La location meublée de tourisme (ou saisonnière) : limites et risques

Déclaration et demande d’autorisation préalable en Mairie

Si votre bien est considéré comme meublé de tourisme, une déclaration préalable auprès de votre mairie est obligatoire. Par ailleurs, certaines communes (plus de 200 000 habitants ou décision du conseil municipal) peuvent demander des autorisations spécifiques. Focus sur ces termes.

Définition de la location meublée de tourisme

Elle est donnée par l’article D324-1 du code de tourisme : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Ce n’est donc ni un hôtel, ni une résidence de tourisme, ni un logement pour la résidence principale du locataire ou de l’étudiant, ni une chambre d’hôte.

Déclaration en mairie systématique

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès de la Mairie (Cerfa N°14004*04). La Mairie vous attribuera un numéro d’enregistrement que vous devrez publier sur vos annonces en ligne. Sans cette déclaration, vous vous exposez à une contravention de la troisième classe (soit 450 €).

Déclaration pour les communes de plus de 200 000 habitants

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans les communes de plus de 200.000 habitants (+ toutes les communes 92, 93 et 94), le changement d’usage des locaux destinées à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Or, l’utilisation d’un bien immobilier à des fins de location meublée de tourisme est considérée comme un changement d’usage du bien immobilier. Cette autorisation peut être accompagnée de contraintes à la charge du propriétaire.

L’article L.651-2 du code de la construction précise que tout propriétaire qui ne respecte pas la demande d’autorisation pourra être condamné à une amende civile maximale de 50 000 € par local irrégulièrement transformé, la fin de l’activité de location meublée sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré des locaux.

Par expérience, nous vous confirmons que les tribunaux de Grande Instance ne font preuve d’aucune bienveillance, ni d’aucun laxisme en la matière.

Déclaration spécifique à la demande de la commune

Depuis la loi ALUR, et par dérogation à l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation, les particuliers peuvent « librement » louer leur résidence principale dans la limite de 120 jours par an.

Toutefois, le conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable cette location (cerfa N°14004*04). Par contre, le non-respect de cette déclaration, dans cette situation, fait passer l’amende de 450 € à 5000 € et rajouter une amende civile de 10 000 €, en cas de non-respect de la limite de 120 jours.

Fausse déclaration, dissimulation ou tentative : attention aux conséquences

En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, le propriétaire s’expose à un an d’emprisonnement et une amende de 80 000 € (Art L 651-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Nous vous conseillons donc, avant tout projet, de vous rendre à la Mairie pour connaître la réglementation du lieu de votre projet et d’effectuer les démarches nécessaires, en gardant une preuve de celles-ci.

Location meublée en tourisme et copropriété

Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de la copropriété. Il y-a-t-il une mesure d’exclusion précise ? Y-a-t-il une demande d’autorisation à accomplir ? Dans le silence du règlement de copropriété, l’hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle, dans les immeubles « à usage d’habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite ».

Depuis une dizaine d’année, essentiellement sur Paris, des propriétaires ont été condamnés en justice au profit de la copropriété à verser des dommages et intérêts, sur demande du conseil syndical.

Vous devez donc lire attentivement le règlement de copropriété et en discuter avec le conseil syndical.

La sous location saisonnière : A fuir !

Si vous êtes locataire d’un bail nu ou meublé à usage d’habitation, et que vous décidez de façon ponctuelle ou « industrielle » d’effectuer de la sous-location de ce bien immobilier dans le cadre de la location saisonnière… Vous êtes dans une zone à haut risque !

En effet, vous pouvez être tenu de verser les amendes vues ci-dessus, de rembourser les loyers à votre propriétaire, de verser des dommages et intérêts à la copropriété et de payer des impôts !

Un cas critique qui s’avère une « vraie mauvaise idée ».

La location saisonnière et le recours aux plateformes de location en ligne

Depuis la loi pour une République Numérique (Loi du 2 octobre 2016), les plateformes numériques (Airbnb, Booking, LeBonCoin…) doivent demander une déclaration sur l’honneur des loueurs précisant qu’ils respectent leurs obligations déclaratives (immatriculation et déclaration aux impôts) et d’autorisations préalables.

Cette nouvelle réglementation impose aux plateformes numériques de ne pas diffuser les offres de location sans immatriculation de l’activité, ni numéro d’enregistrement en Mairie.

Les plateformes numériques ont d’autres missions, pour pouvoir continuer à fonctionner :

• Recenser et communiquer les informations permettant, notamment la collecte des taxes de séjours pour les Mairies ;
• Bloquer les annonces des locations, résidence principale du propriétaire, dès que le délai de 120 jours est atteint ;
• Transmettre à l’administration fiscale des informations pour la déclaration d’impôt sur le revenu ;
• Transmettre à l’URSSAF un signalement, dès que vous dépassez le seuil de 23 000 € de recettes, entraînant un courrier automatique de l’URSSAF afin de solliciter le règlement des cotisations sociales dues.

Les plateformes numériques encourent des pénalités très dissuasives. Vous pouvez être certains qu’elles se sont organisées pour respecter scrupuleuses l’intégralité de la réglementation.

Perspectives Conseils vous accompagne pour votre location meublée

En tant qu’expert en location meublée, notre devoir est de vous prévenir des risques liés à cette activité de location meublée de tourisme. Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner dans votre activité de loueur en meublé : C’est notre métier avec plus de 25 ans de pratique !