L’OBO immobilier et la SCI, comment ça marche et quels avantages ?

Rappel sur la SCI et les bonnes pratiques

Avant d’entamer notre focus sur la relation entre l’OBO immobilier et la SCI, nous vous conseillons de lire attentivement nos précédents sujets. Ils vous permettront de mieux appréhender le sujet.

Vous avez le choix :

• Pourquoi et comment créer une SCI ?
• Imposition de la SCI : choisir entre l’IR et l’IS
• L’amortissement immobilier dans le cadre d’une SCI
• SCI et résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

Ces lectures ne sont pas obligatoires mais nous les recommandons !

Quand mettre en place l’OBO immobilier ?

Chez Perspectives Conseils, nous avons régulièrement des consultations auprès de clients ou prospects, ayant un « beau » patrimoine immobilier. Ce patrimoine a été bâti dans le temps aux grés des opportunités ou des successions. Il est souvent l’œuvre d’une personne, ayant sa vision immobilière du patrimoine.

Cette personne n’apprécie que modérément de mettre son patrimoine entre les mains de tiers sur des produits financiers : de l’actions aux produits structurés, en passant par l’assurance-vie ou les obligations : tout ceci étant pourtant très différent. Elle a confiance dans les investissements qu’elle voie et qui vivent proches de chez elle… En somme, dans lesquels elle s’investit physiquement et humainement.

Cette personne a compris le fonctionnement. Elle a su s’entourer de conseils pour la gestion et le respect de la réglementation immobilière. Elle a surtout profité d’une évolution très favorable du prix de l’immobilier en France depuis 60 ans.

Problématique de la fiscalité confiscatoire et de la transmission coûteuse

Par contre, cette personne qui détient un beau patrimoine immobilier se retrouve avec une triple problématique.

• Une fiscalité confiscatoire (revenu foncier et IFI)
• Un patrimoine très déséquilibré (principalement immobilier) et peu liquide à court terme
• Une transmission à terme coûteuse, avec une taxation assez rapidement à 30%, et pouvant atteindre 45% pour les enfants, et 60% en dehors du cercle familial.

Étant attaché sur le plan affectif aux biens immobiliers (« j’ai eu ce bien de ma mère et j’ai vécu à l’intérieur étant jeune » / « c’est notre première acquisition avec ma femme » / « C’est un ami qui vit dans ce bien »…), elle ne veut pas se dessaisir du bien immobilier. C’est, dans cet environnement, que les opérations d’OBO Immobilier se mettent en place.

Schéma de mise en place l’OBO immobilier et avantages

Le schéma est identique à celui précédemment décrit dans notre article sur la transmission sans frais de succession via la SCI. Mais le bien acquis est issu du patrimoine familial, détenu en propre ou via une SCI à l’IR. Cet OBO a de multiples avantages :

• La cession du bien immobilier est taxable aux plus-values immobilières des particuliers avec application d’un abattement pour durée de détention. Aussi, le coût fiscal et social est souvent faible, voire nul.
• Cette trésorerie disponible permet d’effectuer un apport partiel en compte courant dans la nouvelle SCI (apport entre 10 et 25%) et se lever plus facilement de la dette bancaire.
• Cette trésorerie permet d’effectuer des donations aux enfants (sans droits, dans la limite de 100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans) pour qu’ils réinvestissent, également comme associés en pleine propriété dans cette SCI. Cela sécurise le montage pour éviter la requalification de la vente à soi-même par l’administration fiscale.
• Le solde de trésorerie est investi dans des supports financiers (exonérés d’IFI), notamment pour compenser la fin de la perception des revenus fonciers nets d’impôts de la SCI originelle. Il faut regarder les opportunités offertes par les contrats d’assurance-vie, à travers les clauses de rachat et l’ouverture d’enveloppe d’exonération des droits de succession.

L’OBO Immobilier, dans une SCI à l’IS, génère des revenus peu taxables (entre 0 et 15%) contre des revenus fonciers fortement taxables (entre 47,2% et 66,2 %, hors IFI). Si vous êtes dans cette situation, une simulation est indispensable pour valider les gains possibles, selon votre situation.

Optimisation par l’amortissement comptable et l’affectation en réserve des résultats (post OBO)

Consécutivement à la mise en place de l’OBO immobilier, vous êtes devenu associé usufruitier d’une SCI démembrée. Vous avez de la trésorerie disponible et un compte courant dans la SCI constituée.

Vous n’avez plus besoin des revenus de la SCI, que vous ne pouvez, de toute manière, plus appréhender dans l’immédiat pour deux raisons : remboursement du prêt bancaire pour 15 ans et remboursement de votre compte courant.

Toutefois, la SCI va générer un résultat comptable. Ce résultat sera affecté tous les ans, lors de l’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes. Soit sur le compte courant de l’usufruitier, soit en réserve. Il s’agit d’un enrichissement qui sera soumis aux droits de succession à terme. Or, s’il ne vous sert à rien. Comment le neutraliser ?

L’amortissement comptable

La constatation d’un amortissement comptable aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable, c’est-à-dire le bénéfice distribuable aux associés, et donc à l’usufruitier. Nous parlons ici, de résultat comptable, à ne pas confondre avec le résultat fiscal qui répond à sa propre logique.

Cette préconisation est sans risque mais nécessite la tenue d’une comptabilité et un respect du formalisme strict de l’assemblée Générale Ordinaire d’affectation du résultat, tous les ans.

L’affectation en réserve

Si vous n’avez jamais pratiqué l’amortissement, ou si vous ne le pratiquez pas, ou si l’amortissement est faible, il reste un bénéfice comptable. Vous avez donc un enrichissement, taxable à terme aux droits de succession.

Or, selon l’article 1844 du code civil, l’usufruitier a le pouvoir de décider de l’affectation du bénéfice comptable : le capitaliser dans la société ou le distribuer.

Capitaliser l’intégralité des revenus

Dans ce cas précis, l’usufruitier ne perçoit aucun revenu et décide systématiquement de placer l’intégralité des capitaux en réserve, qui reviendra au nu propriétaire à terme. En refusant de percevoir des capitaux, l’usufruit augmente le patrimoine du nu propriétaire en franchise de droit de donation. Mais, prudence sur ce schéma qui pourrait être requalifier de donation indirecte, même si pour le moment la jurisprudence semble favorable.

Se distribuer l’intégralité des revenus

En tant qu’usufruitier, il a le droit à percevoir le bénéfice de l’exercice, il peut systématiquement décider de se l’attribuer.

Le conseil Perspectives Conseils : nous conseillons à l’usufruitier de ne pas être figé sur une seule stratégie, mais d’alterner (distribution tous les 3 ans, par exemple) et de percevoir des intérêts sur son compte courant d’associé (apport initial et lors de distribution).

Perspectives Conseils pour vous accompagner dans une opération d’OBO Immobilier

Nous venons de découvrir le schéma très intéressant de l’OBO Immobilier. Mais il nécessite la maitrise des mécanisme juridiques, fiscaux et financiers. Une mauvaise stratégie de départ, s’appuyant sur des paramétrés erronés, pourrait avoir des conséquences sur votre patrimoine. Au vu du risque potentiel et des enjeux, le recours à un professionnel avisé (Expert-comptable, Notaire ou avocats) nous semble indispensable dans cette démarche. Alors contactez-nous !