art239 bis AA du CGI.
Juste un rappel : une EURL est une SARL avec un seul associé. Elle bénéficie donc aussi de ce régime de la SARL dit « de famille ».
Les bénéfices issus de la location meublée par des personnes physiques sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Au besoin, retrouvez plus d’informations sur le régime fiscal de la location meublée. C’est ce régime qui permet, notamment de bénéficier :
Si la société a une activité de location meublée, elle aura une activité commerciale avec les conséquences suivantes :
Aucune solution, alors ? Si la loi n’accorde qu’une seule exception : La SARL (ou EURL) de famille.
Mais, dans tous les cas, Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, le principal avantage fiscal : l’amortissement immobilier est préservé.
La SARL ou EURL de famille, dans le cadre d’une location meublée, possède de nombreux avantages. En voici quelques-uns.
Dans le cadre d’un statut de LMP, le montant des recettes retenu pour l’exonération de l’article 151 septies (cession du bien immobilier par la société) est seulement le montant des recettes de la société et non du foyer fiscal. Pour un couple, il peut être opportun de constituer deux EURL. C’est d’autant plus vrai que le statut de LMP est défini au sein du foyer fiscal et non au niveau de la SARL de Famille. Une vraie opportunité à saisir !
Dans le cadre d’un arrêt d’activité avant l’âge de la retraite, la création d’une ou plusieurs SARL de famille est un axe de réflexion pertinent pour optimiser la fiscalité, la transmission et consolider le montant de la pension de retraite.
Il est possible d’effectuer un démembrement des parts de la SARL de famille pour préparer la transmission à des conditions avantageuses.
Sous certaines conditions, la SARL de Famille permet de sortir les actifs immobiliers de la base de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Bien que pourvue de nombreux avantages, la SARL de famille a aussi sa part de risques et de limites. Voici quelques points de vigilance que vous devez avoir avant d’envisager cette forme sociétale.
Une activité civile est possible si elle a un caractère accessoire et constitue le complément indissociable de l’activité principale. C’est donc extrêmement limitatif. Ainsi, si cette société détient une trésorerie importante qu’elle place avec des revenus financiers, elle exerce une activité civile er risque un passage à l’impôt sur les sociétés.
En cas de divorce, de décès, de cession des parts sociales de la SARL de Famille, la société a 6 mois pour faire « sortir » l’associé ne répondant plus. Dans le cas contraire, la SARL bascule à l’impôt sur les sociétés avec toutes les conséquences très lourdes qui en découlent.
Si la location du bien est saisonnière et que les associés se réservent des périodes de jouissance, la SARL passe obligatoirement à l’IS. En effet, l’option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l’IR) n’est possible que si la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence secondaire à titre gratuit aux associés, elle n’exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL est par conséquent obligatoirement soumise à l’IS.
Les amortissements pratiqués réduisent le résultat comptable et donc le résultat distribuable. Cela peut s’avérer gênant dans certaines situations.
La SARL de Famille est une vraie option, mais il faut faire des choix, pas toujours simple, aux enjeux conséquents. Perspectives Conseils a l’expérience et le recul nécessaire pour vous accompagner dans la prise de décision. Si vous vous intéressez à ce régime, nous vous invitons à nous consulter pour bénéficier de précieux conseils, et d’un accompagnement complet.
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2 réponses
Bonjour. Pourriez vous me contacter pour la création d’une sarl de famille. Merci
Bonjour M. Michaud,
Merci pour votre commentaire !
Nous allons vous écrire par mail pour convenir d’un échange téléphonique.
A très vite !
L’équipe Perspectives Conseils