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La location meublée, comment ça marche ?

Date de MAJ :

19/02/2024
Didier Attard
Fondateur - Dirigeant Perspectives Conseils
5 min
La location meublée, dit location en meublé, comment ça marche ?

La location meublée n’est pas un dispositif fiscal de faveur tel que peuvent l’être les régimes de la loi Scellier, de la loi Pinel… Ce n’est pas un texte issu d’une loi de finance ! Un dispositif qui s’adapte, qui change et qui est supprimé selon les nécessités du législateur. Aucune réduction d’impôts ou de déduction spécifique à la clé ! Pour autant, ce dispositif permet de réaliser d’importantes économies d’impôt du fait de sa nature commerciale, et de l’application du régime de l’amortissement comptable.

Perspectives Conseils vous en dit plus sur la location meublée.

Table des matières

Quelles démarches administratives pour faire de la location meublée ?

Toute activité de loueur en meublé doit être déclarée auprès du greffe du Tribunal de Commerce, dans les 15 jours du début de l’activité. D’autres formalités sont à accomplir auprès de la Mairie pour les locations saisonnières (touristiques).

Vous devez effectuer une déclaration d’existence :

Pensez également à vous ouvrir un compte bancaire dédié pour votre activité de loueur en meublé.

Que faut-il faire pour avoir le statut de location en meublé ?

Pour détenir le statut de location en meublé, dit loueur en meublé, Il convient de signer entre le locataire et le propriétaire un bail meublé à usage d’habitation (résidence principale ou étudiante) ou de tourisme. Les caractéristiques sont définies dans le cadre de la loi ALUR et de son décret d’application du 5 Août 2015.

Ainsi, Pour être considéré comme meublé, un logement doit être « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Quelles sont les caractéristiques du contrat de bail meublé ?

Vous trouverez des modèles de contrat de bail-type pour la location meublée à usage de résidence principale, avec en annexe une notice d’information sur les droits et les devoirs des parties. Les clauses obligatoires sont les suivantes :

  • Préciser l’usage d’habitation à titre de résidence principale du locataire ou de l’étudiant ;
  • Description du logement: localisation, surface habitable, nombre de pièces… :
  • Désignation des parties: bailleur et locataire ;
  • Durée de location et date de prise d’effet du contrat de bail ;
  • Loyers et charges (forfait ou réel) – conditions et révisions ;
  • Honoraires de location (à la charge du / des locataires et du bailleur) ;
  • Clause de résiliation et préavis ;
  • Dépôt de garantie (inférieur ou égal à 2 mois de loyer hors charges) et éventuel acte de caution ;
  • Diagnostics obligatoires : faire réaliser un état de la performance énergétique et technique du logement : DPE, diagnostic amiante et plomb, état des risques naturels (ERNMT) et état des installations de gaz et d’électricité.

Récapitulatif des durées légales à respecter

Durée du bail 1 an minimum ou 9 mois si le locataire est étudiant
Dépôt de garantie 2 mois maximum
Préavis du bailleur 3 mois minimum

 

Que doit contenir le local meublé ?

Selon la loi ALUR, un logement meublé est un logement décent équipé d’un d’ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture ;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (volets ou rideaux occultants);
  • Plaques de cuisson et four ou un four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas et ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cette liste est un minimum. Nous serons trop vous conseiller de la compléter par un lave-linge, un lave-vaisselle et de divers éléments électroménagers pour répondre aux exigences du confort d’une habitation moderne. Par ailleurs, afin de faire la différence au plan locatif, des outils de décoration, d’aménagement et de bien-être sont aussi indispensables au confort des locataires, qu’à l’attractivité du logement.

Zone de risque : Ne négligez pas cette partie. Si vous effectuez un aménagement très limité ou si vous n’annexez pas la liste précise et détaillée du mobilier, alors la conséquence est le rejet du caractère meublé de la location :

  • Basculement en revenu de location nue (revenu foncier, sans amortissement) ;
  • Taxation de la plus-value latente (renvoi art : LM et imposition de la +V) en raison de la fin d’activité en bénéfice industriel et commerciaux de la location meublée. Cela peut être très douloureux !

Prenez le temps de bien lancer votre activité, dans le respect de la réglementation. C’est un effort indispensable. Encore plus demain étant donné que ce dispositif est dans le viseur de l’administration fiscale ! Ils ne pourront pas remettre en cause l’amortissement, mais ils peuvent durcir les contrôles et l’application des règles.

Les loyers de la location meublée sont-ils encadrés ?

Lors de la première mise en location de votre bien immobilier meublé, vous êtes libre pour fixer le montant du loyer que vous souhaitez.

Par la suite, les choses peuvent se compliquer et oui, les loyers peuvent être encadrés. Une réglementation s’applique, comme l’explique très bien le site de pap.fr. Elle dépend de la zone dans laquelle se situe votre location meublée. Pour savoir si votre logement est ou sera concerné, parcourez le simulateur du site service-public.fr.

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