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Location meublée (LMNP) et non-résident en France, comment ça marche ?

Date de MAJ :

21/02/2024
Didier Attard
Fondateur et associé Perspectives Conseils
7 min
Location meublée pour les non-résidents en France, comment ça marche ?

Les revenus des locations meublées réalisés par les non-résidents seront imposés en France selon les mêmes modalités que celles applicables aux résidents. En tant que non-résidents, vous devez donc connaître la réglementation française applicable pour faire les bons choix, éviter les pièges, optimiser fiscalement les revenus, anticiper les conditions d’une potentiel vente à terme. Nous allons essayer de vous résumer le contexte de la location meublée en France. C’est un dispositif très avantageux par rapport à la location nue mais avec des contraintes et des situations à risques.

Une fois le débat posé, nous reviendrons sur les spécificités pour les non-résidents.

Table des matières

Contexte, réglementation et quelques points importants sur la location meublée

Avant de lancer votre activité de loueur en meublée non résident

Avant de commencer une activité de loueur en meublée, vous devez immatriculer votre activité auprès du greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro Siret, indispensable pour toutes déclarations. Il faut donc remplir le formulaire P0i. Vous pourrez alors chercher un locataire et signer un bail meublé dans le respect de la loi ALUR.

Si vous voulez effectuer des locations de court durées (locations saisonnières, type AirBnB), il faut effectuer une déclaration préalable en Mairie, voir obtenir une autorisation. Soyez extrêmement vigilant pour ce type de locations (amendes pouvant aller jusqu’à 50 000 €).

Le choix du régime fiscal en location meublée et l’amortissement

Votre activité de loueur en meublé est en place et commence à générer des revenus. Alors, concentrez-vous sur le régime à fiscal choisir en location meublée. Votre revenu sera déterminé selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous allez pouvoir déduire vos charges (avec très peu de limitation) du montant des loyers. Par contre, l’avantage MAJEUR de la location meublée en France permet de déduire également un amortissement immobilier.

Il s’agit d’une charge déductible fiscalement, non décaissée (écriture comptable), représentant entre 2,5% et 3,5% de la valeur de votre bien immobilier. Beau cadeau !

LMNP ou LMP obligatoire ?

Une fois le revenu BIC calculé, il faut déterminer, tous les ans, si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ce n’est pas un choix, selon votre revenu annuel, le statut LMP est obligatoire.

Est considérée comme un loueur en meublé professionnel la personne qui perçoit : (a) Des recettes annuelles provenant de l’activité par l’ensemble du foyer fiscal supérieures à 23 000 €/an ; (b) ET les recettes provenant de l’activité de location meublé doivent être supérieures au montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC ou BNC, pensions de retraite).

Ce statut n’a pas d’impact sur le revenu BIC et son imposition annuelle. Par contre, il a une incidence sur le paiement des cotisations sociales (généralement, inopérant pour les non-résidents EEE et Suisse), mais surtout sur le calcul de la plus-value immobilière.

Le loueur en meublé (résident ou non-résident français) doit établir, tous les ans, une déclaration N°2031, qui sera transmise à l’administration fiscale, de façon dématérialisée, par l’intermédiaire d’un cabinet d’expertise comptable. La base d’imposition de la déclaration N°2031 sera ensuite reportée sur la déclaration complémentaire du contribuable 2042-C-PRO.

Ouvrir un compte bancaire dédiée FR dans tous les cas

Enfin, n’oubliez pas d’ouvrir un compte bancaire dédié pour votre location meublée, sauf en cas de présence d’un administrateur de biens qui paient l’intégralité des charges de votre activité

Voici un tour d’horizon complet des points les plus importants, mais ce régime dérogatoire de la location meublée réserve d’autres surprises ! Perspectives Conseil, cabinet d’expertise comptable, spécialiste de la location meublée reste à votre disposition pour vous accompagner et vous aider.

