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La taxe foncière sur les propriétés bâties occupe une place centrale dans le financement des services publics locaux, touchant un large public. Il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement, son impact et sa méthodologie de calcul, d’autant plus avec les exonérations qui peuvent s’appliquer, offrant ainsi une perspective plus complète aux contribuables. Le point avec Perspectives Conseils, cabinet d’expertise comptable.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local applicable aux propriétaires (personne physique ou personne moral) d’un bien immobilier.
Pour être assujettie à la taxe foncière, une propriété doit remplir deux critères :
Les propriétés assujetties à cette taxe comprennent principalement :
La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale (VLC) du bien, revalorisée chaque année selon l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre. Le coefficient applicable en 2026 est de +0,8 %, soit la revalorisation la plus faible depuis plusieurs années : après +7,1 % en 2023, +3,9 % en 2024 et +1,7 % en 2025. Sur une taxe foncière moyenne de 1 100 euros, cette hausse représente environ 9 euros supplémentaires par an au niveau national.
La variable déterminante reste cependant le taux voté par votre commune et votre intercommunalité, qui peut varier significativement d’un territoire à l’autre. En 2025, dans les 200 plus grandes villes de France, les taux ont été très largement reconduits avec une hausse quasi nulle, dans un contexte lié aux élections municipales de mars 2026. A suivre en 2027…
Vous avez la possibilité de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pour votre résidence principale, à condition de remplir les trois critères suivants :
Conditions relatives à l’occupant ; sont éligibles à l’exonération :
Les propriétaires mentionnés ci-dessus sont exonérés de la taxe foncière sur leur résidence principale, même s’ils résident de manière permanente dans une maison de retraite à condition qu’il conserve une jouissance exclusive.
Conditions de ressources :
Conditions de cohabitation :
Les constructions nouvelles, reconstructions ou ajouts de construction bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux années suivant leur achèvement.
Cette exonération prend effet à partir du 1er janvier suivant l’achèvement de la construction.
Il est nécessaire d’envoyer une demande d’exonération au centre des impôts concernant la propriété dans un délai maximum de 90 jours après la finalisation des travaux. Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante.
Certaines collectivités territoriales peuvent, choisir de vous exonérer totalement ou partiellement de la taxe foncière pendant trois ans, à condition que vous entrepreniez des travaux visant à réaliser des économies d’énergie.
Votre habitation doit avoir été terminée avant le 1er janvier 1989.
Le montant de vos dépenses doit dépasser un certain seuil :
Si vous avez entre 65 et 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition et si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas les plafonds fixés par l’article 1417-I du Code général des impôts, un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière de votre résidence principale est possible.
Les personnes résidant en maison de retraite peuvent également bénéficier de ce dégrèvement, à condition que leur résidence principale demeure inoccupée.
La déclaration de la taxe foncière est effectuée automatiquement par l’administration fiscale en fonction des informations de vos propriétés transmises. Cependant, voici quelques points à considérer :
Les échéances sont les suivantes :
1-La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales depuis le 1er janvier 2023 : cet impôt local entraîne une diminution d’environ 22 milliards d’euros de recettes pour les collectivités territoriales.
Pour pallier cette situation, une réforme fiscale a été adoptée. Elle a prévu le transfert de la part de la taxe foncière sur les propriétés bâties perçue par les départements vers les municipalités, accompagné d’un mécanisme de « coefficient correcteur » pour combler les déficits d’autres villes.
Cependant, ce mécanisme de compensation ne tient pas compte de l’évolution de la situation des communes, ce qui peut expliquer cette hausse.
2- Un coefficient de revalorisation fixé à 1,071, entraînant une augmentation forfaitaire de 7,1% de la base de calcul pour les propriétés bâties.
Cette augmentation affecte également la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
3- Les taux d’imposition applicables, les collectivités dont vous dépendez peuvent ajuster ces taux chaque année, ce qui influence directement le niveau de votre cotisation.
La Taxe foncière est déductible des revenus générés par le bien immobilier, quelle que soit la catégorie de revenus : revenus fonciers en détention directe ou en SCI, BIC à travers une société à l’impôt sur les sociétés, mais également la location meublée en entreprise individuelle ou en SARL de famille… Ainsi aucune forme juridique ou catégorie de revenu ne permet une meilleure déductibilité que l’autre.
Attention, la taxe sur les ordures ménagères n’est pas déductible fiscalement, elle devra être réintégrée au revenu. Sauf si celle-ci est refacturée au locataire final, le cas échéant elle incombe au locataire et est neutre dans vos revenus. Il faut néanmoins prévoir la refacturation de la taxe sur les ordures ménagères dans votre bail au préalable.
Deux leviers de contestation méritent d’être mieux mis en avant. Le premier est la vérification de la valeur locative cadastrale : des erreurs sur la surface, la catégorie ou les éléments de confort enregistrés dans le fichier cadastral peuvent conduire à une surimposition. Ces erreurs sont fréquentes sur des biens anciens ou ayant fait l’objet de travaux. Une réclamation peut être déposée auprès des services fiscaux avant le 31 décembre de l’année suivant l’émission de l’avis.
Le second est le plafonnement en fonction du revenu : pour les ménages dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 28 448 euros pour la première part (chiffre 2025, indexé annuellement), la taxe foncière de la résidence principale est plafonnée à 50 % du revenu disponible. Ce dispositif, pertinent notamment pour les retraités modestes propriétaires de leur résidence principale, est à demander sur le formulaire 1004 dans un délai de 2 ans.
Dans les communes en zone tendue, les logements vacants depuis plus d’un an sont soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), distincte de la taxe foncière et gérée par l’État. Son taux est de 17 % la première année, puis 34 % les années suivantes, appliqués sur la valeur locative cadastrale. Cette taxe s’ajoute à la taxe foncière classique et la facture combinée peut devenir très significative pour un bien inoccupé en zone tendue.
À distinguer de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), instituée par les communes hors zone tendue et dont le taux est voté localement. Dans les deux cas, une vacance involontaire (bien en travaux, en cours de vente ou de mise en location active sans preneur) peut ouvrir droit à une exonération partielle ou totale, à demander dans les 6 mois suivant la libération du bien, avec justificatifs des démarches entreprises.
En novembre 2025, la DGFiP avait annoncé une opération de fiabilisation des bases foncières devant corriger des omissions cadastrales datant des années 1970. Elle visait environ 7,4 millions de logements (soit 25 % des maisons et 15 % des appartements) dont certaines caractéristiques de confort (présence d’une salle de bain, WC intérieurs, eau courante) n’avaient jamais été enregistrées dans les bases cadastrales. La hausse moyenne estimée était d’environ 63 euros par an par logement concerné, s’ajoutant à la taxe foncière existante.
Face au tollé politique, le Premier ministre a suspendu cette réforme le 26 novembre 2025. Une concertation est en cours et l’application est désormais envisagée pour 2027 au plus tôt. Par ailleurs, la révision générale des valeurs locatives cadastrales (un chantier d’ampleur bien plus large) est quant à elle reportée à 2031.
Ce point mérite d’être suivi : les propriétaires de biens construits avant les années 1980 dont les caractéristiques de confort n’ont jamais été déclarées à l’administration pourraient être concernés par une hausse significative de leur taxe foncière dès que la réforme sera relancée.
Comme nous l’avons vu, il est difficile d’échapper à la taxe foncière sauf quelques cas spécifiques.
En cas d’investissements locatifs, ce ne sera pas un critère de décision sur la forme juridique ou le type de location à mettre en place.
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