Location meublée : quels changements avec la Loi de finances ?
27 mars 2024
Quels sont les changements concernant la location meublée suite à la Loi de finances 2024 ? Quelles conséquences sur votre régime ? Le point.
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Le dispositif Loc’Avantages remplace le dispositif Cosse Ancien ou « louer abordable » depuis la loi de finances 2022. Ce dispositif incite les propriétaires, domiciliés en France, de bien neufs ou anciens, à louer leur logement à un loyer plafonné à des locataires aux ressources limitées et ce pour au moins 6 ans. Le dispositif permet une réduction d’impôts sur les loyers encaissés après la signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).
C’est une option intéressante à comparer aux possibilités offertes par le statut de location meublée ou de la SCI. Il est temps d’ouvrir un fichier Excel. Bonne simulation !
Réduction d’impôts, aide aux travaux… Le dispositif Loc’Avantages offre une belle alternative à d’autres dispositifs d’acquisition ou de réalisation de travaux. En détail, voici ce que ça donne.
Par le dispositif Loc’Avantages, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôts calculée sur la base des loyers bruts perçus du bien mis en location. Pour que cela soit clair, plus les loyers sont bas, plus l’avantage fiscal est important. Et si vous avez recours à une intermédiation locative le taux de réduction d’impôts peut être amplifié. En pourcentage, cela donne :
| Niveau de location | Taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative | Taux de réduction d’impôt avec intermédiation locative |
| Intermédiaire | 15 % | 20 % |
| Social | 35 % | 40 % |
| Très social | 65 % |
Bon à savoir : qu’est-ce qu’une réduction d’impôts ?
Elle ne concerne que les contribuables imposables et permet donc de soustraire une somme de l’impôt à payer. La réduction d’impôt ne peut pas être supérieure au montant d’impôt à payer, si la réduction d’impôts est supérieure, la somme ne pourra pas être récupérée.
Le dispositif Loc’Avantages permet d’obtenir des aides pour préserver et améliorer le bien immobilier. Ces aides financées par l’ANAH sont plafonnées en fonction des travaux réalisés sur des biens classés G et qui doivent à minima après travaux se situer en classe D. Ce dispositif aide donc les propriétaires devant gérer la nouvelle législation sur les passoires thermiques.
Le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans, les travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment et ceux-là ne doivent pas être assimilés à de la construction neuve ou à agrandir le logement.
Voici le plafonnement des aides à la réalisation de travaux en fonction du type de rénovation :
| Type de travaux | Montant de l’aide | Plafond de l’aide |
| Travaux lourds de réhabilitation d’un logement très dégradé | 35 % du coût des travaux HT, dans la limite de 350€ HT/M2 | 28 000€ par logement |
| Travaux de mise en sécurité ou de salubrité, travaux d’adaptation pour personne handicapée | 35 % du coût des travaux HT, dans la limite de 262,50€ HT/M2 | 21 000€ par logement |
| Travaux d’amélioration de performance énergétique | 25 % du coût des travaux HT, dans la limite de 187,50€ HT/M2 | 15 000€ par logement |
| Assistance à maîtrise d’ouvrage | 875€ par logement |
Le propriétaire peut également souscrire à un éco-prêt à taux zéro ou à un prêt avance rénovation.
Attention : les démarches pour obtenir ces aides financières doivent être réalisées avant le début des travaux sur le site de l’ANAH et cette aide est imposable.
L’ANAH a mis en place un simulateur pour vous aider à simuler le montant des loyers et les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier, selon l’adresse du bien à mettre en location.
Une bonne entrée en matière pour faire une idée de l’intérêt ou non pour de souscrire à ce dispositif. Nous vous rappelons toutefois qu’une étude humaine par un professionnel de l’immobilier sera beaucoup plus concrétisante.
Vous avez signé une convention Loc’Avantages et vous vous demandez comment bénéficier désormais de votre réduction d’impôts ? Vous devez pour cela demander à bénéficier de l’avantage fiscal lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu et ce, la première année suivant la signature.
Les documents à joindre à votre déclaration de revenus pour bénéficier de votre réduction d’impôts Loc’Avantages :
Rappel : Pour 2023, le total des avantages fiscaux cumulés (déduction, réduction ou crédit d’impôt) est plafonné :
À savoir : il n’est pas possible de cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière sur un même bien, sauf dans le cas de la loi Malraux.
Par contre, vous pouvez imputer le déficit foncier de ce bien Loc’Avantages sur votre revenu global. Ce déficit foncier est plafonné à 10 700€. Il a été doublé pour la période 2023 à 2025, dans le respect de certaines conditions liés aux passoires thermiques.
La réduction d’impôts est applicable pendant toute la durée de la convention (soit 6 ans minimum) mais également au-delà, jusqu’au renouvellement ou à la reconduction du bail tant que le même locataire reste en place et que les conditions demeurent remplies. Exception faite toutefois des conditions de ressources (qui sont à respecter uniquement au jour de la conclusion du bail).
En cas de changement de locataire après la fin de la convention, le propriétaire ne peut plus bénéficier de la réduction d’impôt, sauf à signer une nouvelle convention.
Les réductions d’impôts peuvent être reprises en cas de non-respect d’une des conditions ou de l’année de cession du bien ou des parts sociales au cours de la période d’engagement de conservation et de location.
Perspectives Conseils est un cabinet d’expertise-comptable spécialisée dans l’immobilier (SCI, location meublée…), la retraite et la gestion de patrimoine. Alertes sur les nouvelles lois et forts d’une expérience de plus de 30 ans sur ces sujets, nous pouvons vous conseiller dans vos choix.
Vous avez des interrogations sur votre logement ? Vous souhaitez savoir si vous êtes éligible au dispositif Loc’Avantages et s’il s’avère avantageux par rapport à un autre dispositif immobilier ? Vous souhaitez échanger sur votre projet de rénovation et vos obligations ? Nous serons ravis de vous répondre !
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