La location meublée pour les non-résidents, quelles spécificités ?

Dans votre situation de non-résident, il convient dans un premier temps de déterminer s’il existe ou non une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel vous vivez (lieu de votre résidence fiscale).

Un non-résident est soumis en France à une obligation fiscale limitée, c’est-à-dire qu’il ne sera imposé en France que sur les revenus de source française et sur son patrimoine immobilier situé en France.

Le taux imposition pour la location meublée en tant que non-résident

Le taux d’imposition applicable est défini selon deux modalités.

1er modalité : Taux minimum ou du barème progressif

Votre imposition est la même que les résidents, à savoir le barème progressif de l’IR, avec imposition par tranche marginale (TMI) sur la base du résultat de location meublée.

Mais un taux minimum d’imposition est appliqué. Il est de 20%, puis 30% pour la fraction du revenu net imposable excédant 27 794 € pour les revenus 2023 (14,4% et 20% si votre logement est situé dans un département d’outre-mer), et sous réserve de la convention fiscale qui vous est appliquée.

Il s’agit bien d’un taux minimum. Par conséquent, si le taux du barème progressif est supérieur au taux minimum, c’est lui qui s’applique !

2éme modalité : Taux moyen d’imposition

Il résulte de l’imposition de vos revenus de sources française et étrangère. Il est possible de formuler cette demande, même en l’absence de revenus étrangers. Pour le calcul du taux moyen, les pensions alimentaires peuvent, sous certaines conditions, être déduites de leurs revenus. C’est à vous de demander l’application de ce régime, s’il vous est plus favorable !

A vos calculettes pour faire le bon choix. Pas si simple !

Les non-résidents sont-ils tenus aux paiements des prélèvements sociaux en France ?

Tous les revenus des produits de placement et du patrimoine sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Suite à l’arrêt Ruyter de la CJUE de 2015, une personne affiliée à un régime de sécurité sociale d’un Etat de l’Union Européenne (EEE et Suisse) n’a pas à payer les prélèvements sociaux en France, mais il est tenu au paiement d’un prélèvement de solidarité de 7,5%.

Pour les non affiliés et les personnes affiliées dans un pays tiers (hors EEE et Suisse), le taux de 17,2% s’applique.

Critères LMNP et LMP pour les non-résidents

Dans les conditions exposées ci-dessus sur le statut LMNP et LMP obligatoire, quelle base retenir pour les « recettes annuelles »et les « autres revenus d’activité », uniquement celles de la France ou faut-il cumuler la France aux données issus de l’étranger ?

Pour les non-résidents, la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus, et plus largement du foyer fiscal, sous réserve que ces revenus soient imposables en France en application de la législation fiscale française, et le cas échéant, des conventions fiscales internationales. Les revenus perçus par les non-résidents imposables uniquement à l’étranger ne sont pas retenus. Cette doctrine administrative a été confirmée par le législateur en 2023 : https://www.senat.fr/questions/base/2023/qSEQ230607040.html.

Perspectives Conseils vous accompagne en tant que non-résident pour votre location meublée

En tant qu’expert en location meublée, notre devoir est de vous conseiller sur les choix qui s’offrent à vous selon votre situation et vos besoins. Perspectives Conseils reste à votre écoute pour vous accompagner dans votre activité de loueur en meublé : C’est notre métier. Chez Perspectives Conseils, on s’occupe de tout !

2 réponses

  1. Bonjour,

    Je considère acquérir un logement pour revenue locatif. Je suis non résident fiscal. J aurai aimé connaître mes options, d autant plus que j ai entendu dire qu il ne sera plus possible d amortir le bien des revenues locatifs à partir de 2024.

    Bien cordialement,

    Ben

    1. Bonjour Ben,
      Merci pour votre commentaire !
      Notre expert en gestion de patrimoine va prendre directement contact avec vous par mail pour vous répondre.
      Bien à vous,
      L’équipe Perspectives Conseils

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