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SARL de famille et location meublée : le guide

Didier Attard
Dirigeant - fondateur Perspectives Conseils
6 min
SARL de famille (ou SARL familiale) et la location meublée : le guide Perspectives Conseils

L’exercice de l’activité de location meublée peut s’exercer sous la forme sociétale. Mais le choix est limité à la SARL de famille (SARL familiale) ou EURL de famille afin de rester sous le régime fiscal BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux), et d’être imposé sur le revenu (IR) de la location meublée. Dans le cas contraire, vous perdrez de nombreux avantages ! Soyez donc vigilant, encore plus que lors de l’exploitation à titre individuel.

Alors, la SARL de famille la location meublée, comment ça marche ? Découvrez le guide de Perspectives Conseils.

Table des matières

LA SARL de famille (ou SARL familiale) : définition

Elle est constituée d’associés ayant tous entre eux un lien familial direct : Parents, enfants, petits-enfants, frères ou sœurs, conjoints mariés ou pacsés. Des liens familiaux comme oncles ou tantes et neveux et nièces, cousins germains, beau-frère et belle-sœur… ne sont donc pas autorisés pour constituer une SARL de famille.

Le régime dit « de famille » est une option nécessitant l’accord de tous les associés. Cette option doit être formalisée dans les statuts, ou dans un procès-verbal de l’assemblée des associés. Il faut également la mentionner dans le formulaire M0. Il s’agit de l’option de l’art239 bis AA du CGI.

Juste un rappel : une EURL est une SARL avec un seul associé. Elle bénéficie donc aussi de ce régime de la SARL dit « de famille ».

Particularités de la SARL de famille

  • Le gérant, s’il est majoritaire, est assujetti à la Sécurité Sociale des indépendants (SSI/URSSAF) avec des cotisations calculées sur sa quote-part de résultat avec un minimum (environ 1 200 €). Mais cela ne change rien pour un LMP, et cela permet de valider des trimestres à la retraite.
  • La SARL de famille est exclue du régime fiscal Micro-BIC
  • Elle nécessite l’intervention d’un expert-comptable pour tenir la comptabilité, effectuer les déclarations fiscales et sociales, et rédiger les procès-verbaux annuels de dépôt des comptes (soit un coût d’honoraires d’environ 1 200 € HT/an)
  • En cas de montant des capitaux propres inférieur à la moitié du capital social, des démarches juridiques sont à réaliser : Assemblée générale et formalités au greffe du tribunal de commerce.
  • Les fonctionnaires ne pourront pas être dirigeant de la société exerçant une activité de location meublée.

L’intérêt de ne pas basculer à l’impôt sur les sociétés (IS)

Les bénéfices issus de la location meublée par des personnes physiques sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Au besoin, retrouvez plus d’informations sur le régime fiscal de la location meublée. C’est ce régime qui permet, notamment de bénéficier :

  • Du régime de la plus-value des particuliers pour un LMNP ;
  • Du régime de l’exonération de l’impôt de plus-value de l’article 151 septies pour un LMP ;
  • Du régime de réduction d’impôt sur les honoraires de conseils ;
  • De l’imputation des déficits sur le revenu global pour les LMP…

Si la société a une activité de location meublée, elle aura une activité commerciale avec les conséquences suivantes :

  • Pour une SCI (Société Civile Immobilière), la nature de son activité est civile par la forme sociale. Mais le fait d’exercer une activité commerciale (location meublée) va, de plein droit, soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés ;
  • Pour une SARL, EURL, SAS, SASU…, la société est commerciale par la forme et elle est donc soumis à l’impôt sur les sociétés de plein droit, également ;

Aucune solution, alors ? Si la loi n’accorde qu’une seule exception : La SARL (ou EURL) de famille.

Mais, dans tous les cas, Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, le principal avantage fiscal : l’amortissement immobilier est préservé.

Quels sont les avantages de la SARL de famille pour la location meublée ?

La SARL ou EURL de famille, dans le cadre d’une location meublée, possède de nombreux avantages. En voici quelques-uns.

Le montant des recettes uniquement sur le revenu

Dans le cadre d’un statut de LMP, le montant des recettes retenu pour l’exonération de l’article 151 septies (cession du bien immobilier par la société) est seulement le montant des recettes de la société et non du foyer fiscal. Pour un couple, il peut être opportun de constituer deux EURL. C’est d’autant plus vrai que le statut de LMP est défini au sein du foyer fiscal et non au niveau de la SARL de Famille. Une vraie opportunité à saisir !

Un moyen d’optimiser sa retraite

Dans le cadre d’un arrêt d’activité avant l’âge de la retraite, la création d’une ou plusieurs SARL de famille est un axe de réflexion pertinent pour optimiser la fiscalité, la transmission et consolider le montant de la pension de retraite.

Une transmission avantageuse des biens

Il est possible d’effectuer un démembrement des parts de la SARL de famille pour préparer la transmission à des conditions avantageuses.

Les actifs immobiliers en dehors de l’IFI

Sous certaines conditions, la SARL de Famille permet de sortir les actifs immobiliers de la base de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Quels sont les risques et limites de la SARL de famille ?

Bien que pourvue de nombreux avantages, la SARL de famille a aussi sa part de risques et de limites. Voici quelques points de vigilance que vous devez avoir avant d’envisager cette forme sociétale.

Le cumul parfois difficile de deux activités

Une activité civile est possible si elle a un caractère accessoire et constitue le complément indissociable de l’activité principale. C’est donc extrêmement limitatif. Ainsi, si cette société détient une trésorerie importante qu’elle place avec des revenus financiers, elle exerce une activité civile er risque un passage à l’impôt sur les sociétés.

La réactivité nécessaire en cas de réorganisation familiale

En cas de divorce, de décès, de cession des parts sociales de la SARL de Famille, la société a 6 mois pour faire « sortir » l’associé ne répondant plus. Dans le cas contraire, la SARL bascule à l’impôt sur les sociétés avec toutes les conséquences très lourdes qui en découlent.

L’incompatibilité avec la location saisonnière

Si la location du bien est saisonnière et que les associés se réservent des périodes de jouissance, la SARL passe obligatoirement à l’IS. En effet, l’option pour le régime de la SARL de famille (imposition à l’IR) n’est possible que si la société exerce exclusivement une activité commerciale. Or, si la société met à disposition la résidence secondaire à titre gratuit aux associés, elle n’exerce plus une activité exclusivement commerciale : la SARL est par conséquent obligatoirement soumise à l’IS.

La distribution du résultat de la SARL

Les amortissements pratiqués réduisent le résultat comptable et donc le résultat distribuable. Cela peut s’avérer gênant dans certaines situations.

Peser les « pour » ou les « contre » avec Perspectives Conseils

La SARL de Famille est une vraie option, mais il faut faire des choix, pas toujours simple, aux enjeux conséquents. Perspectives Conseils a l’expérience et le recul nécessaire pour vous accompagner dans la prise de décision. Si vous vous intéressez à ce régime, nous vous invitons à nous consulter pour bénéficier de précieux conseils, et d’un accompagnement complet.

2 réponses

    1. Bonjour M. Michaud,
      Merci pour votre commentaire !
      Nous allons vous écrire par mail pour convenir d’un échange téléphonique.
      A très vite !
      L’équipe Perspectives Conseils

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