La SCI (Société Civile Immobilière) : pourquoi et comment ?

Une SCI (Société Civile immobilière) : C’est quoi ?

Une SCI est un contrat entre deux personnes (au minimum) qui décident d’un projet commun et définissent ensemble les règles du jeu. Ce contrat de société garantie les droits des associés. Cette personne morale est une personne distincte des associés. Elle va pouvoir agir, en son nom propre, pour acquérir, emprunter, gérer et céder des biens immobiliers.

Ne pas oublier : les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. Cela signifie que l’associé de SCI est responsable de toutes les dettes de la société sur son patrimoine personnel, avec la limitation de sa quote-part à sa participation dans le capital de la SCI (pas de solidarité) et après actions des créanciers pour le remboursement de la dette contre la SCI (subsidiarité).

Pourquoi créer une SCI (Société Civile Immobilière) ?

La SCI est à la fois un outil de détention, un outil de financement, un outil de gestion et un outil d’optimisation fiscale et de transmission. Parcourons une à une les raisons de créer une SCI.

La SCI comme outil de détention

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs, sans la création d’une société, vous vous retrouverez, de facto, sous le régime de l’indivision, régime à éviter autant que possible (partage du pouvoir et des droits difficile, décision prise à l’unanimité, sortie de l’indivision qui peut être complexe).

La SCI permet de construire les règles du jeu entre associés et de pouvoir les faire évoluer dans le temps. Elle limite les situations de blocages. De plus, dans une SCI, tous les associés sont convoqués aux assemblées générales.

La SCI comme outil de financement

SCI détient le bien immobilier, alors que chaque associé est propriétaire de parts sociales de la SCI. Cette disposition facilite les achats immobiliers entre plusieurs personnes, notamment par un accroissement de la capacité bancaire du projet.

La SCI comme outil de gestion

La SCI est administrée par un ou plusieurs gérants (associés ou non). Il représente la SCI dans les limites fixées par les statuts. La rédaction des statuts doit être pertinente, notamment en dissociant l’Avoir et le Pouvoir.

Cas d’usage

Prenons la création d’une SCI entre :

• des parents minoritaires (1 part chacun) et co-gérants statutaires révocables à l’unanimité des droits de vote. Ils ont donc le pouvoir d’agir (gérant) dans les limites fixées par les statuts (rédigés par eux à l’origine) sans pouvoir être révoqué (sauf par un juge, notamment en cas pour faute de gestion). C’est le Pouvoir sans Avoir ;
• Et des enfants majoritaires (éventuellement avec des parts sociales démembrées, uniquement nu-propriétaire, mais où les décisions de toutes les assemblées d’associés sont prises à l’unanimité (donc avec l’accord des parents). C’est l’Avoir total ou partiel, sans le Pouvoir.

Cet exemple peut paraitre simple, mais sa mise en pratique, et plus complexe. Faites-vous accompagner par un professionnel.

Ne pas oublier : Cette SCI doit être gérée. Elle va avoir un compte bancaire, être administré régulièrement (gestion des locataires, travaux, paiement des charges, présence aux réunions de copropriétés…), faire une déclaration fiscale indépendante de ces membres, tenir une comptabilité assurant une restitution pertinente des flux financiers.

La SCI comme outil de transmission

La SCI permet d’éviter l’indivision, et donc, en principe, les conflits futurs entre héritiers (selon l’adage « une famille en paix est une famille qui n’a pas connu l’indivision »), à condition que les statuts fassent l’objet d’une rédaction fine. La donation-partage est possible dans une SCI, mais pas dans une indivision.

Il est facile pour un associé, en principe, de sortir de la SCI. Il lui suffit de céder ces parts sociales à un autre associé ou à un tiers, dans le respect des conditions déterminées par les statuts (clause d’agrément). Cette sortie peut être graduelle et sera moins coûteuse fiscalement.

Le démembrement des parts sociales est un outil juridique, qui valide une transmission anticipée réduisant le coût fiscal des droits de succession, sans que le donateur ne se prive des revenus de la SCI. Dans cette situation, au décès de l’usufruitier, une clause statutaire peut donner la possibilité aux héritiers de substituer l’attribution de l’intégralité des parts contre une soulte.

En SCI, vous pourrez préserver le différé de paiement des droits de succession.

La SCI comme outil d’optimisation fiscale

La SCI « échappe » à l’impôt. Elle est considérée comme transparente fiscalement, à savoir qu’elle détermine un résultat, taxable uniquement entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers ou mobiliers. C’est son régime de base.

Mais elle peut, soit sur option (décision des associés), soit par une situation de fait (exercice d’une activité commerciale, location meublée dans une SCI, opération de marchand de bien, etc.), être assujettie à l’impôt sur les sociétés. C’est une possibilité qui ne vous est pas offerte si vous détenez le bien immobilier en direct. Pour en savoir plus sur ces aspects, consultez notre focus sur la SCI à l’IR ou à l’IS, que choisir ?

Comment créer une SCI ?

Voici de manière succincte les étapes pour la création d’une SCI :

1. la rédaction des statuts  ;
2. le dépôt du capital social ;
3. la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
4. la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
5. la constitution et le dépôt du dossier de demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce compétent.

Pour plus de détails, nous vous invitons à consulter le site du Greffe du Tribunal de Commerce de Paris.

Perspectives Conseils, le partenaire immobilier pour votre SCI

Créer ou pas une SCI, mais surtout effectuer une rédaction fine et pertinente des statuts de la SCI, nécessite souvent le recours à un professionnel. Chez Perspectives Conseils, selon le cas, nous conseillons à nos clients de consulter leur notaire. La complémentarité de réflexion avec ce dernier est souvent un atout non négligeable pour vous. Chacun son métier !