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Passer sa résidence principale en location meublée, judicieux ?

Didier Attard
FONDATEUR - DIRIGEANT PERSPECTIVES CONSEILS
5 min
Mettre sa résidence principale en location meublée, intéressant ou désavantageux sur le plan fiscal ?

La période COVID a accéléré une tendance majeure, à savoir le transfert d’une partie de la population, plutôt aisé, des métropoles vers la province. Les « partants » vendent ou mettent en location meublée leur ancienne résidence principale.

Dans un futur proche, il semblerait que le mode de fonctionnement des cadres supérieurs est/sera de vivre en province et de travailler (2 à 3 jours par semaine) dans les grandes villes. Avec la possibilité de cohabiter dans des appartements (notamment dans leur ancienne résidence principale) en location meublée.

C’est aussi le cas du retraité qui part vivre dans sa résidence secondaire et décide de louer son ancienne résidence principale.  La location meublée permet d’obtenir des revenus complémentaires faiblement taxés, comme le démontre cette analyse comparative.

Dès lors, qu’en est-il du passage de sa résidence principale en location meublée ? Est-ce judicieux et si oui, quelle est la solution optimale ? Réponses avec Perspectives Conseils, expert dans la gestion de patrimoine immobilier.

Table des matières

Mise en location meublée d’une résidence principale : un impact fiscal conséquent

La mise en location meublée de votre résidence principale a un impact sur le régime applicable à la plus-value en cas de vente de votre bien immobilier.

En effet, il n’y a aucune taxation sur la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale.

Mais ce n’est pas le cas lors de la vente d’un immeuble exploité en location meublée. La plus-value taxable est soumise à deux régimes différents :

  • Soit vous êtes LMNP (loueur en meublé non professionnel), et il faut appliquer le régime des plus-values immobilières des particuliers (abattement après 22 ans pour l’IR ou 30 ans pour les PS, surtaxe sur les plus-values élevées). Dans ce cas, le point de départ des abattements est le jour de l’acquisition du bien immobilier, et non le jour de votre début d’activité de loueur en meublé. Heureusement ! Mais cela ne préserve pas tout. ;
  • Soit vous êtes LMP (loueur en meublé professionnel), et il faut appliquer le régime des plus-values immobilières des professionnels avec toutes ses particularités : Art 151 septies pour l’exonération d’IR sous conditions, taxation pleine pour les prélèvements sociaux et application de la théorie des biens migrants. Notre Blog vous éclairera sur ces points dans des articles à paraître.

L’application de ces règles peut être très lourde financièrement. Vous devez impérativement effectuer une étude de votre situation présente et à venir, surtout à venir ! La stratégie de départ et les impacts d’un changement de stratégie doivent faire l’objet d’un échange avec un professionnel maîtrisant le sujet.

L’imposition sur la plus-value d’une résidence principale passée en location meublée

Deux exemples d’imposition sur la plus-value d’une résidence principale qui entre son acquisition et sa revente, est passée en location meublée :

  • 1er cas : Je suis propriétaire de ma résidence principale un appartement acquis 1 000 000 € en 2010. Je décide en 2022 de le mettre en location meublée. Je le cède en 2025 au prix de 1 600 000 €. Le montant de l’imposition sur la plus-value sera de 100 000 €.

 

  • 2éme cas: Je suis propriétaire de ma résidence principale un appartement acquis 250 000 € en 2010. Je décide en 2022 de le mettre en location meublée. Je le cède en 2025 au prix de 400 000 €. Le montant de l’imposition sur la plus-value sera de 20 000 €

De la même façon, le passage en location meublée fait perdre le bénéfice de l’exonération sur les plus-values liée à la première cession d’un logement autre que la résidence principale (Art 150 U du CGI).

Quelles solutions pour éviter une lourde imposition ?

Vendre sa résidence principale et renoncer au locatif meublé, revenir y vivre, vendre à une SARL de famille… Entre résidence principale et location meublée, quelles solutions s’offrent à vous ?

Renoncer à la location meublée et vendre votre résidence principale

Vous optimiserez la trésorerie disponible pour ensuite effectuer des investissements variés :

  • Acquisition immobilière pour de la location meublée,
  • Investissement en assurance-vie si vous n’en avez aucun…

Une étude patrimoniale précise permettra d’optimiser cette trésorerie au regard des impôts, de vos flux financiers et de la transmission. C’est, de notre point de vue, la meilleure solution. Perspectives Conseils peut vous accompagner pour optimiser votre fiscalité et votre patrimoine.

Passage en location meublée avec une durée limitée

En effet, votre désir est de revenir y vivre comme résidence principale au bout d’une période non connue. Dans ce cas, si votre retour est effectif et que ce lieu redevient votre résidence principale pendant au moins 18 mois :

  • Soit vous êtes LMNP, et vous pourrez bénéficier de l’exonération de la plus-value au regard de votre statut de résidence principale ;
  • Soit vous êtes LMP, et il faudra effectuer une déclaration de cessation d’activité (sauf si vous avez plusieurs biens immobiliers exploités en location meublé).

Vendre votre résidence principale à une SARL de famille

Dans ce cas, vous aurez tous les avantages du premier point sans vous dessaisir de votre bien immobilier. Celui-ci reste dans la famille, tout en préparant votre succession. Par contre, c’est une démarche lourde au plan administratif (création d’une société, donation-partage post-création avec vos enfants, obtention d’un prêt bancaire…) et chronophage.

Une discussion est nécessaire avec votre conseil en gestion de patrimoine, votre notaire, votre banque, vos enfants, votre épouse, voire même vos propres parents (n’oubliez pas la transmission transgénérationnelle !). Là aussi, Perspectives Conseils peut vous accompagner.

Perspectives Conseils pour accompagner votre activité de loueur en meublé

Comme vous pouvez le constater, la solution n’est pas unique et dépend de votre situation personnelle présente et à venir. Elle est aussi la conséquence de vos désirs, de votre environnement familial et de votre capacité financière.

Pour votre activité de loueur en meublé, mieux vaut se faire accompagner par le cabinet Perspectives Conseils pour faire les bons choix, au bon moment. Et surtout, pour échanger avant et après la prise de décision.

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