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Comment être éligible au dispositif Loc’Avantages ?

Date de MAJ :

Leïla Bikiny
RESPONSABLE RETRAITE - ASSOCIÉE PERSPECTIVES RETRAITE
8 min
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Dans un premier sujet consacré à Loc’Avantages, nous vous avons expliqué l’intérêt et les avantages du dispositif Loc’Avantages. Ici, nous allons voir quels sont les critères d’éligibilité à ce dispositif immobilier, vous préciser les obligations ainsi que les inconvénients possibles.

Table des matières

Quand déposer une demande de convention Loc’Avantages ?

Votre demande de convention doit être déposée avant le 31 décembre 2024 sur le site de l’ANAH.

Vous devez déposer une demande 2 mois avant la signature du bail, sur le site de l’ANAH.

La signature d’une convention Loc’Avantages vous oblige à respecter des conditions de situation, de logement loué et de locataire.

À la suite vous devrez choisir le mode de location et procéder à la signature du bail :

  • Soit un bail signé avec le locataire, c’est-à-dire que vous êtes en location directe ou via une intermédiation location avec mandat de gestion
  • Soit un bail signé avec une association agréée par l’Etat, c’est-à-dire que vous en location via une intermédiation de sous-location

Quelles obligations avez-vous en tant que propriétaire ?

Vous devez louer un bien qui ne soit classé ni « monument historique » et ne disposant pas du « label fondation du patrimoine ». Le cœur du dispositif étant la location à un prix inférieur au marché.

Vous pouvez bénéficier de ce dispositif, que vous soyez propriétaire direct seul ou en indivision ou par le biais d’une société civile immobilière non soumise à l’IS.

Quelles sont les obligations concernant le bien loué ?

La première condition pour voir louer via le dispositif Loc’Avantages est que vous devez louer en location nue (c’est-à-dire vide de meubles). Loc’Avantages n’est donc pas cumulable avec le dispositif de la location meublée et les avantages s’ajouter.

Ensuite, les obligations sont les suivantes :

  • Le bien doit disposer d’une superficie minimale de 9m2 habitable et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum.
  • Le bien doit être loué pour une période minimale de 6 ans
  • Le bien doit avoir une classe énergétique comprise entre A et D
  • Le bien doit être situé en métropole, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion ou à Mayotte

En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. L’administration fiscale tolère une période de vacance locative de 12 mois si le propriétaire prouve qu’il a accompli des démarches concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) pour trouver un nouveau locataire.

À défaut, l’administration fiscale peut remettre en cause les réductions d’impôt déjà obtenues.

Quelles sont les conditions liées au locataire ?

Il doit répondre à des critères de revenus fixés selon la taille du foyer, la situation géographique et le montant du loyer, que vous trouverez sur le simulateur de l’ANAH. En outre, le locataire doit occuper le logement comme résidence principale et ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

Comment fixer le montant de votre loyer Loc’Avantages ?

Le loyer doit être inférieur au prix du marché et plus le loyer est inférieur, plus la réduction est importante.

Il existe 3 niveaux de location :

  • Intermédiaire ou location 1 : loyer de 15 % inférieur au marché ;
  • Social ou location 2 : loyer de 30 % inférieur au marché ;
  • Très social ou location 3 : loyer de 45 % inférieur au marché

Attention : en fonction du niveau de location, un plafonnement du prix du loyer par mètre carré est à prendre en considération.

Les plafonds de loyer pour bénéficier du dispositif « Loc’Avantages » sont définis par commune et répartis en trois catégories (Loc1, Loc2, Loc3). Le calcul est réalisé en appliquant une décote au loyer de marché observé localement. Simulation possible sur l’ANAH.

Les plafonds de ressources d’un locataire d’un bien immobilier Loc’Avantages

Nous allons préciser les plafonds de ressources ci-dessous, mais pour que cela soit plus digeste, nous n’allons parler que pour les biens en Métropole.

Les zones correspondent à des secteurs où la tension locative est forte :

Zone A bis : La ville de Paris et sa proche périphérie

Zone A : La petite couronne parisienne ainsi que les plus grandes métropoles françaises, à savoir Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Lyon, Lille, Toulon.

Zone B1 : Les villes et agglomérations de plus de 250 000 habitants.

Zones B2 et C : Les villes et agglomérations entre 50 000 et 250 000 habitants, ainsi que d’autres communes éligibles du fait de leur forte tension locative.

