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Pourquoi tenir une comptabilité quand on a une SCI ?

Date de MAJ :

Didier Attard
Fondateur Perspectives Conseils et expert patrimoine
6 min
Pourquoi tenir une comptabilité lorsqu'on a une SCI ? Réponses !

Nous vous avons donné de nombreux conseils sur la gestion d’une SCI. Pourquoi créer une SCI et quel choix faire entre une SCI à l’IS ou à l’IR, comment, pourquoi, et selon quelles règles ? Faut-il amortir dans une SCI à l’IS ? Pourquoi éviter de mettre votre résidence principale ou secondaire dans une SCI et comment transmettre par une SCI sans payer de droits de succession ? Nous vous laissons lire ces sujets pour avoir une approche globale sur l’outil qu’est la Société Civile Immobilière.

Aujourd’hui, nous allons aborder un autre point important : la comptabilité lorsque vous êtes gérant d’une SCI.

Vous pourriez penser que notre impartialité est mise à mal, étant donné que nous serions, en tant que cabinet d’expertise comptable, les premiers bénéficiaires de ce conseil. Mais notre devise est : science, indépendance et conscience. Aussi, pour vous permettre de discerner, bonne lecture !

Table des matières

La SCI doit-elle tenir une comptabilité et produire des comptes annuels ?

La législation vous impose de tenir une comptabilité dans les cas suivants :

  • Si votre SCI est assujettie à la TVA
  • Si votre SCI est soumise à l’IS
  • Si vous avez le statut SC, sous la forme de SCCV (SC de Construction Vente)
  • Si votre SCI est soumise à l’IR mais avec un associé soumis à l’IS

Vous constaterez, déjà, que l’obligation légale de tenir une comptabilité est prédominante. Alors quelle situation ne l’impose pas légalement ? Une seule : La SCI à l’IR, détenue uniquement par des personnes physiques, exerçant une activité de location d’habitation nue. C’est très étroit. Mais pourtant, il doit s’agir de la majorité des SCI en France, sans que nous ayons de statistiques précises sur ce sujet.

Mais y compris dans le cas vous ne serez pas soumis à une obligation de comptabilité, il est très vivement conseillé d’y avoir recours pour les raisons suivantes.

Dans le cadre d’une convocation d’assemblée des associés

En tant que gérant, vous devez convoquer une assemblée des associés tous les ans pour approuver les comptes de la société et décider de l’affectation du bénéfice ou de la perte. Or, seule la tenue d’une comptabilité permet de définir un bénéfice ou une perte. Dans le cas contraire, il s’agit d’une faute du gérant pouvant entrainer la révocation du gérant pour cause légitime et le versement de dommage et intérêts, sous le fondement de l’article 1843-5 du Code Civil.

L’arrêt du 4/11/2014 (Cour Cassation N°13-22487) a entrainé la révocation du gérant dans une SCI familiale. Pourtant, il s’agissait d’une mise à disposition gratuite du local à l’un des associés et donc la SCI n’encaissait aucun revenu.

Cette révocation peut paraître anodine mais c’est loin d’être le cas. Nous vous invitons à lire notre article sur la transmission via la SCI sans droits de succession ou sur l’OBO immobilier pour mieux vous en rendre compte.

Pour les déclarations fiscales de la SCI

La comptabilité offre une facilité pour produire les déclarations fiscales. En effet, vous devez tous les ans effectués une déclaration N°2072. Cette déclaration doit être transmise de manière dématérialisée. Il est plus simple de donner cette mission à un cabinet d’expertise comptable pour faire d’une « pierre deux coups ».

En cas de succession ou de divorce

En cas de succession ou de divorce, le notaire réclame une comptabilité de la SCI pour ;

  • obtenir le détail des comptes courants des associés ;
  • valoriser les parts de la SCI.

C’est une situation que nous rencontrons tous les ans chez Perspectives Conseils dans le cadre d’un accompagnement d’une SCI. Ce travail est lourd et couteux. Il n’est pas simple de reconstituer 10 ou 20 ans de comptabilité (perte des informations, incohérences, changement d’associés sur la période…).

L’imprécision et le manque d’information retardent la clôture de la succession ou du divorce. Mais surtout, cela génère des conflits avec la création de situation de crise insoluble.

Le risque de considération d’une SCI « fictive »

L’administration fiscale peut considérer la SCI comme fictive en l’absence d’une comptabilité et d’une approbation des comptes, aboutissant à sa dissolution fiscale. Tous les ans, nous lisons des redressements sur ce motif, y compris lorsque la comptabilité a été reconstituée, a posteriori.

Exemple d’impact d’une dissolution fiscale : vous achetez un bien immobilier avec votre épouse pour 100. Vous êtes redressé au bout de 5 ans pour une valeur de 130. La plus-value sera de 30, avec une taxation de 36,2%, soit 11 d’impôt de plus-value ou 11% de la valeur du bien immobilier. L’économie de comptabilité coute chère !

 Afin de distribuer une partie de la trésorerie de la SCI

Vous serez dans l’impossibilité légale de distribuer la trésorerie sans présence d’une comptabilité. Comment affecter les fonds aux différents associés ? Comment savoir la quote-part qui leur revient ? Seule une tenue comptable permettra de faire les choses en bonne et due forme.

En cas de démembrements des parts de la SCI

C’est également Indispensable en cas de démembrement des parts, pour juger de l’affectation entre usufruitier et nu-propriétaire et réduire le coût de la transmission.

Il est donc fortement conseiller de tenir une comptabilité. Nous espérons vous avoir convaincu. N’oubliez pas science, indépendance et conscience !

Perspectives Conseils, votre partenaire pour la gestion comptable de votre SCI

La SCI est souvent un outil remarquable pour la gestion de son patrimoine privé immobilier ou mobilier. Elle est simple de fonctionnement, et avec des contraintes, en apparence réduites ! Mais, en période de crise (contrôle de l’administration fiscale, litige avec un tiers, conflit entre associés, notamment après une succession, divorce …), vous constaterez que la simplicité était du laxisme, de la négligence …. Et cela peut vous coûter cher ! Aussi, soyez entouré de conseils (expert-comptable, notaire et avocats) à l’écoute et disponible. Perspectives Conseils se tient à votre disposition !

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