Comment transmettre sans frais de succession avec une SCI ?

Quel est votre profil de détenteur d’une SCI ?

Avant d’aborder le sujet de la SCI comme outil de défiscalisation partielle ou totale des frais de succession, voyons d’abord à quel point vous êtes concerné selon votre profil.

Vous avez moins de 35 ans

Il s’agit de votre première acquisition immobilière. L’enjeu n’est pas la transmission, mais votre capacité à lever de la dette bancaire et à constituer un patrimoine. Il faut trouver les bons associés ! Pourquoi pas vos parents en investissant dans l’acquisition d’une nue-propriété familiale. C’est un investissement à long terme, mais peu coûteux (notamment en cas de donation). Vous êtes concerné par notre schéma ci-dessous.

Vous avez entre 30 et 50 ans

Vos enfants sont mineurs ou à votre charge. Vous avez une incertitude de sortie sur vos biens immobiliers (divorce, conflits familiaux suite à une succession, familles recomposées …). L’enjeu n’est pas la transmission, mais la sécurité financière de votre situation personnelle (chômage, maladie, divorce…) et familiale (cadre de vie, étude des enfants …). Vous avez le temps de démembrer vos actifs, évitez d’agir top vite !

Vous avez plus de 50 ans

Vous avez des biens immobiliers en partie ou totalement remboursés. Vous avez la possibilité d’obtenir des crédits bancaires (apport possible, capacité d’endettement…) et vous réfléchissez pour avoir des revenus complémentaires à la retraite, sans avoir besoin du capital de cession d’un bien immobilier. Seuls les revenus d’exploitation vont intéressent, et vous envisagez de céder la nue-propriété. Vous êtes concerné par notre schéma ci-dessous.

L’avenir est incertain ! Ces incertitudes (familiales, financières, macro-économiques, géopolitiques) et des perceptions personnelles (envie, valeurs, éducation…), n’invitent pas à une transmission anticipée. La volonté est de transmettre au terme de sa vie ou selon les circonstances de vie, par étapes. Mais, dans ce cas, la fiscalité de succession est pénalisante et peut aller jusqu’à 45%. Le donateur doit faire face à un cruel dilemme.

Une alternative est possible : le démembrement de la propriété. Mais ici, nous allons vous décrire un schéma d’investissement qui permettra une transmission au moment du décès, sans droits de succession ou presque.

Donateur et donataire d’une SCI : qu’est-ce que c’est ?

Deux petites précisions avant de décrire les différentes étapes qui vous permettront de transmettre en baissant la fiscalité des droits de successions.

Le donateur doit garder le pouvoir et percevoir (ou pas ?) les revenus récurrents du bien immobilier. Il doit être usufruitier pour jouir du bien (utilisation ou revenus). Il est associé en plein propriété pour participer à toutes les assemblées d’associés et bloquer les décisions qui nécessitent l’unanimité (cession du bien immobilier et révocation du gérant). Enfin, il doit être gérant pour administrer et gérer et ainsi, assurer la pérennité du capital investi (travaux, obligations déclaratives, respect de la réglementation …).

Le donataire n’a pas vocation à jouir du bien, tant que le donateur ne l’aura pas décidé. Par contre, il est certain de devenir le propriétaire à l’extinction de l’usufruit, sans acquitter de droits de succession.

Diminuer ou supprimer les frais de succession avec votre SCI : les étapes

Voici les différentes étapes pour diminuer ou supprimer les frais de succession dans le cadre d’une transmission via la SCI.

La création de la SCI (étape 1)

Création de la SCI (par un couple marié, par exemple). Ils seront tous les deux gérants. C’est mieux en cas de décès de l’un d’entre eux pour garder le pouvoir sur la SCI. Mais ce n’est pas idéal, en cas de divorce, c’est l’heure des choix donc !

