Taxe foncière : quelles exonérations et optimisations de son montant ?

Qu’est-ce que la taxe foncière sur les propriétés bâties ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local applicable aux propriétaires (personne physique ou personne moral) d’un bien immobilier.

Pour être assujettie à la taxe foncière, une propriété doit remplir deux critères :

1. Être fixée au sol (par exemple, les caravanes et les baraquements mobiles sont exemptés de taxe foncière, sauf s’ils sont fixés de manière permanente par des attaches de maçonnerie).
2. Présenter les caractéristiques d’un véritable bâtiment.

Les propriétés assujetties à cette taxe comprennent principalement :

• Maisons ou appartements,
• Sol des bâtiments et terrains faisant partie intégrante et immédiate d’une construction,
• Bateaux utilisés de manière fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie,
• Bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels,
• Installations industrielles ou commerciales (hangars, ateliers, caves, etc.)

Exonérations et réductions possibles de la taxe foncière

L ‘exonération en faveur des personnes âgées ou en situation de handicap

Vous avez la possibilité de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pour votre résidence principale, à condition de remplir les trois critères suivants :

Conditions relatives à l’occupant ; sont éligibles à l’exonération :

• les bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés,
• les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition

Les propriétaires mentionnés ci-dessus sont exonérés de la taxe foncière sur leur résidence principale, même s’ils résident de manière permanente dans une maison de retraite à condition qu’il conserve une jouissance exclusive.

Conditions de ressources :

• Le revenu fiscal de référence de votre déclaration d’impôt sur le revenu de l’année précédente ne doit pas dépasser les plafonds de revenus établis par l’article 1417-I du CGI, c’est-à-dire de 11 885 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 3 174 € pour chaque demi-part supplémentaire

Conditions de cohabitation :

• le bénéficiaire doit résider soit seul soit en compagnie de son conjoint ou avec des personnes respectant la limite de revenu fiscal de référence.

L’exonération temporaire de deux ans

Les constructions nouvelles, reconstructions ou ajouts de construction bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux années suivant leur achèvement.

Cette exonération prend effet à partir du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction.

• Si votre propriété est destinée à l’habitation, que ce soit en tant que résidence principale ou résidence secondaire, l’exonération totale de deux ans s’applique.
• Si votre propriété est affectée à un usage industriel ou commercial, l’exonération est partielle

Il est nécessaire d’envoyer une demande d’exonération au centre des impôts concernant la propriété dans un délai maximum de 90 jours après la finalisation des travaux. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.

L’exonération temporaire de taxe foncière de trois ans en faveur des économies d’énergie

Certaines collectivités territoriales peuvent, choisir de vous exonérer totalement ou partiellement de la taxe foncière pendant trois ans, à condition que vous entrepreniez des travaux visant à réaliser des économies d’énergie.

Votre habitation doit avoir été terminée avant le 1er janvier 1989.

Le montant de vos dépenses doit dépasser un certain seuil :

• 10 000 € par logement au cours de l’année précédant la première année d’application de l’exonération.
• 15 000 € par logement si les dépenses ont été acquittées au cours des trois années antérieures à l’année d’application de l’exonération.

Dégrèvement 100 euros

Si vous avez entre 65 et 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds fixés par l’article 1417-I du Code général des impôts, un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière de votre résidence principale est possible.

Les personnes résidant en maison de retraite peuvent également bénéficier de ce dégrèvement, à condition que leur résidence principale demeure inoccupée.

Le calcul de la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie pour toute l’année en fonction de la situation au 1er janvier de l’année d’imposition. Ainsi, si vous êtes propriétaire à cette date, vous êtes redevable de la taxe foncière pour l’année entière, même si vous vendez le bien au cours de l’année. Mais en cas de cession en cours d’année, une quote-part au prorata de l’année est à verser par l’acquéreur. En cas de cession avant l’émission de l’avis par l’administration qui généralement a lieu entre septembre et décembre, ce prorata est calculé à partir de l’avis d’impôt de l’année antérieur. Ainsi il faut espérer pour le vendeur que son augmentation ne sera pas trop salée puisque la différence restera à sa charge !

