Partager
cet article
Date de MAJ :
Vous avez décidé d’accroître vos revenus. Après réflexion, votre choix s’est porté sur la mise en location meublée de votre résidence principale ou secondaire. Soit d’une partie de votre habitation de façon permanente soit lors de vos absences. Vous avez également pu acquérir un bien immobilier locatif et vous cumulez locations saisonnières et étudiantes, par exemple.
Les cas de figures sont nombreux. Toutefois, il est indispensable de mesurer les enjeux réglementaires de votre choix : Déclarations et autorisations administratives, forme d’exploitation, immatriculation de l’activité locative, respect de la Loi ALUR, choix du régime fiscal, passage d’une location nue vers une location meublée et réflexion sur l‘imposition aux cotisations sociales !
C’est un sujet vaste et parfois complexe. Y compris dans le cadre d’une location meublée de tourisme, ou dite saisonnière. Voici les limites et les risques de celle-ci.
Si votre bien est considéré comme meublé de tourisme, une déclaration préalable auprès de votre mairie est obligatoire. Par ailleurs, certaines communes (plus de 200 000 habitants ou décision du conseil municipal) peuvent demander des autorisations spécifiques. Focus sur ces termes.
Elle est donnée par l’article D324-1 du code de tourisme : « Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Ce n’est donc ni un hôtel, ni une résidence de tourisme, ni un logement pour la résidence principale du locataire ou de l’étudiant, ni une chambre d’hôte.
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès de la Mairie (Cerfa N°14004*04). La Mairie vous attribuera un numéro d’enregistrement que vous devrez publier sur vos annonces en ligne. Sans cette déclaration, vous vous exposez à une contravention de la troisième classe (soit 450 €).
L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans les communes de plus de 200.000 habitants (+ toutes les communes 92, 93 et 94), le changement d’usage des locaux destinées à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Or, l’utilisation d’un bien immobilier à des fins de location meublée de tourisme est considérée comme un changement d’usage du bien immobilier. Cette autorisation peut être accompagnée de contraintes à la charge du propriétaire.
L’article L.651-2 du code de la construction précise que tout propriétaire qui ne respecte pas la demande d’autorisation pourra être condamné à une amende civile maximale de 50 000 € par local irrégulièrement transformé, la fin de l’activité de location meublée sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré des locaux.
Par expérience, nous vous confirmons que les tribunaux de Grande Instance ne font preuve d’aucune bienveillance, ni d’aucun laxisme en la matière.
Depuis la loi ALUR, et par dérogation à l’article L.637-1 du code de la construction et de l’habitation, les particuliers peuvent « librement » louer leur résidence principale dans la limite de 120 jours par an.
Toutefois, le conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable cette location (cerfa N°14004*04). Par contre, le non-respect de cette déclaration, dans cette situation, fait passer l’amende de 450 € à 5000 € et rajouter une amende civile de 10 000 €, en cas de non-respect de la limite de 120 jours.
En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, le propriétaire s’expose à un an d’emprisonnement et une amende de 80 000 € (Art L 651-3 du Code de la construction et de l’habitation).
Nous vous conseillons donc, avant tout projet, de vous rendre à la Mairie pour connaître la réglementation du lieu de votre projet et d’effectuer les démarches nécessaires, en gardant une preuve de celles-ci.
Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de la copropriété. Il y-a-t-il une mesure d’exclusion précise ? Y-a-t-il une demande d’autorisation à accomplir ? Dans le silence du règlement de copropriété, l’hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle, dans les immeubles « à usage d’habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite ».
Depuis une dizaine d’année, essentiellement sur Paris, des propriétaires ont été condamnés en justice au profit de la copropriété à verser des dommages et intérêts, sur demande du conseil syndical.
Vous devez donc lire attentivement le règlement de copropriété et en discuter avec le conseil syndical.
Si vous êtes locataire d’un bail nu ou meublé à usage d’habitation, et que vous décidez de façon ponctuelle ou « industrielle » d’effectuer de la sous-location de ce bien immobilier dans le cadre de la location saisonnière… Vous êtes dans une zone à haut risque !
En effet, vous pouvez être tenu de verser les amendes vues ci-dessus, de rembourser les loyers à votre propriétaire, de verser des dommages et intérêts à la copropriété et de payer des impôts !
Un cas critique qui s’avère une « vraie mauvaise idée ».
Depuis la loi pour une République Numérique (Loi du 2 octobre 2016), les plateformes numériques (Airbnb, Booking, LeBonCoin…) doivent demander une déclaration sur l’honneur des loueurs précisant qu’ils respectent leurs obligations déclaratives (immatriculation et déclaration aux impôts) et d’autorisations préalables.
Cette nouvelle réglementation impose aux plateformes numériques de ne pas diffuser les offres de location sans immatriculation de l’activité, ni numéro d’enregistrement en Mairie.
Les plateformes numériques ont d’autres missions, pour pouvoir continuer à fonctionner :
Les plateformes numériques encourent des pénalités très dissuasives. Vous pouvez être certains qu’elles se sont organisées pour respecter scrupuleuses l’intégralité de la réglementation.
En tant qu’expert en location meublée, notre devoir est de vous prévenir des risques liés à cette activité de location meublée de tourisme. Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner dans votre activité de loueur en meublé : C’est notre métier avec plus de 25 ans de pratique !
Le statut LMP a une incidence sur votre plus-value immobilière, il s’agit du régime des biens migrants. Quelles sont les conséquences sur l’imposition de votre plus-value ?
Quel montant d’imposition pour votre plus-value immobilière sur votre location meublée ? Pouvez-vous bénéficier d’une exonération ? Le guide.
Comment devez vous immatriculer votre activité de location meublée via le formulaire P0i ? Quelles différences en fonction du propriétaire du bien ?
Focus avec Perspectives Conseils.
Aide à la création d’entreprise, comptabilité et fiscalité, optimisation du statut de dirigeant, conseils en gestion d’entreprise et de patrimoine … Nous accompagnons les entrepreneurs et entrepreneuses tout au long de l’année pour la réussite de leur activité.
Nos prestations fonctionnent au forfait ou par missions ponctuelles, selon la nature de votre besoin et l’intérêt de notre collaboration.
Copyright © 2021 – PERSPECTIVES CONSEILS – Tous droits réservés
Partager
cet article
Votre demande a été prise en compte. Vous serez contacté(e) d’ici 48H par votre conseiller
