SCI et résidence principale : bonne ou mauvaise idée ?

Contexte de mise en place de votre SCI

Après la lecture de notre guide sur « Pourquoi créer une SCI », vous êtes convaincu par les avantages offerts par ce mode de détention immobilier.

Vous êtes passé à l’action et vous avez constitué votre première SCI pour loger un appartement de 150 M2 à Lyon que vous avez hérité de vos parents. Mais vous estimez que la fiscalité est confiscatoire et vous avez opté pour une SCI à l’IS plutôt qu’à l’IR.  Ce choix a été validé après une consultation auprès de la société Perspectives Conseils (par exemple !), cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’immobilier. A cette occasion, une simulation précise a été faite en posant les bases de vote choix.

Nous avons convenu de nous revoir pour aborder les avantages de la location meublée à travers une SARL de famille pour votre épouse, détentrice de 4 appartements locatifs, hérités de ces parents.

Conscient du coût des droits de succession, vous avez l’intention d’effectuer des donations à vos enfants via la pratique du démembrement de propriété.

Par contre, vous avez oublié de nous demander s’il n’était pas opportun de loger la résidence principale ou secondaire dans une SCI. Vous trouverez ci-dessous les raisons de ne pas faire, sauf peut-être pour les concubins.

SCI et résidence principale : pourquoi c’est « non » dans la plupart des cas ?

Il n’est pas opportun d’intégrer sa résidence principale dans le montage de votre SCI. Voici les bénéfices que vous perdez par rapport à une détention en direct (sans société) de votre résidence principale.

• L’abattement de 20% sur les droits de succession ;
• L’abattement de 30% au regard de l’IFI ;
• La protection sur le logement familial pour le conjoint ou la conjointe prévu à l’art 215, al.3 du Code Civil, à savoir : « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. L’époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation ». Aussi, le conjoint non associé pourra être expulsé et le bien immobilier vendu sans son accord ;
• L’aide au travaux énergétique (ex : MaPrimeRénov’)
• Le prêt épargne logement, ni du déblocage anticipé du PERCO, du PEE, du PER et du PERP
• Le droit de jouissance temporaire sur le logement (et son mobilier) et du droit viager d’usage et d’habitation, dont il aurait pu bénéficier si le bien avait été détenu en direct, même uniquement par son époux.  Par contre, la signature d’un bail entre le couple et la SCI permet de contourner ce désagrément ;
• La possibilité de faire de la location saisonnière une partie de l’année sur votre résidence principale. En effet, cette activité entrainera l’imposition à l’IS de la SCI, avec des incidences fiscales très lourdes. Le choix de la SCI à l’IS doit être réfléchi et encadré, et non subi par une situation de fait (exercer une activité commerciale, de façon non accessoire dans la SCI)

Par ailleurs, vous aurez l’obligation d’avoir recours à un expert-comptable pour tenir une comptabilité.

L’exonération de la plus-value immobilière seulement en cas de SCI à l’IS

Seuls les associés de la SCI à l’IR, dont la résidence principale est détenue par la SCI, pourront bénéficier de l’exonération sur la plus-value immobilière de la résidence principale. En cas de SCI à l’IS, l’exonération est non applicable. Il faudra appliquer le régime de la plus-value à l’IS, avec imposition complémentaire au PFU (30%), en cas de distribution du prix de vente aux associés.

La mise à disposition gratuite de la SCI est à vous-même est dangereuse

Si vous logez votre résidence principale dans une SCI, vous allez considérer que « vous êtes chez vous ». Vous n’allez pas signer un bail d’habitation entre la SCI et vous, ni payer de loyer. Vous allez donc vous retrouver dans une situation de mise à disposition gratuite. Cette situation n’est pas si simple ! Faites attention, danger !

Il faut donc bien réfléchir avant de mettre sa résidence principale dans une SCI. Vous constaterez qu’une partie de ces avantages perdus sont transposables pour la résidence secondaire.

Résidence principale détenue via une SCI pour un couple en concubinage

Dans le cas d’une résidence principale détenue via une SCI par un couple en concubinage, c’est différent. Le conjoint survivant est, soit en indivision, soit en SCI. Il aura peut-être intérêt à choisir la SCI au moment de l’acquisition du bien immobilier avec son concubin. Au décès de l’un des deux, les parts sociales reviennent de droit à ses héritiers. Une clause d’agrément dans les statuts peut permettre au conjoint survivant de devenir propriétaire à 100% de la SCI, moyennant paiement des parts sociales aux héritiers.

S’il n’a pas la capacité financière de cette acquisition, les concubins peuvent prévoir des démembrements croisés pour garantir l’usage du bien immobilier et sa disposition.

Dans les deux cas, pour garder le pouvoir, les concubins seront co-gérants de la SCI. Ces démarches ne privent pas les enfants de leur droit de succession. Par contre, leur pouvoir est réduit, et encadré par les statuts.

Autre option : La transmission par testament des parts de la SCI du conjoint décédé au conjoint survivant ne pourra pas être totale. Elle sera limitée à la quotité disponible. De plus, le montant des droits de succession entre concubins est de 60% !

Perspectives Conseils, votre partenaire immobilier pour vous conseiller sur la SCI

La SCI est souvent un outil remarquable pour la gestion de son patrimoine privé immobilier. Mais, sauf cas exceptionnel, ce n’est pas la meilleure situation pour détenir sa résidence principale ou secondaire. Pour la résidence principale, il faut savoir rester simple et sécurisé : détenir en direct, ne pas anticiper la transmission pour garder un toit et avoir une sécurité financière (possibilité d’un viager, en cas de besoin). Contactez-nous pour discuter de ces sujets, c’est le cœur de notre expertise !