Le calcul de l’impôt est déterminé de la manière suivante :

• une base d’imposition qui équivaut à la moitié de la valeur locative cadastrale. Cette valeur locative est fixée par l’administration fiscale. Elle est ajustée et réévaluée chaque année. De plus, elle est diminuée d’un abattement de 50 % pour frais.
• un taux d’imposition décidé au sein de chaque collectivité territoriale.

Le calcul est donc le suivant : Taxe foncière = base imposition * taux imposition

La déclaration et le paiement de la taxe foncière

La déclaration de la taxe foncière est effectuée automatiquement par l’administration fiscale en fonction des informations de vos propriétés transmises. Cependant, voici quelques points à considérer :

• Situation personnelle : mise à jour de votre situation, il faut vérifier que vos informations personnelles et les caractéristiques de vos propriétés sont correctes auprès de l’administration fiscale. En cas de changement de situation (vente, acquisition, déménagement), informez le centre des impôts concerné.
• Réception : réception de l’avis d’imposition de la taxe foncière chaque année sur votre compte impots.gouv.fr ; il indiquera le montant de la taxe à payer ainsi que la date limite de paiement.
• Modalités de paiement: par prélèvement automatique, par chèque, par virement, ou en ligne sur le site impots.gouv.fr.
• Échéances : la date limite de paiement indiquée sur l’avis d’imposition pour éviter d’éventuelles pénalités.

Les échéances sont les suivantes :

• Paiement en ligne : la date limite de paiement est fixée au 21 octobre 
• Paiement par d’autres moyens (chèques, virements, espèces…) : la date limite de paiement est fixée majoritairement au 16 octobre. Cette méthode est possible si le montant est inférieur à 300 €. Dans le cas contraire, il faudra soit adhérer au prélèvement à l’échéance ou au paiement en ligne sur impots.gouv.fr

Pourquoi la taxe foncière augmente-t-elle ?

Les raisons expliquant la hausse de la taxe foncière

1-La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis le 1^er janvier 2023 : cet impôt local entraîne une diminution d’environ 22 milliards d’euros de recettes pour les collectivités territoriales.

Pour pallier cette situation, une réforme fiscale a été adoptée. Elle a prévu le transfert de la part de la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue par les départements vers les municipalités, accompagné d’un mécanisme de « coefficient correcteur » pour combler les déficits d’autres villes.

Cependant, ce mécanisme de compensation ne tient pas compte de l’évolution de la situation des communes, ce qui peut expliquer cette hausse.

2- Un coefficient de revalorisation fixé à 1,071, entraînant une augmentation forfaitaire de 7,1% de la base de calcul pour les propriétés bâties.

Cette augmentation affecte également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

3- Les taux d’imposition applicables, les collectivités dont vous dépendez peuvent ajuster ces taux chaque année, ce qui influence directement le niveau de votre cotisation.

Est-il possible d’optimiser le montant de sa taxe foncière ?

La Taxe foncière est déductible des revenus générés par le bien immobilier, quelle que soit la catégorie de revenus : revenus fonciers en détention directe ou en SCI, BIC à travers une société à l’impôt sur les sociétés, mais également la location meublée en entreprise individuelle ou en SARL de famille… Ainsi aucune forme juridique ou catégorie de revenu ne permet une meilleure déductibilité que l’autre.

Attention, la taxe sur les ordures ménagères n’est pas déductible fiscalement, elle devra être réintégrée au revenu. Sauf si celle-ci est refacturée au locataire final, le cas échéant elle incombe au locataire et est neutre dans vos revenus. Il faut néanmoins prévoir la refacturation de la taxe sur les ordures ménagères dans votre bail au préalable.

Perspectives Conseils vous accompagne dans l’optimisation de votre fiscalité

Comme nous l’avons vu, il est difficile d’échapper à la taxe foncière sauf quelques cas spécifiques.

En cas d’investissements locatifs, ce ne sera pas un critère de décision sur la forme juridique ou le type de location à mettre en place.

Fort de son expérience et de son expertise dans l’investissement immobilier, Perspectives vous accompagne dans votre projet patrimonial que ce soit pour une location meublée, une SCI et pour tous projets immobiliers en général !