SCI à l’IS et location meublée : comment fonctionne l’amortissement ?

Définition de l’amortissement immobilier

Vous pouvez retrouver tout ce qu’il faut savoir dans notre guide sur « Qu’est-ce que l’amortissement immobilier ? ». Mais poursuivons avec cette définition.

« L’amortissement est une méthode comptable pour répartir le coût d’un actif exploité par une entreprise sur la durée prévue de son utilisation, de son usure et de sa désuétude. »

Cette définition amène deux remarques :

L’amortissement n’est pas un dispositif fiscal, sujet aux humeurs de nos gouvernants, et modifiable par une loi de finance. Il s’agit d’une règle comptable applicable à travers des normes internationales. Il est obligatoire (et pas juste permis !) dans les sociétés soumis à la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est donc le cas pour les locations meublées et les SCI à l’IS ! Mais pas pour la SCI à l’IR. Voir notre sujet sur le choix d’une SCI à l’IS ou à l’IR.

L’amortissement est le moyen de répartir le coût d’un actif dans le temps à travers une dotation aux amortissements aboutissant à une valeur nulle de l’actif au bilan de l’activité, au terme de la durée d’amortissement. Cela peut se comprendre pour une voiture, plus difficilement pour un immeuble ! Et pourtant, aucun risque.

Comptabilisation de la dotation aux amortissements

Pour être déductible de la base imposable de vos revenus BIC, cette dotation aux amortissements doit être constatée dans une comptabilité, sur la base de la valeur de l’actif au bilan et correspondre à la dépréciation effectivement subie par chacun des composants.

Obligation de tenue d’une comptabilité

Dans le cadre d’une SCI, certaines situations, très limitatives, lui permettent de s’exonérer de la tenue d’une comptabilité. Ce n’est pas le cas pour la SCI à l’IS et la location meublée. Sans comptabilisation tous les ans de la dotation aux amortissements, vous ne pourrez rattraper le retard sur les exercices postérieurs. L’amortissement non comptabilisé est perdu. Pas de comptabilité, Pas d’amortissement.

Valorisation du bien immobilier au bilan

La valorisation d’un actif est son coût d’acquisition (acquisition à titre onéreux) ou sa valeur vénale (acquisition à titre gratuite, par voie d’échanges et reçues à titre d’apport en nature).

Cette valeur doit être augmentée des frais accessoires, à savoir pour les biens immobiliers :

• les droits de mutations, honoraires (agences, notaires), commissions, frais d’actes et autres coûts de transaction liés à l’acquisition ;
• les honoraires de professionnels comme les architectes, géomètres-experts, évaluateurs, conseils.

Lorsque ces frais accessoires sont des frais d’acquisition d’immeuble, ils peuvent, sur option comptable, avec mention dans l’annexe des comptes annuels, être comptabilisés en charge. C’est l’option que nous prenons systématiquement chez Perspectives Conseils, sauf dans certains cas particuliers du LMNP pour optimiser la déduction fiscale.

La valorisation de l’actif doit, selon l’article 214-9 du PCG, avoir un traitement comptable spécifique, à savoir la décomposition du bien immobilier.  La réforme comptable de 2005 a abouti à la décomposition suivante : Terrain, Gros Œuvre, Façade/Etanchéité, IGT et Agencements.

Or, il est difficile, lors de l’acquisition d’un immeuble ou suite à une succession, d’être capable de reconstituer chacune des valeurs d’origine de ces 5 composants comptables.

Aussi, il a été défini des règles de répartition entre les composants, avec des marges d’interprétation en fonction des situations rencontrées. De la même façon, la durée d’amortissement a été calibrée.

Dépréciation effectivement subie par chacun des composants

Comme indiqué ci-dessus, difficile de définir la dépréciation d’un actif immobilier dont la valeur de marché augmente régulièrement. Aussi, la réforme comptable de 2005 a établi un référentiel, repris par l’administration fiscale (BOFIP – BOI-ANNX-000115 du 13-10/2014), servant de base à cette décomposition et au calcul des dotations aux amortissements.

* Fourchettes de durée selon localisation

** Déterminée sur la base du prix de revient actuel d’une opération de construction neuve

***Pour les localisations les plus chères, notamment les immeubles situés dans les quartiers d’affaires de Paris intra-muros, une ouverture de la fourchette d’évaluation des experts à été demandée.

Tous ces éléments sont des indicateurs. Il faut pouvoir justifier de leur choix auprès de l’administration fiscale. Si vous êtes raisonnables, la charge de la preuve lui est imputable et ce n’est pas simple pour elle d’agir. Mais, par contre, la quote-part de terrain sur Paris est de 35% minimum et la durée d’amortissement d’un appartement haussmannien est de 80 ans. Evitez les excès !

Exemple de calcul de l’amortissement immobilier

Idée de comptable

Supposons que cet immeuble génère un loyer de 30 000 € avec 5 000 € de charges avec une dotation aux amortissements de 19 000 €. Le bénéfice fiscal sera de 6.000 euros.

Si vous passez les frais d’acquisition pour 50 000 € en charge, le coût total sera réduit et l’amortissement s’établira à 17 333 €, avec un bénéfice fiscal proche de 8 000 €. Par contre, vous pourrez déduire la perte générée par les frais d’acquisition sur un peu plus de 6 ans (50 000/8 000). Vous serez sans aucune fiscalité sur cette période.

Perspectives Conseils vous conseiller sur votre amortissement immobilier

L’amortissement est l’avantage majeur de la SCI à l’IS et de la location meublée. Sa force est que la réglementation applicable n’est pas fiscale, mais comptable. Elle offre une marge de manœuvre et une certaine souplesse qu’il faut savoir doser. Le plan d’amortissement doit être bien validé la première année. Il ne peut pas être changé par la suite, sauf situations exceptionnelles. Nous sommes à votre écoute pour vous assister dans cette étape, dans le cadre du montage de votre SCI ou de votre location meublée.