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Location nue, meublée ou Loc’avantages ? Comparatif et exemple

Date de MAJ :

Leïla Bikiny
RESPONSABLE RETRAITE - ASSOCIÉE PERSPECTIVES RETRAITE
7 min
Propriétaire, que choisir entre la location nue, la location meublée ou la convention Loc'Avantages ? Guide et comparatif.

Propriétaire, vous vous demandez que choisir entre la location nue, la location meublée ou le dispositif Loc’Avantages ? Après nos différents focus, nous vous présentons un exemple concret et chiffré dans un pour vous aider dans votre choix. Bien sûr, il est préférable d’être accompagné par un conseil (Expert-comptable, Notaires, Avocats) pour obtenir un avis pertinent sur votre situation individuelle.

Table des matières

Location nue, meublée ou Loc’Avantages : le comparatif complet

Voici un tableau comparatif des avantages fiscaux et des obligations des 3 dispositifs immobiliers.

Loc’AvantagesLocation meubléeLocation nue
Loyers plafonnésLoyer plafonnéNon (à part si vous êtes dans une ville concernée par l’encadrement des loyers)Non (à part si vous êtes dans une ville concernée par l’encadrement des loyers)
Type de locationLogement qui doit être obligatoirement loué vide et en tant que résidence principaleMeublé d’habitation ou meublé de tourisme.Location vide
Réduction d’impôtRéduction d’impôt à partir de 15 % et pouvant aller jusqu’à 65 % (dans le cadre de l’intermédiation locative).Au régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (71 % en meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes).

 

Au régime réel : charges et amortissements déductibles du résultat fiscal et donc pas d’imposition dans la plupart des cas.

Au régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %

 

 

 

Au régime réel : charges et amortissements déductibles du résultat fiscal et donc pas d’imposition dans la plupart des cas.

Choix des locatairesVous ne pouvez qu’accepter des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds indiqués par l’État.Vous êtes libre de choisir vos locataires. Le critère de la solvabilité du locataire étant crucial, votre choix se portera certainement sur les candidats les plus solvables.Vous êtes libre de choisir vos locataires. Le critère de la solvabilité du locataire étant crucial, votre choix se portera certainement sur les candidats les plus solvables.
Durée minimale de locationPour profiter de la réduction d’impôt, vous devez louer selon les conditions précitées pour une durée de 6 ans minimum.La durée du bail en meublé est d’un an. Vous pouvez y mettre fin à l’échéance du bail avec un préavis de trois mois.3       ans minimum

Exemple concret pour choisir entre la location nue, meublée ou Loc’Avantages

Voici les données pour illustrer l’exemple :

  • Location d’un appartement de 50 m2 à Compiègne (60), suite à un achat de 150 000€
  • Les charges annuelles déductibles sont de 1 000€
  • Les frais de gestion locative 16 %, taxe foncière incluse
  • Le loyer hors charges 500€ pour un logement vide
  • Le loyer hors charges 650€ pour un logement meublé
  • Le TMI (taux marginal d’imposition) est de 30 %

Location nue vs Loc’Avantages

 ACTUELLOC’AVANTAGES
RESULTATLocation nue LOC 1 – Libre 15 %LOC 2 – Libre 30 %LOC 1 – Intermédiation locative 15 %LOC 2 – Intermédiation locative 30 %LOC 3 – Asso 45 %
Loyer annuel6 000 €6 869 €5 657 €6 869 €5 657 €4 445 €
Total fiscalité1 907 €2 251 €1 771 €2 770 €2 198 €1 626 €
Réduction impôts0 €1 030 €1 980 €1 374 €2 263 €2 889 €
Charges1 000 €1 000 €1 000 €1 000 €1 000 €1 000 €
Frais de gestion9 60 €1 099 €9 05 €0 €0 €0 €
Total net2 133 €3 549 €3 961 €4 472 €4 721 €4 708 €
Gain vs Loyer actuel0 €1 416 €1 828 €2 339 €2 588 €2 575 €
Rentabilité nette avant impôt1,42 %2,37 %2,64 %2,98 %3,15 %3,14 %

Location meublée : comparatif régime micro BIC et régime réel

Régime micro-bicRégime réel
Loyer annuel7 800 €7 800 €
Fiscalité1 841 €70 €
Charges décaissées1 960 €2 460 €
Total net3 999 €5 270 €
Gain vs loyer annuel1 866 €3 137 €
Rentabilité nette avant impôt2,67 %3,51 %

Confier l’étude de votre situation immobilière à un expert

Comme vous pouvez le constater d’après le comparatif et l’exemple, la location nue est à éviter. En revanche, le dispositif Loc’avantages est aussi rentable que la location meublée au niveau financier malgré ce qu’on pourrait en penser. Mais encore une fois, cela vaut pour cet exemple !

Chaque situation est différente et il faut faire une simulation par rapport à votre situation globale et non seulement par rapport à un projet immobilier et un contexte.

Chez Perspectives Conseils nous procéderons à des simulations concrètes avec une réflexion patrimoniale globale et une stratégie de transmission. Nos experts sont à votre écoute pour vous accompagner dans votre optimisation patrimoniale.

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