Location intermédiaire (Loc 1) – Plafonds de ressources 2023

Type foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 et CZone DROM
Personne seule41 855€41 855€34 115€30 704€30 338€
2 pers. sans pers. à charge62 555€62 555€45 558€41 001€40 516€
3 pers. ou 1 pers. et 1 pers. à charge82 002€75 194€54 785€49 307€48 722€
4 pers. ou 1 pers. et 2 pers. à charge97 904€90 070€66 139€59 526€50 818€
5 pers. ou 1 per. et 3 pers. à charge116 487€106 627€77 805€70 025€69 192€
6 pers. ou 1 pers. et 4 pers. à charge131 078€119 987€87 685€78 917€77 978€
Par pers. supplémentaire+ 14 603€+ 13 369€+ 9 782€+ 8 801€+ 8 704€

Location sociale (Loc 2) – Plafonds de ressources 2023

Type foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 et CZone DROM
Personne seule30 641€30 641€24 975€22 477€22 477€
Couple45 798€45 798€33 354€30 018€30 018€
Pers. Seule ou couple avec 1 pers. à charge60 034€55 050€40 109€36 098€36 098€
Pers. Seule ou couple avec 2 pers. à charge71 677€65 942€48 422€43 579€43 579€
Pers. Seule ou couple avec 3 pers. à charge85 281€78 062€56 962€51 266€51 266€
Pers. Seule ou couple avec 4 pers. à charge95 967€87 847€64 198€57 778€57 778€
Majoration par pers. A charge supplémentaire à partir de 5+ 10 694€+ 9 789€+ 7 162€+ 6 445€+ 6 445€

Location très sociale (Loc 3) – Plafonds de ressources 2023

Type foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 et CZone DROM
Personne seule16 852€16 852€13 736€12 362€12 362€
Couple27 480€27 480€20 013€18 011€18 011€
Pers. Seule ou couple avec 1 pers. à charge36 021€33 031€24 066€21 659€21 659€
Pers. Seule ou couple avec 2 pers. à charge39 638€36 466€26 777€24 100€24 100€
Pers. Seule ou couple avec 3 pers. à charge46 906€42 936€31 331€28 198€28 198€
Pers. Seule ou couple avec 4 pers. à charge52 782€48 316€35 309€31 778€31 778€
Majoration par pers. A charge supplémentaire à partir de 5+ 5 880€+ 5 383€+ 3 938€+ 3 544€+ 3 544€

Que choisir entre location directe ou intermédiation locative ?

La location directe est dite classique, vous cherchez le locataire, vous signez le bail, vous encaissez, vous faites les quittances, etc. bref cela est chronophage.

L’intermédiation locative nécessite le fait que vous fassiez appel à un organisme extérieur que vous désignez pour la gestion de votre bien, vous gagnez en sérénité, en temps et cela vous permet de bénéficier d’avantages :

  • L’avantage fiscal plus important ;
  • La garantie visale : une garantie assurant le paiement des loyers et servant de caution
  • Une prime d’intermédiation est accordée aux propriétaires ayant fait le choix de l’intermédiation locative pour les locations en secteur social ou secteur très social
CritèresMontant de la prime
Location par intermédiation de sous-location agréée par l’État1 000€
Location par intermédiation locative et bail au nom de l’occupant2 000€
Surface habitable inférieure à 40 M21 000€ (additionnels)

Quels sont les inconvénients du dispositif Loc’Avantages ?

  • Le plafonnement global des niches fiscales à 10 000€ par an. C’est le vrai point négatif, surtout si vous avez des réductions d’impôts pour service à la personne;
  • Le non report des excédents de la réduction d’impôts ;
  • Le plafonnement des ressources du locataire ;
  • Le plafonnement des montants de loyer en fonction la situation géographique du bien.

Et pourquoi ne pas signer un contrat Solibail ?

Solibail vous permet de louer votre logement à une association agréée par l’Etat qui devient votre locataire. C’est cette association qui verse le loyer et qui garantit l’entretien de votre logement. C’est une très bonne option, nous reviendrons prochain dessus !

Comment Perspectives Conseils peut vous aider pour le dispositif Loc’Avantages ?

Perspectives Conseils est un cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier, la retraite et la gestion de patrimoine. Alertes sur les nouvelles lois et forts d’une expérience de plus de 30 ans sur ces sujets, nous pouvons vous conseiller dans vos choix.

Vous avez des interrogations sur votre logement ? Vous souhaitez échanger sur votre projet de rénovation et vos obligations ? Nous serons ravis de vous répondre !

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