Acquisition d’un bien immobilier en compte courant d’associé par la SCI (étape 2)

Les parents du couple marié apportent 10 à 25 % du prix d’acquisition en compte courant d’associé (qui devra leur être remboursé, un jour). Cet apport sera demandé par la banque pour financer l’acquisition. Selon nos simulations, et au vu de l’évolution des taux d’intérêts, cet apport est nécessaire à l’équilibre financier entre le résultat financier (loyers moins charges) et le remboursement de la mensualité du crédit bancaire.

La mise en location du bien immobilier par le SCI (étape 3)

La SCI trouve un locataire. Elle perçoit des loyers qui servent à payer les charges de gestion de la SCI et de rembourser le crédit immobilier. Il est indispensable d’effectuer une simulation financière pour définir le point d’équilibre, en tenant compte de l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers (ou à l’IS ?), et éventuellement de l’IFI. Ces impôts peuvent être importants. Ne pas négliger cet aspect, incontournable !

Donation de la nue-propriété des parts de la SCI (étape 4)

Après une période « raisonnable », les parents réalisent une donation de la nue-propriété des parts de la SCI. Il garde une part chacun en pleine propriété. La valeur de la donation et les droits de succession attachés sont faibles en raison de l’endettement de la SCI (prêt bancaire et compte courant d’associés). Cette donation peut même être gratuite, si vous n’avez pas encore utilisé l’intégralité de l’abattement sur les droits de succession de 100 000 € par enfant et par parent, possible tous les 15 ans.

Autre option possible

Les nues-propriétaires peuvent mettre du capital dans la SCI pour rembourser une partie du compte courant des parents ou pour assurer l’équilibre financier de la SCI par un apport mensuel. Cette démarche sécurisera ce schéma au plan fiscal.

Et après ce montage fiscal par la SCI, que se passe-t-il ?

À l’issue de cette démarche, vous avez respecté les fondamentaux évoqués ci-dessus tout en ayant respecté la réglementation juridique et évité le risque de requalification d’abus de droit de l’administration fiscale.

Un rappel important : Si vous choisissez la location meublée, votre SCI sera obligatoirement imposable à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, vous perdrez des avantages (notamment au regard de la taxation de la plus-value immobilière) et le recours à une SARL de Famille peut s’avérer judicieuse en lieu et place de la SCI.

Une variante, l’OBO immobilier : L’apport en compte courant de 10 à 25% peut-être un élément de blocage.

Les obligations du gérant usufruitier vis-à-vis de la SCI

Une fois en place, le gérant doit veiller au bon respect de la réglementation (urbanisme, locative, fiscale et comptable). Il doit tenir la comptabilité de la SCI et convoquer les assemblées d’associés, conformément aux statuts. Dans le cas contraire, il pourra être révoqué, perdre le pouvoir sur la SCI et verser des dommages et intérêts aux autres associés en raison de ces négligences.

Le gérant doit donc convoquer tous les associés aux assemblées, usufruitiers et nu-propriétaire. C’est l’article 1844 du code civil qui définit les règles : Extrait : Si une part est grevée d’un usufruit, le nu-propriétaire et l’usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier.

Il convient donc d’effectuer une rédaction précise des règles de fonctionnement dans les statuts et de les respecter, pour éviter une annulation des décisions prises entre associés.

Vigilance indispensable : Le gérant usufruitier n’est pas propriétaire de la SCI. Il a des comptes à rendre, selon des règles du jeu qu’il défini à la création. Il est donc primordial de bien réfléchir au démarrage et de bien respecter les règles en cours de vie.

Perspectives Conseils pour la gestion de vos droits de succession via la SCI

Nous venons de découvrir un schéma simple d’utilisation de la SCI pour transmettre le patrimoine sans payer de droits de succession. Mais il nécessite la maitrise des mécanisme juridiques, fiscaux et financiers. Une mauvaise stratégie de départ, s’appuyant sur des paramètres erronés, pourrait avoir des conséquences sur votre patrimoine. Au vu des risques potentiels et des enjeux, le recours à un professionnel avisé (expert-comptable, notaire ou avocats) nous semble indispensable dans cette démarche : voici pourquoi vous devez contacter Perspectives Conseils !