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Quel régime fiscal choisir pour de la location meublée ?

Date de MAJ :

19/02/2024
Didier Attard
Fondateur - dirigeant Perspectives Conseils
5 min
Quel régime fiscal choisir pour faire de la location meublée ?

La réglementation du dispositif de la location meublée n’est pas simple. C’est une réglementation à tiroir : fiscalité durant l’exploitation, fiscalité lors de la cession des biens immobiliers, régime de la LMNP ou LMP, impact des changements de vie (divorce, décès famille…), exploitation en entreprise individuel ou sous forme sociétal (EURL, SARL de famille ou SCI à l’IS), imposition aux cotisation sociales ou pas, transmission patrimoniale, définition de l’IFI/LMP…

Pas simple de s’y retrouver dans ce « mille-feuilles réglementaire » en sachant qu’un choix peut très bien convenir à une situation et non à une autre.

Alors quel régime fiscal choisir pour de la location meublée ? Réponse avec Perspectives Conseils !

Table des matières

La location meublée et le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Les bénéfices issus de la location meublée par des personnes physiques sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, et non en revenus fonciers, comme c’est le cas avec la location nue. Et cela change tout !

Mais vous avez un choix à effectuer entre BIC au régime réel ou au régime micro-BIC :

Le régime Micro-BIC

Pour prétendre au régime Micro-BIC en tant que propriétaire loueur en meublé, Il faut que les loyers perçus soient inferieurs à 77 700 € au 1er janvier 2024. Dans ce cas, ce régime s’applique automatiquement. La base imposable est le montant brut des recettes sous déduction d’un abattement de 50%.

Ce choix du régime Micro-BIC n’est pas pertinent dans la majorité des cas. D’autant plus, que le passage du régime micro au régime réel n’est souvent pas avantageux. En effet, si le bien est détenu depuis longtemps, le passage au régime BIC vous oblige à comptabiliser des amortissements fictifs (amortissements durant la période micro-BIC) non déductibles. Mais ils seront pris en compte en cas de plus-value ultérieure. C’est très pénalisant. Nous y sommes ! Derrière la simplicité apparente, le diable est dans les détails.

L’abattement de 50% est portée à 71% lorsque vous faites de la location meublée saisonnières classés. Mais, vous devez, au préalable, faire « classer » le logement. Il s’agit de faire appel à un organisme agréé, Atout France, qui va évaluer le niveau de confort et d’équipement du meublé, en lui attribuant un classement allant de 1 à 5 étoiles. Dans cette situation, le seuil de loyer perçus n’est plus de 77 700 €, mais de 188 700 € ! Attention, depuis la loi de finance 2024, uniquement certaines zones y sont éligibles ! Et l’application est effectivement …. au 1er janvier 2023 !

Régime réel BIC

Si les loyers perçus sont supérieurs à 77 700 € au 1er janvier 2024, vous êtes de plein droit au régime réel. En dessous de ce seuil, vous pouvez opter pour ce régime. Ce que nous vous conseillons après étude de votre dossier chez Perspectives Conseils. Profitez de cette analyse de votre bien en location meublée qui est gratuite !

Dans ce régime au réel, l’intégralité des charges (locatives, honoraires, frais acquisition, travaux, assurances …) sont déductibles.

Mais vous avez surtout la possibilité d’effectuer la déduction de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier  ! Les déficits nés des amortissements seront reportés indéfiniment dans le temps dans le cadre de l’Art.39C du CGI. Bien sûr, cela nécessite de tenir une comptabilité assidue au fil du temps. N’hésitez pas à lire notre article sur la SCI à l’IS et l’amortissement pour en savoir plus.

Souscrire à un CGA vous permet de bénéficier gratuitement des conseils d’un expert-comptable jusqu’à 1 372 € TTC d’honoraires/an (cotisations CGA incluses) si vos recettes sont inférieures à 77 000 €.

Conseils de l’Expert : Au vu des multiples simulations réalisées, nous pouvons tirer quelques consensus :

  • Le micro-BIC meublée « classé » avec l’abattement de 71% est le plus performant fiscalement, mais il a été supprimé pour beaucoup, avec la loi de finance 2024.
  • Le régime micro-BIC classique (50%) est une bonne option pour les biens immobiliers à forte rentabilité ( (+8% de rentabilité) ;
  • Le régime réel est favorable dans les métropoles où le prix de l’immobilier est élevé. Nous le conseillons aussi pour avoir accès à une comptabilité très utile lors de situation de rupture (décès, divorce, perte emploi …).

Régime fiscal en BIC OK, mais quid du statut LMNP et LMP ?

Statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel) ou statut (loueur meublé professionnel) s’apprécie d’une année à l’autre. Vous pouvez donc tout à fait être LMNP une année, et LMP la suivante.

Le loueur en meublé est professionnel s’il perçoit :

  • Des recettes annuelles provenant de l’activité par l’ensemble du foyer fiscal supérieures à 23 000 €/an ;
  • ET les recettes provenant de l’activité de location meublé doivent être supérieures au montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ou BNC, pensions de retraite).

Un changement peut donc intervenir à tout moment : un départ à la retraite, un divorce, un décès, la perte de son emploi, lors d’une donation, lors de la réduction de son temps de travail, lors de l’acquisition d’un bien immobilier en meublé ou de la mutation d’un revenu foncier vers un revenu meublé… Les cas sont nombreux !

Le rôle de l’expert-comptable est de suivre votre dossier tous les ans de façon posée et réfléchie afin de ne pas oublier un point essentiel. C’est la philosophie de Perspectives Conseils !

Choisir son régime fiscal de location meublée avec Perspectives Conseils

Il est donc essentiel de se faire accompagner par un professionnel, non pas pour la tenue comptable très simple, mais pour éviter de tomber dans les innombrables piégés de la location meublée ou de passer à côté d’un avantage. En plus, l’administration fiscale est à l’affût face à ce dispositif qui bénéficie d’une popularité grandissante. Chercher un bien en location nue dans les grandes villes, puis en meublé. Vous verrez celui qui vous donnera du choix !

Perspectives Conseils, fort d’une expérience de 30 ans, reste à votre écoute pour vous aider. Contactez-nous !

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