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Loc’Avantages : quel est l’intérêt de ce dispositif immobilier ?

Date de MAJ :

Leïla Bikiny
RESPONSABLE RETRAITE - ASSOCIÉE PERSPECTIVES RETRAITE
7 min
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Le dispositif Loc’Avantages remplace le dispositif Cosse Ancien ou « louer abordable » depuis la loi de finances 2022. Ce dispositif incite les propriétaires, domiciliés en France, de bien neufs ou anciens, à louer leur logement à un loyer plafonné à des locataires aux ressources limitées et ce pour au moins 6 ans. Le dispositif permet une réduction d’impôts sur les loyers encaissés après la signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

C’est une option intéressante à comparer aux possibilités offertes par le statut de location meublée ou de la SCI. Il est temps d’ouvrir un fichier Excel. Bonne simulation !

Table des matières

Quel est l’intérêt pour un propriétaire de souscrire au dispositif Loc’Avantages ?

Réduction d’impôts, aide aux travaux… Le dispositif Loc’Avantages offre une belle alternative à d’autres dispositifs d’acquisition ou de réalisation de travaux. En détail, voici ce que ça donne.

1er avantage : la réduction d’impôts

Par le dispositif Loc’Avantages, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôts calculée sur la base des loyers bruts perçus du bien mis en location. Pour que cela soit clair, plus les loyers sont bas, plus l’avantage fiscal est important. Et si vous avez recours à une intermédiation locative le taux de réduction d’impôts peut être amplifié. En pourcentage, cela donne :

Niveau de locationTaux de réduction d’impôt sans intermédiation locativeTaux de réduction d’impôt avec intermédiation locative
Intermédiaire15 %20 %
Social35 %40 %
Très social 65 %

Bon à savoir : qu’est-ce qu’une réduction d’impôts ?

Elle ne concerne que les contribuables imposables et permet donc de soustraire une somme de l’impôt à payer. La réduction d’impôt ne peut pas être supérieure au montant d’impôt à payer, si la réduction d’impôts est supérieure, la somme ne pourra pas être récupérée. 

2e avantage : l’aide aux travaux

Le dispositif Loc’Avantages permet d’obtenir des aides pour préserver et améliorer le bien immobilier. Ces aides financées par l’ANAH sont plafonnées en fonction des travaux réalisés sur des biens classés G et qui doivent à minima après travaux se situer en classe D. Ce dispositif aide donc les propriétaires devant gérer la nouvelle législation sur les passoires thermiques.

Le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans, les travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment et ceux-là ne doivent pas être assimilés à de la construction neuve ou à agrandir le logement.

Voici le plafonnement des aides à la réalisation de travaux en fonction du type de rénovation :

Type de travauxMontant de l’aidePlafond de l’aide
Travaux lourds de réhabilitation d’un logement très dégradé35 % du coût des travaux HT, dans la limite de 350€ HT/M228 000€ par logement
Travaux de mise en sécurité ou de salubrité, travaux d’adaptation pour personne handicapée35 % du coût des travaux HT, dans la limite de 262,50€ HT/M221 000€ par logement
Travaux d’amélioration de performance énergétique25 % du coût des travaux HT, dans la limite de 187,50€ HT/M215 000€ par logement
Assistance à maîtrise d’ouvrage 875€ par logement

Le propriétaire peut également souscrire à un éco-prêt à taux zéro ou à un prêt avance rénovation.

Attention : les démarches pour obtenir ces aides financières doivent être réalisées avant le début des travaux sur le site de l’ANAH et cette aide est imposable.

Simulation du montant des loyers et avantages fiscaux avec Loc’Avantages

L’ANAH a mis en place un simulateur pour vous aider à simuler le montant des loyers et les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier, selon l’adresse du bien à mettre en location.

Une bonne entrée en matière pour faire une idée de l’intérêt ou non pour de souscrire à ce dispositif. Nous vous rappelons toutefois qu’une étude humaine par un professionnel de l’immobilier sera beaucoup plus concrétisante.

Comment obtenir votre réduction d’impôts avec Loc’Avantages ?

Vous avez signé une convention Loc’Avantages et vous vous demandez comment bénéficier désormais de votre réduction d’impôts ? Vous devez pour cela demander à bénéficier de l’avantage fiscal lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu et ce, la première année suivant la signature.

Les documents à joindre à votre déclaration de revenus pour bénéficier de votre réduction d’impôts Loc’Avantages :

  • La convention signée avec l’ANAH ;
  • La copie du bail ;
  • La copie de l’avis d’imposition du locataire de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail.

 

Rappel : Pour 2023, le total des avantages fiscaux cumulés (déduction, réduction ou crédit d’impôt) est plafonné :

  • À 10 000 € en métropole,
  • À 18 000 € en outre-mer.

Le dispositif Loc’Avantages peut-il se cumuler avec d’autres dispositifs immobiliers ?

À savoir : il n’est pas possible de cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière sur un même bien, sauf dans le cas de la loi Malraux.

Par contre, vous pouvez imputer le déficit foncier de ce bien Loc’Avantages sur votre revenu global. Ce déficit foncier est plafonné à 10 700€. Il a été doublé pour la période 2023 à 2025, dans le respect de certaines conditions liés aux passoires thermiques.

La réduction d’impôts est applicable pendant toute la durée de la convention (soit 6 ans minimum) mais également au-delà, jusqu’au renouvellement ou à la reconduction du bail tant que le même locataire reste en place et que les conditions demeurent remplies. Exception faite toutefois des conditions de ressources (qui sont à respecter uniquement au jour de la conclusion du bail).

En cas de changement de locataire après la fin de la convention, le propriétaire ne peut plus bénéficier de la réduction d’impôt, sauf à signer une nouvelle convention.

Les réductions d’impôts peuvent être reprises en cas de non-respect d’une des conditions ou de l’année de cession du bien ou des parts sociales au cours de la période d’engagement de conservation et de location.

Comment Perspectives Conseils peut vous aider pour le dispositif Loc’Avantages ?

Perspectives Conseils est un cabinet d’expertise-comptable spécialisée dans l’immobilier (SCI, location meublée…), la retraite et la gestion de patrimoine. Alertes sur les nouvelles lois et forts d’une expérience de plus de 30 ans sur ces sujets, nous pouvons vous conseiller dans vos choix.

Vous avez des interrogations sur votre logement ? Vous souhaitez échanger sur votre projet de rénovation et vos obligations ? Nous serons ravis de vous répondre !

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