Partager
cet article

Se projeter

Comment exploiter son activité de location meublée ?

Date de MAJ :

Didier Attard
Dirigeant - fondateur Perspectives Conseils
5 min
Pour une activité de location meublée, quel est le statut juridique le plus adapté ?

Vous envisagez de vous lancer dans une activité de location meublée seul, avec votre conjoint, avec des membres de votre famille ou avec d’autres investisseurs. Mais vous ne savez pas sous quelle forme juridique le faire : Entreprise individuelle, EURL, SCI, SNC ou SARL ?

Certaines options sont impossibles, d’autres peuvent générer une fiscalité plus lourde ou des contraintes juridiques. Or, ce choix de départ va conditionner toutes les décisions ultérieures. Il est donc indispensable d’effectuer la bonne analyse avant le début de votre activité de loueur en meublé. Voici quelques conseils sur le sujet, qui reste vaste. Alors, n’hésitez pas à nous consulter.

Table des matières

Exploiter seul la location meublée

Dans cette situation, deux options s’offrent à vous : Entreprise Individuelle ou EURL.

L’Entreprise individuelle est très souvent suffisante, notamment s’il s’agit de votre premier investissement, que vous n’avez pas d’enfant ou si vous n’êtes pas marié.

L’EURL oblige à un formalisme juridique : création, AGO tous les ans … Ceux sont donc des honoraires ou du temps. Vous serez contraint de vous immatriculer à l’URSSAF avec un coût minimum par an de 1 200 €. Par contre, l’EURL permettra de bénéficier d’exonération en cas de cession sur la plus-value à terme, de réduire les coûts de transmission aux enfants… Elle est donc à conseiller pour les personnes avec un patrimoine, avec plusieurs biens immobiliers, ou en devenir !

Dans les deux cas, vous pourrez bénéficier du régime BIC micro ou BIC réel, après avoir effectué votre immatriculation.

Obligation d’exploiter votre propre bien immobilier

Zone de risque 1 : Vous devez exploiter votre propre bien immobilier.

Dans le cas contraire, vous prenez des risques (assimilé à une sous-location) au regard de votre bailleur (dommages et intérêts) et de l’administration fiscale (la sous-location est taxée dans la catégorie des BNC au régime réel, sans possibilité de déduire les amortissements !

Bien dissocier votre patrimoine de celui de votre conjoint

Zone de risque 2 : Ne pas confondre votre patrimoine et celui de votre conjoint.

Si vous exploitez un bien propre de votre époux/épouse, vous n’avez pas le droit, notamment, d’effectuer des amortissements sur le bien immobilier (puisqu’il ne vous appartient pas).

Exploiter à plusieurs la location meublée

SCI, SARL de famille, SNC… Des statuts très différents dont certains sont plus adaptés que d’autres. Focus.

La SCI pour votre location meublée : à éviter

Si vous exercez une activité de location meublée, vous serez de plein droit soumis au régime de l’impôt sur les sociétés. Vous ne pourrez pas bénéficier du régime BIC Micro et la fiscalité lors de la cession d’un actif est plus coûteuse (régime de la plus-value des professionnels, sans pouvoir bénéficier des dispositions des articles 151 septies et octies du CGI et imposition au PFU).

Par ailleurs, il y a une zone de risque : la bascule à l’IS sans le savoir ! En effet, vous avez plusieurs appartements dans une SCI avec des locations nues. Pour faire plaisir à un locataire, vous décidez d’effectuer une location meublée ! Ou vous commencez à effectuer des locations saisonnières. Erreur fatale avec des conséquences fiscales, très souvent dramatiques ! L’administration fiscale redresse très régulièrement pour cette raison.

La SARL de famille : la forme la plus usitée

Comme son nom l’indique, il faut un lien de parenté au moment de la constitution et aussi durant toute la vie de la société ! Consultez notre sujet sur la SARL de famille et la location meublée pour en savoir plus.

La même zone de risque potentielle que la SCI toutefois : La bascule à l’IS sans le savoir ! Il ne faut faire aucune activité de nature civile (mise à disposition gratuite d’un logement, revenus financiers…) dans la SARL qui doit rester familiale (attention en cas de décès d’un associé, de divorce…). Chaque année, il convient de se poser les bonnes questions pour l’année qui se termine, et se projeter à court, moyen et long terme pour éviter ce risque et optimiser la situation (cession et transmission).

La SNC : la bonne idée !

La SNC (société en nom collectif) semble la (vraie) bonne idée lorsqu’il s’agit de faire de la location meublée à plusieurs.

Pourquoi ? Parce qu’elle évite les écueils de la bascule à l’impôt sur les sociétés, suite à l’évolution d’une situation factuelle (fin de lien de parenté entre associés) pas toujours maitrisée ou maîtrisable (zones de risque évoquées ci-dessus). Vous pouvez effectuer de la location nue et meublée, dans une SNC.

Par contre, elle a aussi des inconvénients : les associés ne peuvent être des enfants mineurs, ni des membres d’une profession réglementée et tous les associés sont considères comme des commerçants, immatriculés à l’URSSAF au regard des cotisations sociales (soit 1 200 € minimum par associé par an).

Ceux sont deux freins importants, d’autant plus qu’ils sont d’effets immédiats, contrairement à la SARL de famille où il s’agit de risques potentiels.

Nous n’évoquons pas volontairement les SA et SAS. Elles peuvent opter à l’impôt sur le revenu dans le cadre de l’article 239 bis AB du CGI. Mais nous vous le déconseillons.

Perspectives Conseils pour le choix de votre statut juridique en location meublée

Pour conclure, chaque mode d’exploitation de la location meublée a des avantages et des inconvénients. Il appartient à chacun d’effectuer son choix en fonction de sa situation, de ses attentes, de son évolution et de son aversion aux risques. Plus que jamais, Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner et vous aider dans ce choix, mais surtout suivre l’évolution de vos paramètres. C’est notre différence, car le conseil et le suivi : c’est notre engagement !

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ces articles peuvent vous intéresser
VOUS CONSEILLER

Perspectives Conseils est un cabinet d’expertise comptable et de conseils aux entreprises et dirigeants.

Aide à la création d’entreprise, comptabilité et fiscalité, optimisation du statut de dirigeant, conseils en gestion d’entreprise et de patrimoine … Nous accompagnons les entrepreneurs et entrepreneuses tout au long de l’année pour la réussite de leur activité.

Nos prestations fonctionnent au forfait ou par missions ponctuelles, selon la nature de votre besoin et l’intérêt de notre collaboration.

Présents pour chaque étape de votre vie de dirigeant
Pour aller plus loin
Se lancer dans le e-commerce : que faut-il savoir et comment réussir ses débuts ?

Comment se lancer dans l’e-commerce ? 8 conseils à suivre

Comment saisir les opportunités que l’e-commerce vous propose ? Quelles sont les principales questions à vous poser ? Quels leviers devez-vous mettre en place pour votre boutique en ligne ?
Perspectives Conseils vous donne les informations clés pour réussir votre projet marchand 100% digital.

LIRE LA SUITE

Partager
cet article

Perspectives Conseils expertise-comptable et conseils aux dirigeants
Perspectives conseils votre conseiller expert dans la création d'entreprise
Merci pour votre confiance !

Votre demande a été prise en compte. Vous serez contacté(e) d’ici 48H par votre conseiller